济南楼市丨“银四”济南楼市量稳价增 二手房预计5月价格持续下

俗话说“金三、银四、红五月”，对于起着承上启下作用的4月份而言，济南房地产市场的表现究竟怎样呢？

一手房量稳价增，二手房新增带看客户量下降明显成为4月份济南房地产市场的显著特征。山东明源云监测数据显示，2021年4月济南住宅市场延续“小阳春”，成交量同比涨幅超过50%，主城区商品住宅成交规模103.8万㎡，环比下降2.2%，同比上涨58.1%。

二手房方面，贝壳研究院数据显示，济南4月份二手房市场降温，成交量有所降低，成交均价呈现微幅上涨，较3月份环比上涨1.01%，处于相对平稳状态；市场环境仍处于买方市场，预计2021年5月济南二手房价格持续下降。

 “银四”济南楼市成交同比上涨

如果说三月是楼市“小阳春”的开始，那么四月就是“小阳春”的延续。根据山东明源云数据显示， 4月份济南住宅市场延续“小阳春”，成交量同比涨幅超过50%，主城区商品住宅成交规模103.8万㎡，环比下降2.2%，同比上涨58.1%。

从“五一”小长假新房成交数据看，济南楼市活跃度依旧很高，不少开发商抓住窗口期，推出丰富多彩的活动促进成交，其中有不少品质楼盘在成交方面表现不俗。像药山片区的万科北宸之光项目在黄金周期间销售金额1.26亿元，绿地山东销售8.8亿元，金科山东区域销售超400套金额破6亿元等。

据中国房地产网济南不完全统计，4月份共有30余盘推出新房源；进入5月份，在“五一”小长假期间，多个项目推出了不同程度的“特价房”优惠推动着市场活跃度。

如今已迈入5月，对于大多数房企而言，已经到来的楼市传统“红五月”都是不可错过的销售窗口期，开发商推盘意愿明显增强。据不完全统计，5月份济南将有20余盘推新或入市，随着供应量的不断提升，成交或将稳步上涨。

 延续“小阳春”四月格局如何分化

延续3月份以来的推盘热潮，济南各房企在拓客营销、开盘推新等方面积极发力。近日，中房君在市场走访中了解到，开盘推新、市场热度、价格微调成为提及频率较高的词语。

 “市场局部分化越来越明显，一季度住宅呈加速去化的过程，东部、南部地区基本达到供需平衡，市场热度比较高；西北部库存有待缓解，目前还没有形成一个大规模的市场热度。”济南市房地产业协会执行副会长李刚对一季度济南房地产市场情况这样分析。

他指出，以东部和南部地区呈点状分布，南部主要以领秀城的学区资源优势，东部CBD片区因为资源比较紧缺，有的项目即使有一定库存量也不急于销售，价格相对坚挺。像文旅城等区域，虽然说有涨价压力，但目前来说企业还是追求销售规模。整体来看，2021年济南新房住宅保持在1000㎡的供应规模，4月份所供的成交土地*快到年底入市，大部分项目会在2022年上半年入市。

结合近期市场调研及开盘数据，不少项目的销售价格较年初有不同程度的涨幅，一般在进行新楼座加推时，根据楼座位置及产品类型的不同，对单价进行小幅调整，个别热门项目涨幅略大。“自3月份起，有的楼盘通过少量推新进行销售价格微调，通过试探市场反应对价格作出反应调整。就4月份来看，不少项目有一定涨幅，涨幅范围各有不同，一般来说在200元/㎡-500元/㎡不等。”济南某渠道分销工作人员王霄（化名）这样介绍。

买方市场下，预计二手房5月份价格持续下降

通过贝壳研究院发布的《济南2021年4月房价地图》可以看到，历下区成交均价*，为22533元/㎡，市中区成交均价19461元/㎡，高新区成交均价17414元/㎡，历城区成交均价15568元/㎡，槐荫区成交均价14643元/㎡，天桥区成交均价14393元/㎡，长清区9114元/㎡，章丘区6983元/㎡。

从近三个月数据来看，4月份二手房成交均价为17213元/㎡，环比3月上涨1.01%，处于相对平稳状态。从各区域看，价格涨跌互现，其中槐荫区实现连续上涨；历下区、长清区、章丘市实现连续下降，章丘市跌幅*。

与新房市场的浓厚买房情绪相比，4月份济南二手房市场成交量有所降低，环比3月下降幅度较为明显。贝壳研究院分析师王立洋表示，其一，受季节性影响，3月份作为楼市“小阳春”，是一年中*的几个月之一；其二，新增客户量减少也是导致成交量下降的原因之一，据已售房源数据统计，新增带看客户量下降幅度较为明显，环比3月下降12.9%。

从业主数据来看，房源成交周期有所减少，环比3月份减少9天，但166天的房源成交周期仍处于市场较高的成交天数。而且本月业主调价中，涨价占比环比微幅减少0.7个百分点，市场环境仍处于买方市场，预计2021年5月济南二手房价格持续下降。