卖房难，半年苦等波折不断

根据挂牌这半年，我哭了好几回

现在卖房真难卖！！！这是一个粉丝在卖房半年，经历了数次围剿、旁边房源砸盘、被买家变卦等等一系列骚操作之后，筋疲力尽地发给我的一句话。他的房子是在海珠区某热门板块的老破小，是一个没有竞争力的楼梯楼，唯一能打的就是低总价、未来有10号线地铁经过、以及市中心的成熟配套。

这半年，他经历了意气风发---被迫降价---被买家压价---邻居高价卖出，重拾信心---另一邻居砸盘---躺平---降价---崩溃---降价---妥协卖出，人生大起大落。他也不是恐慌抛售，的确是为了置换，买入了5年，以比成本价亏了60w的价格割肉卖出，但他依然觉得值得，因为套现后，他可以迅速买到心仪的资产，也能解决小孩的读书问题。

实话说，他的经历也能给大部分同学一个安慰，只要有决心卖房，总能卖掉的。最后他能卖出去房子，还是有一些理由和套路在的，来，说说！

1. 卖房，这几点要做好

目前正在卖房的大家，需要思考几个问题：

1）维护人是否有跟进？你的房源挂牌了多久了？有没有维护和更新？

为啥要和维护中介搞好关系？因为每个维护中介手上可能有几十套房源，你和他关系好，他就会着重帮你推广你的房源，所以，平时的一些不起眼的关系维护，一定要做好。

假如你的房源挂牌时间很长了，可以让维护人帮忙下架、然后重新上架，刷新挂牌天数，因为挂牌时间太久，系统就会默认你这套房子不好卖，经纪人也会忽略你的房源。

可以配合做一些提升房源评估分的动作，增加房源的曝光度。

2）你的房源目前是什么状态？满二唯一？满五唯一？

满二唯一才能卖房，满五唯一会减少个税，中介和客户会更喜欢满五唯一的房源，因为比较省事，所以你要对自己的房源有点认知。

3）你是否清楚有没有人来看你的房子？有没有谈价的人？

卖二手房最重要的往往不是价格，而是看的人都没有。可以让中介每周给你做周小结，分析带看量和带看原因，调整至最优价格，吸引带访。

一切做法的目的都是为了增加带看量，但挂小区的砸盘价往往不是最优解，因为你要预留谈价的空间。所以，维护中介关系，如何让你的房子曝光度更高，是比较关键的。

4）你了解你房子的竞争对手是谁吗？

有时候竞争对手不仅是自家小区，还有周边小区，甚至隔壁板块。

二手房价值大概如下：热门板块>冷门板块、有小区>无小区、有电梯>楼梯房、三房>两房。

如海珠西、海珠中，中大板块、东晓南板块、沙园板块等等连片都是竞争对手，所以你的房源不仅是要和同小区对比，更多要和周边板块对比。

必要时，可以让中介带你去看看周边的房源，这样，你对自己房源的竞争力和定价，会更有认知，也会更加理性。

5）你的房子是否已经收拾整洁、增强空间感？是否方便带看？

当代入客户的想法，自然就知道怎么去拾掇自己的房子了，要让房子看起来更值钱。

这几个问题在交易过程中，至关重要！也是粉丝在实际卖房过程中，实实在在存在的问题，带着幻想卖房的时代已经过去，实在地了解自家房源的价值，才能真正卖出。

2. 如何和买家谈判？

现在卖房，买家一开口砍你几十万，买房市场情况就是这样。所以最重要的就是问清楚自己上文的五个问题了解自己房源的价值和定位。可以通过最近同板块房源的成交价、上的挂牌情况、带看量，知道自己的房源究竟能不能扛打、买家有没有更好的选择。

其次，你要知道自己心理价格，以高于心理价格为基准去谈判，预留一定的砍价空间。至于价格定得合不合理，可以看市场的反应，假如在修改定价后，发现短期有多家中介约看，说明这是市场上能接受的价格。

在这种情况下，自己内心有价格的合理预期，然后约定中介在同时间带看有一个房子很多人喜欢的卖房氛围。然后在谈价的过程中可以适当地去对比，选择多位买家谈判，在有多家买家在谈的情况下，看是否有机会利用竞争感提升一点价格。

当然最重要的还是决策，如果房子周边竞品极多，产品也不稀缺，那么当机立断，该卖时还是要尽快卖掉，不要纠结。

以上望粉丝的经历能给大家一点启发。如果你有任何买房问题咨询，请加我微信哈。

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