三四线土地降至冰点，谁还在拿地？

来源：吉屋 2024-04-29 09:11:24

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三四线土地降至冰点，谁还在拿地？

全国土地市场低位运行，三四线城市楼市更低迷。百强房企撤出，少数城市吸引力提升，优质地块仍有高溢价成交机会。

三四线土地供求一降再降仅少数城市能溢价成交

随着房地产行业进入转型和调整期，在企业融资压力、生存压力之下，企业投资大幅衰退。尤其是三四线城市，土地市场进入“冰冻期”。一方面规模大幅衰减，无论是经营性用地亦或是含宅用地成交金额、面积均呈现三连跌，且较高点几乎腰斩，另一方面竞拍热度已经降至谷底，2022年以来三四线整体溢价率仅为4%，较高点下降12个百分点。仅有部分城市优质地块尚能溢价成交。

七成三四线城市2023年成交建面同比下跌，成交TOP20集中度创新高

从三四线各城市土地成交规模来看，在行业整体大环境下行的情况下，近两年三四线土地投资几乎是“腰斩”。根据CRIC统计的全国近300个城市数据，其中有71%的城市2023年含宅用地成交建面同比下降，下降城市占比较2022年减少4个百分点，主要是2022年多数城市成交规模已经出现腰斩，土地市场已经处在低位，降无可降。2023年同比降幅在0-30%、-80%至-50%之间的城市占比最多，分别达到26%和25%，尤其是降幅在-80%至-50%之间的城市数量大幅上升，占比较2022年提高了7个百分点，包括三明、淮北、黄岗等城市。考虑到2022年多数三四线土地已处在低谷，2023年继续大幅下跌足以见得当前企业对于三四线投资的谨慎和规避。

城投托底三四线成常态百强房企投资比重降至14%

上文从成交规模的角度印证了当前三四线土地的退潮，企业拿地层面同样“惨淡”。据统计，2023年成交建面TOP20城市中成交地块有超过七成为城投、平台“托底”，而百强房企中不仅整体投资锐减，三四线投资比重也在2023年降至5年新低，仅有14%。另外，目前还能受到房企青睐的三四线主要是集中在长三角、珠三角核心城市圈的强三线。从拿地企业类型的角度来分析，2023年，以成交金额TOP20的三四线城市为总体计算，仅有11%的成交金额来自国央企，16%的成交金额来自民企，剩余73%来自城投类公司，城投类公司成为三四线城市土地市场的最主要支撑力。

三四线溢价地块多为“小而精”聚焦深耕城市优质板块

三四线投资市场明显降温，底价成交成为绝对主流，高溢价成交地块占比从最高峰（2020年）的29%降至4%（2023年），台州、温州、金华、徐州、东莞、莆田、佛山等城市热门地块相对高。在三四线高溢价拿地的企业也发生明显改变，从碧桂园、中梁、中南等房企曾作为高溢价拿地主力，但近几年活跃度大减，建发、保利、绿城取代其主力位置，而目前仍在三四线积极拿地的企业，在城市选择上，投资前景相对较好与符合自身布局战略缺一不可。

综上所述，三四线土地市场在当前行业整体低迷的情况下，仍有部分城市和优质地块能够吸引房企的投资。然而，大多数三四线城市土地市场仍将继续低位运行，只有少数城市和优质地块能够实现高溢价成交。随着百强房企撤出三四线市场和城投类公司的托底作用增强，三四线土地市场将继续面临严峻的挑战。