官方决定！房产税和预售制度将有重大改革

来源：吉屋 2024-08-04 10:37:00

最近一周，楼市有两个大事件发生。一个是最新LPR数据，1年期3.35%、5年期以上3.85%，环比6月，均下调10个BP，意味着成都房贷利率和部分存量房贷利率，再创历史新低！但相比LPR的重磅，另外一件事却被大家忽略了。

7月18日，《关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》（以下简称决定）会议通过，基本明确了下一阶段社会和经济政策的总体方向，并落实到具体事项，意义超乎想象！并且，决定还提到，到2029年，要完成本决定提出的改革任务。（2029年是什么节点都知道吧！）

老规矩，主要聊聊文件中关于房产的内容。字不多，但“拳拳到肉”，都是干货！

房地产税跑不脱

完善房地产税收制度。先给大家科普下。房地产税是指以房产价值的一个百分比作为应缴税额的一种财产税，包含房产税、土地增值税、契税等和房地产经济运动一切相关的税种。而我们常说的房产税，是指按房屋的租赁收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，它属于房地产税中一种。

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拨号立享优惠

一字之差，概念天差地别。早在2013年，高层就提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，后来，全国楼市开始“野蛮生长”，特别是2021-2022年的时候，为了抑制房价，房产税瞬间成为全网讨论对象：没房的希望尽快征收，有房的希望永远不会收！但事实上，2011年，上海和重庆就率先对多套房、高端住房市民收房产税，上海至今仍在执行。

上海的征收对象是：本市居民家庭在上海市新购二套及以上的住房、和非本市居民家庭在上海市新购的住房。换句话说，首套房、成年子女婚后唯一住房等人群，是免征房产税的。每人有60平方米免税额，应税金额为市场交易价的70%，适用税率0.6%。如果单价不超过上年度新建商品住房平均销售价格2倍，税率暂减为0.4%。因此，对于绝大多数家庭来说，剔除每人60平米的免税面积，超额部分的实际税率约70%×0.4%=0.28%。

重庆房产税的征税对象是个人拥有的独栋商品住宅，和个人新购的高档住房。（这里的高档住房是指建筑面积交易单价，超过上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍以上的住房）

那眼下有没有可能全面征收房产税？通通拙见，短期内的征收概率几乎为零。征收房地产税，主要目的是增加地方财政收入，增加持有成本，来客观遏制房价泡沫。而眼下，行业处于下行阶段，雪中送炭都来不及，为何还要雪上加霜？但从长期看，房产税势在必行，一方面能调控行业健康发展，另外一方面又能增加财政收入，像今年1-5月的房产税收入就高达约2086亿元，同比增长20.1%.....因此，通通有理由相信，经历这一轮市场深度调整后，房产税依然跑不脱！

救房企，改预售制度

改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。去年下半年开始，“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”就被多次提及，同时对银行提出“新三条线”：1、各银行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速；2、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；3、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

2月初，住房和城乡建设部、金融监管总局也传出消息：各地加快建立以城市为核心的房地产融资协调机制，提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”，向本行政区域内商业银行推送，满足房地产项目和企业合理融资需求。如果说以前对待白名单只是建议，那么现在的“应进尽进、应贷尽贷”，就是要求，势在必行！

改革商品房预售制度，应该是众望所归，如果市场下行期内取消预售制度，也能一定程度重拾楼市信心。毕竟，楼市中“钱房两空”的事件并不在少数！2019年开始，成都逐步推行“现房销售”政策，去年8月份，还出台了“非双限地修成现房的，可按不低于周边最高限价报价”措施，但都没有大规模实施。很明显，相比预售制度，现房销售或者用其他方式去保障购房者的权益，才是未来发展方向！

放松自主权，为改善铺路

支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

过去几年，政策的调整方向，包括无房家庭优先选房、首套房比例&利率降低.....主要是寻求大量的刚需托住市场。但2023年以来，市场下行、购房者信心弱，高端市场反而成了香饽饽，呈现两极分化，改善变主力俨然成为市场共识。拿成都来说，中原数据显示，2023年，新房套均面积已经来到133㎡，套均总价更是高达261w，单项目销售产值TOP10中，90%均为中高端改善盘。

所以，从去年开始，一二线城市纷纷取消或放松限购政策，目前全国仅有北京、广州、上海、深圳、天津以及海南省的部分区域，仍执行限购政策，像南京、杭州、武汉等地还实行了“买房可落户”政策！当高层提出允许城市取消限购，也就意味着，北京、上海、深圳距离全面取消限购真的不远了！

另外，文件中还提及，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准。啥子意思呢？成都单套建面143㎡及以下的房子，属于普通住宅，144㎡及以上的，属于非普通住宅。（各地的标准不同，120-144㎡不等）而根据之前的《土地增值税暂行条例》，开发商在成都建造144㎡以内的住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税；144㎡以上的住房就没有这个免税优惠，土地增值税税率从30%-60%不等。不止开发商，购房者买非普通住宅的成本也高一些。像广州的二手房，非普通住宅成交，需要缴纳5.3%的增值税......倘若全面取消普通住宅和非普通住宅标准，既能鼓励开发商修改善房，同时也能降低改善置业者上车成本，一举两得！

坚持房地产新模式

加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。这是未来楼市核心走向。2021年12月，中央经济工作会议首次提出，房地产调控将探索新的发展模式。两年多的时间，新模式从最初的“探索”到推动新旧模式“平稳过渡”，再到去年、今年的“加快构建”，信号非常明确，当前房地产发展新模式已基本清晰！而早在去年11月，住建部部长倪虹接受媒体采访时，就提出了该模式的理念：建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，以人定房，以房定地、以房定钱！

大概意思，改善群体以商品房为主，建大户型，洋房甚至别墅，城市核芯地段，房子回归商品属性；刚需人群可能就以保障房为主，小户型、非城市核心区，价格相对便宜。其实就是我们常说的，“保障房+商品房”双轨制！而这种双轨制，今年以来，其实已初显成效。比如，6月底，千万门槛的JFC（交子金融广场），开盘去化超过80%，卖了30亿；7月，麓湖长滩组团取证，均价6.2万/㎡，一套顶跃最高单价突破10万/㎡，创下历史新高！逆势之下还能突破极限，“双轨制”即是底气！

保障房方面。年初，成都发布保障房建设导则（征求意见）；4月底，公布2024年全市配售型保障房计划5000套。2月份至今，已完成“5+2”区域7个项目、合计约6386套房源的招标计划，最早的天府新区保障房项目已经开始动工，入市指日可待。而参照“14号”文件要求以及其他城市保障房单价，通通预估，1w出头甚至不到1w元/㎡就能上车配售型保障房，你就说香不香？

话有点多，剩下的交给你们，大家觉得楼市未来走向如何？能不能重整雄风？来，吉屋网区聊聊。