二手房交易价格的确定及影响因素

一、购房人买二手房要承担的费用

购房人购买二手房要承担的费用主要有三大块：房款、中介费和税费。购房人需要注意同卖房者当面谈价格、订合同，避免中介公司从中吃差价。同时，要向中介索要正规的中介费收据。此外，还需要缴纳财政部门收取的契税、房屋登记费，税务部门收取的营业税、个人所得税、企业所得税，房地产交易部门收取的交易手续费、抵押手续费，以及银行按揭产生的费用等。

二、影响二手房交易价格的因素

通常情况下，决定二手房交易价格的因素有：

1. 房屋本身的因素：房屋的折旧和剩余土地使用年限会影响房屋的价格。房屋竣工后即进入折旧期，而土地使用年限从开发商拿到土地使用权证算起，住宅用地期限一般为70年。此外，房屋的朝向、楼层等自然状况也会对价格产生影响。南北通透的房子朝向较好，而低楼层的房子价格相对较低。房屋的装修情况也会影响房价，如果房屋装修很好，买方人住后就无需重装，这会在房价中体现。

2. 环境因素：环境因素包括自然环境和社会环境。小区的平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等都会影响房屋价格。社会环境也会对房屋的交易价格产生影响，比如地区适合经商或居住等。居民结构、文化氛围、配套建设等也会对房屋价格产生较大影响。

3. 心理因素：人们一般不愿意购买旧房，除非价格有较大诱惑力或其他考虑。如果旧房的价格与新房相差不大，购买旧房就会有心理障碍。考虑到心理因素，二手房价格一般比同区域同地段的新建商品房单价低8%。

三、如何确定二手房的交易价格

二手房的交易价格通常称为成交价。在确定二手房的交易价格时，需要注意以下几个问题：

1. 交易价格通常不包括维修基金、水电杂费和应付的交易税费。

2. 若上家有“到手价”的要求，应在支付订金前在居间合同中明确。成交价是房屋毛坯价或带装修价，在支付订金前也应在居间合同中明确。

3. 屋内附属设施、设备是否随房转让也要在合同中明确。

4. 申请产权过户登记时，少付税费而低报成交价是危险的，容易导致尾款纠纷。建议请正规的房地产经纪公司或专业的房地产评估机构进行严格意义上的二手房评估，以免多花冤枉钱。需要注意的是，二手房的评估价格和交易价格并非完全一致，交易价格会更高一些。