投资性房地产入账价值及风险分析

一、投资性房地产入账价值

企业取得投资性房地产时，应按照实际成本进行初始计量。根据不同的取得渠道，投资性房地产的入账成本构成如下：

1. 外购的投资性房地产

外购的投资性房地产的入账价值是按买价和可直接归属于该资产的相关税费确定的。

2. 自行建造的投资性房地产

自行建造的投资性房地产的入账价值是按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出确定的。非正常性损失在建造过程中直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。

3. 以其他方式取得的投资性房地产

以其他方式取得的投资性房地产原则上按实际成本确定入账价值，符合其他相关准则规定的按照相应准则确定。例如，债务重组转入的投资性房地产应按债务重组准则处理。

二、投资房地产的风险

1. 市场竞争风险

市场竞争风险是指房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，给房地产投资者带来推广成本提高或楼盘滞销的风险。这种风险主要是由于开发者对市场调查分析不足，市场把握能力不足所引起的。

2. 购买力风险

购买力风险是指物价总水平上升导致人们的购买力下降。在收入水平一定且购买力普遍下降的情况下，人们对房地产商品的消费需求降低，从而减少房地产投资者的出售或出租收入，带来一定的损失。

3. 流动性和变现性风险

房地产交易的完成只能是所有权或使用权的转移，房地产是固定在土地上的，交易过程需要较长时间。这影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金时无法快速脱手，即使脱手也难以达到合理价格，给投资收益带来风险。

4. 利率风险

利率的变化可能给房地产投资者带来损失。利率变化对房地产投资者主要影响两方面：一是对房地产实际价值的影响，高利率折现会影响房地产的净现值收益；二是对房地产债务资金成本的影响，贷款利率上升会增加投资者的开发成本，加重债务负担。

5. 经营性风险

经营性风险是指由于经营上的不善或失误导致实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要有三种情况：市场信息不足导致经营决策失误；对房地产交易涉及的法律、规划和税负规定不了解导致投资或交易失败；企业管理水平低、效益差导致物业脱手困难、空置率过高、经营费用增加、利润低于期望值等。