买卖二手房的注意事项及流程详解

买卖二手房是一项复杂的交易过程，需要买方和卖方都要注意一些事项，以确保交易的顺利进行。以下是买卖二手房的注意事项和交易流程的详细介绍。

一、核实卖方身份

在购买二手房时，买方需要核实卖方的身份，确保其是房屋的真正所有权人。买方可以要求卖方提供房屋所有权证、土地证（或二合一的房地产权证）、契证以及身份证等证件进行核实。如果卖方是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，即使房产证上只有他一个人的名字，与其签订的购房合同也是无效的。

二、核实房屋权属

在购买二手房时，买方还需要确认房屋产权是否存在争议。买方可以查看房屋是否被依法查封或以其他形式限制了房屋所有权转让，避免支付款项后无法交付房屋。如果有必要，买方可以去房管局了解相关信息。

三、注意共有人情况

如果该房屋存在共有人，卖方在出售时也需要得到共有人的同意，并且共有人必须在买卖合同上签字。买方在签字时要注意核对签字人的真实身份，确保签字人就是房屋共有人本人，不得冒名顶替。例如，夫妻婚后购买的房子只写了一方的名字，在卖房时必须夫妻双方都在合同上签字。

四、注意房屋是否违章或待拆迁

购买二手房时要留意房屋是否为违建建筑，如果是违建，则可能会造成损失。此外，购买老旧的二手房时要特别注意是否存在待拆迁的情况。不要以为房屋拆迁后自己就能获利，否则卖方为何卖房，为何存在那么多钉子户以及由拆迁引发的各种纠纷。

五、签订合同

在卖方提供了房屋的合法证件后，买方可以交纳购房定金，并与卖方签订房屋买卖合同。在协商过程中，双方就房屋的各项事项达成一致意见后，签署至少三份的房屋买卖合同。

六、办理过户手续

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请并接受审查。管理部门会查验相关证件，并审查产权情况。对符合上市条件的房屋会准予办理过户手续，而对于无产权或未得到其他产权共有人书面同意的情况则会拒绝申请，并禁止上市交易。

七、缴纳税费

根据交易房屋的性质，买方需要缴纳相应的税费。房地产相关部门会根据交易房屋的产权状况和购买对象，按照事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，双方才能办理立契手续。

八、办理产权转移过户手续

交易双方在完成房地产交易管理部门的产权变更登记后，将交易材料移交给发证部门。买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

九、银行贷款

对于需要贷款的买受人来说，在与卖方签订完房屋买卖合同后，双方共同前往贷款银行办理贷款手续。银行会审核买方的信用情况，并对欲交易的房屋进行评估以确定贷款额度。待双方完成产权登记变更并买方领取房屋所有权证后，银行将一次性发放贷款。

十、支付余款完成交易

买方领取房屋所有权证并付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后，二手房屋买卖合同全部履行完毕。