退房协议的有效性及注意事项

一、退房协议的有效性

根据法律规定，只要退房协议是双方当事人真实的意思表示，并且有双方的签订，就是有效的。但如果退房协议是以欺诈、胁迫等手段订立的，且损害了国家利益，那么该协议就是无效的。因此，在签订退房协议时，双方要确保真实意愿，并避免使用欺诈、胁迫等手段。

二、签订退房协议要注意的事项

1. 约定违约金及相关税费：如果是开发商违约导致退房，双方在合同中应约定违约金，并确保开发商按约定赔偿。赔偿金包括房屋全价款、利息以及业主前期已支出的费用，如印花税、购房契税、交易手续费等，这些费用都应由开发商补偿。

2. 明确退还首付款和月供利息：一般来说，开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已提前还款。开发商还应支付购房人首付款利息，即从首付款交付日到开发商归还日的利息收入。如果购房人已进入月供阶段，开发商也应归还购房人月供及利息支出。

3. 注意责任的界定：如果购房者要求退房时已居住了一段时间，那么退房协议中应明确由谁承担这段时间产生的折旧费。如果责任在开发商，购房者无需补偿房屋折旧费；如果责任在购房者，开发商则可以不赔偿业主装修费。

三、退房协议的撤销

如果退房协议是以合法形式掩盖非法目的，即通过合法的行为来掩盖真实的非法目的，或者在形式上合法但在内容上非法，那么该协议是可撤销的。另外，如果退房协议损害了国家利益，且是以欺诈、胁迫等手段订立的，也可以撤销该协议。

购房者和开发商在签订退房协议时，要确保协议的有效性。双方应真实表达意愿，避免使用欺诈、胁迫等手段。同时，在协议中明确约定违约金及相关税费、退还首付款和月供利息等事项。如果协议是以合法形式掩盖非法目的，或者损害了国家利益，可以撤销该协议。