房屋租赁合同的法律特征及解除条件

一、房屋所有权与使用权的分离

根据法律规定，房屋所有权与使用权可以分离。在房屋租赁合同中，出租人为房屋的所有权人或经出租人授权的处分权人，承租人通过支付租金取得房屋的使用权与收益权。与买卖合同不同，房屋租赁合同仅移转房屋的使用权，承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用，而不能处分。

二、租赁的标的为不动产

房屋租赁合同的标的是不动产，属于合同约定的特定物。在租赁期满后，承租人应当及时返还出租房屋。为了保障双方权益，租赁双方应当签订书面合同，并履行登记备案手续。

三、房屋租赁合同的特点

房屋租赁合同是一种诺成、双务、有偿合同。合同自双方当事人达成协议时成立，不以房屋的交付为合同的成立条件，因此是诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务，属于双务合同。此外，房屋租赁合同属于债权关系，与物权具有永久性不同。

四、房屋租赁合同的解除条件

根据法律规定，房屋租赁合同可以在一定条件下解除。解除条件包括：不定期租赁合同，双方当事人随时可以解除合同；承租人擅自转租房屋；承租人擅自改变房屋租赁用途；承租人未支付租金累计超过6个月以上；承租人闲置公有住宅用房6个月以上；承租人利用租赁房屋进行非法活动或故意毁坏房屋；租赁房屋危及承租人的安全或健康等。

房屋租赁合同是一种特殊的合同，具有一定的法律特征。双方当事人在签订合同时应当明确各自的权利义务，并履行合同约定的登记备案手续。同时，了解房屋租赁合同的解除条件，有助于维护双方的合法权益。