房地产开发商定价的方法及构成因素

房地产开发商在确定房价时，通常会采用成本加成法和市场比较法这两种方法。

一、成本加成法

成本加成法是指开发商将开发成本加上适当的利润分摊到单位建筑面积上，从而确定房价。开发成本包括土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及各种相关税费等。这些成本是硬性成本，开发商无法避免，因此在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。

二、市场比较法

市场比较法是房地产开发商常用的定价方法，也是符合市场行为规则的方法。开发商会参考周边市场上同类型物业的价格，从而确定一个合适的价格。购房者也可以通过市场比较法来判断房价的高低。开发商会将自身物业的相关指标与周边相关物业进行对比，如绿化、小区配套、朝向、房型设计等，从而得出双方在物业的优劣比较，再相应定出一个价格。因此，同一区域物业的价格通常在一个相差不大的范围内。

房屋定价的构成因素包括：

1. 土地费用：包括土地合同价、拆迁补偿费、契税等费用。

2. 开发前期费用：开发过程中需要向政府以及中介机构交纳的费用。

3. 建筑安装工程费用：包括房屋本体、室外工程、部分绿化费用等。

4. 设备及工器具购置费用：如电梯等设备的购置及安装费用。

5. 配套工程费用：为满足小区整体服务所建的公用设施的费用。

6. 预备费用：按投资等级提取一定比例，以补充项目建设的不确定因素。

7. 管理费用：从立项、建设、竣工验收、交付使用等全过程管理所需费用。

8. 贷款利息：项目建设期内因贷款应偿还的借款利息。

9. 销售费用：房屋销售过程中因广告宣传等产生的费用。

10. 税金：房地产开发必须交纳的营业税、土地使用税等税金。

11. 利润。

12. 其他应对不可控因素的费用。

房地产开发商在定价时会考虑成本加成法和市场比较法，并根据房屋定价的构成因素来确定最终的房价。