公寓与商业住宅的区别及影响因素分析

公寓与商业住宅的区别主要体现在产权年限、购房资金、政策限制、转让资金、增值潜力和运用资金等方面。

一、产权年限

公寓与居住小户的主要差异在于产权年限。居住小户的产权年限通常为70年，而商业用地的公寓产权年限为40年。虽然产权年限有所不同，但在使用年限到期后，市民仍然可以继续使用。根据数据统计，不动产的使用周期大约为7年左右，意味着无论是投资还是自住，7年或10年后大多数人都会进行转手或搬家。

二、购房资金

公寓的购房单价通常高于一般住宅。根据数据显示，2017年1、2月份重庆主城一般住宅的建面成交均价为7376元/平米，而商业公寓的建面成交均价为8310元/平米。此外，商业性质的公寓首付款至少需要支付总价的50%，还款年限最长只需10年，借款利率无折扣甚至可能上浮10-15%。因此，公寓的购房资金要高于住宅。

三、政策限制

公寓不受限购和限贷政策的限制。尽管公寓的购买资金较高，但最大的优势是“不限购、不限贷”。对于那些没有名额限制、可以购买三套房的买家来说，投资公寓无疑是一条出路。而对于住宅来说，为了遏制外地人炒房，自2017年1月14日起，在主城范围内购买首套及以上住宅的个人需要缴纳个人住宅房产税，计税税率为0.5%。

四、转让资金

公寓的转让资金一般高于住宅，并且税费比住宅高出20%。商业用地的公寓一般征收房屋销售所评估价的20%作为转让税费；而住宅在满足2年以上的持有期后转让，则可以免除转让税费。因此，商业性质的公寓转让资金一般较高，且易手相对不容易。对于投资房产的人来说，尽管物业可能有增值，但扣除销售税费后的回报率相对于同价位的住宅要低。

五、增值潜力

住宅的溢价空间通常更高。由于转让税费较高，商业公寓的投资客户通常需要通过长期出租来获利，通常需要租借10-20年后才会选择出售以实现收益。而公寓和小户型的增值潜力主要取决于地段，公寓的户型通常较小，总价较低。相对而言，小户型住宅的价值更高，居住特点更突出，购房资金更低，易于转手，溢价空间也更高。目前，公寓更受青睐的地段通常是城市内环和城市外二环之间的区域，在成交量和投资价值上有着明显的差异。

六、运用资金

公寓与住宅的运用资金差异主要体现在日常水、电、气和物管费用等方面。由于公寓位于商圈、CBD、商业商务区和大型工业园区等地，交通、配套和物业管理等方面相对于一般住宅更好，具有较高的人流量和租借率。因此，公寓的运用资金通常较高。另一方面，由于公寓位于商业用地上，因此在水、电、气的使用上按照商业使用的标准收费，而住宅则按照民用标准收费。

公寓与商业住宅在产权年限、购房资金、政策限制、转让资金、增值潜力和运用资金等方面存在差异。对于投资者来说，需要根据自身需求和情况来选择适合的房产类型。