经济适用房买卖的法律规定及合同效力认定
2024-10-17 11:18一、经济适用房买卖的相关法律规定
根据北京市建设委员会发布的通知文件,已购经济适用住房在取得契税完税凭证或房屋所有权证未满5年时,不得按市场价格上市出售。如果已满5年且确需上市出售,产权人需要按照一定比例补缴土地收益等价款。在2008年4月11日之前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售时,产权人可以按照市场价格出售,并需补缴土地收益等价款的10%。而在2008年4月11日之后签订购房合同的已购经济适用住房上市出售时,产权人可以按照市场价格出售,并需补缴土地收益等价款的70%。此外,根据规定,同等价格条件下,已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。
二、转让经济适用房合同的效力认定
关于经济适用住房在限制交易期限内上市转让所涉及的合同效力问题,实践中存在不同的认识。一种观点认为,经济适用住房转让合同无效。这是因为违反地方性法规或规章的规定将损害国家利益、社会公共利益及不特定第三人利益,可以依据《合同法》的相关规定认定经济适用住房转让合同无效。另一种观点认为,合同的有效性可能会受到时间和条件的变化的影响。根据北京市高级人民法院的指导意见,如果出卖人转让的经济适用房的原购房合同是在2008年4月11日之前签订的,并且在转让合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件,那么可以认定该合同有效。
三、提示
一般情况下,经济适用住房取得权属证书满5年,或缴纳契税满5年,转让经济适用住房的合同才有效。在转让经济适用住房之前,买卖双方应先向房屋管理部门申请上市转让,并在区房屋管理部门明确表示放弃优先回购权的前提下,才能进行转让。
根据以上法律规定和合同效力认定,买卖双方在经济适用房买卖过程中应严格遵守相关规定,以确保合同的有效性和合法性。同时,购房者在购买经济适用房时也应了解相关政策和法规,避免因违反规定而导致合同无效的风险。