房地产契税计税依据及方法解析

房地产契税是一种财产转移税，由财产承受人缴纳。契税的计税依据主要有四种方式。

一、按成交价格计算

成交价格是指双方敲定的价格，税务机关以此为据直接计税。这种方式适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售和房屋买卖等情况。

二、根据市场价格计算

土地和房屋的价格是不断变化的，根据市场价格计算契税更为合理。例如，北京成为奥运会主办城市后，奥运村地价飙升。在土地使用权赠送和房屋赠送时，契税的计算依据应该是市场价格，而不是土地或房屋原值。

三、依据土地、房屋交换差价定税

随着二手房市场的兴起，房屋交换成为常见的方式。如果A房价格为30万元，B房价格为40万元，A、B两房交换，契税的计算依据就是两房差额，即10万元。同样，土地使用权交换也要依据差额计算契税。当交换双方差额为零时，意味着双方免缴契税。

四、按照土地收益定价

这种情况较为少见。例如，国家在2000年以划拨方式将土地使用权转让给乙单位，3年后乙单位经许可将土地转让，乙单位需要补交契税，计税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。

通过对房地产契税计税依据的解析，我们可以了解到不同情况下契税的计算方法。这对于购房者和房地产从业者来说，有助于更好地理解契税的计算规则，避免出现纳税错误。