房地产拍卖书面协议细节解析，购房者必读！

一、税费承担

根据新出台的易手房差额税政策，拍卖成交的易手房差额个所税应由谁来承担成为了热议的话题。购房者应与拍卖行事先签订书面协议，明确房产过户注册时的税费由哪一方承担。在拍卖成交后，拍卖款项扣除佣金后交给拍卖人，而房产权利人在房产转让时应支付的费用则无人承担。购房者作为拍受人自然不愿意再增加费用，而拍卖行也完成了拍卖任务，但为了顺利办理过户手续，购房者有必要与拍卖行在拍卖前约定由谁来承担房产转让过户时的税费。

二、过户手续

购房者应与拍卖行签订房产转让合同。目前，拍卖行与拍受人之间通常只有一张拍卖成交确认单。但仅凭这张确认单来办理房产过户注册可能行不通，因为根据《市房地产转让办法》的要求，房地产转让必须签订书面的转让合同。实际上，购房者常常混淆了“改动注册”和“转让注册”这两种不同的注册类型及相应的必要条件，忽视了签订转让合同，导致无法办理过户手续。因此，购房者在拍卖前应与拍卖行约定签订转让合同，以确保过户手续的顺利进行。

三、税费情况

根据最新政策规定，购房满2年（含2年）可以免收营业税。根据国家税法要求，个人居住房转让的营业税税率为2%，再加上营业税附加，即区域费附加（营业税的2%）、费附加（营业税的3%）、城市保护建设税（营业税的7%）。因此，个人卖房是否缴纳营业税的关键是购房年限是否达到2年。购买公有住宅的单位或产权单位购买公有住宅高楼按照住宅制度改革要求处理时，次购买公有住宅不需要缴纳契税；如果是个人购买房地产开发商出售的商品房，则需要缴纳契税，契税的征收标准根据房价款来确定。

购房者在参与房地产拍卖时，必须了解房地产拍卖书面协议的细节。税费承担、过户手续和转让合同等方面都需要事先与拍卖行约定清楚，以确保自己的权益不受损害。