厦门五缘湾地块出让价高，竞争激烈

地块自身素质条件如何？

五缘湾板块位于厦门钟宅片区，是岛内生态宜居度最高的板块之一。地块紧邻地铁2号线钟宅站，交通便利。此外，地块东面还拥有湾海景观，是岛内已不多得的景观宅地。综合来看，地块具备良好的公建配套、交通配套和湾海景观，是一块具有高价值的住宅用地。

44000起拍价水平如何？

本次地块起拍楼面价为44240元/㎡，与五缘鲤地块的45000元/㎡起拍价相比微降。虽然房地价差有所下调，但五缘湾作为岛内高价值板块，其地段价值足以支撑楼面价起拍水平稳定在44000元/㎡以上。

地块所在板块市场表现如何？

五缘湾板块自2018年恢复供应以来一直保持高热状态。然而，近期市场需求下滑，五缘湾板块上半年成交量也出现下滑。尽管如此，五缘湾板块仍然是岛内置业热门板块之一，具有较高的市场份额。

地块未来竞争环境如何？

截止2024年4月，五缘湾板块存量为32.24万㎡，去化周期为13-17个月，处于相对合理的周期。供需两端均处于较为健康的状态，市场竞争相对较为平稳。

地块产品如何定位？

考虑到市场需求和竞争环境，建议在本地块主力面积段控制在90-144㎡区间，增加90-110㎡功能型产品。同时，地块东侧可设置180㎡以上景观大平层，通过景观实现溢价。对于产品溢价能力较强的企业，可考虑利用稀缺的景观资源地块，定位纯改善+高端社区，实现利润最大化。

地块未来如何定价？

根据市场情况，建议地块总体均价在6.3-6.5万/㎡安全性较高。如果企业选择改善+高端定位，可以适当激进定价。

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