拿地时间：2006 年拿地，楼面价低（约 2000 元 /㎡），开发商利润空间大。周边建星村旧改（投资 30 亿）已启动，2030 年建成后将引入石门系学校、8 万㎡商业综合体。 9 月投资信号： 价格洼地：89㎡三房总价 97 万，比千灯湖同地段新房低 40%，若旧改成功，房价有望涨到 1.8 万 /㎡，5 年回报率约 85%。 政策红利：佛山拟放宽限购，非户籍购房社保要求从 1 年降至 3 个月，可能刺激刚需入市。 产业导入：华为广州研发中心（25 亿投资）、金沙洲直播基地已落地，未来 3 年预计新增 5 万高薪人口，租房需求旺盛。 值得买不？适合手里有闲钱、能放 5 年以上的投资者。项目由央企中海开发，质量比周边民企盘更有保障；社区自带 2 万㎡风情商业街，步行 5 分 钟可达九龙公园，居住体验优于老破小。但风险也不小： 旧改延期：建星村旧改因村民补偿谈不拢，进度滞后，可能拖到 2035 年。 流动性差：里水二手房去化周期超 18 个月，想转手得和大量新盘竞争，短期难套现。 政策风险：若房产税落地，持有多套房成本增加，投资回报率可能从年化 4% 降至 2%。 最后提醒：别加杠杆！用自有资金买，月供压力小。买之前多去周边工地转转，看看噪音和污染情况，再决定是否长期持有。旧改成功是 “馅饼”，失败就是 “陷阱”，谨慎入坑！
全部3个回答 >佛山南海誉江华府这个楼盘值得买吗？
155****6868 | 2026-06-14 15:49:12
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155****8426 户型覆盖 88㎡刚需三房、112-139㎡改善四房、290㎡江景大平层、260-530㎡临江别墅；2026 年洋房均价 7000-9000 元 /㎡，88㎡三房约 62 万起，139㎡四房 90 万上下，别墅总价 169 万起，价格洼地优势明显。适配九江本地自住、广佛自驾养老康养、低预算改善看江家庭、周边企业长线收租人群；江景 + 稳定学区加持出租流动性平稳。不适合每日广州 / 千灯湖高频通勤、追求地铁 TOD、看重高速房产增值、需要一线头部顶配圈层的买家；楼盘核心竞争力：现房零风险、一线西江稀缺江景、低密高绿化大盘、省一级稳定学区、超低亲民单价、充足车位平价物业。 2026-06-14 15:49:36
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134****0737 出行完全依靠自驾与镇内公交，临近佛山一环、佛开高速，自驾 40Min 到广州荔湾、50Min 到珠江新城，30Min 通达禅桂主城；门口江 02、江 03 公交仅覆盖九江镇区，无步行可达已运营地铁，远期轨道规划落地周期长。教育学区稳定，步行可达儒林小学、省一级儒林中学，形成完整 12 年公办教育链；社区底商满足生鲜餐饮，10Min 车程到九江盈信大型商圈、九江医院；对岸大雁山、沿江绿地环绕，生态景观优越，但片区城市能级弱于千灯湖、桂城核心。 2026-06-14 15:49:29
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151****9974 70 年住宅全盘现房，2020 年已交付，即买即办证无烂尾风险，九江江滨 40 万方江景大盘，高层 + 别墅混合布局，总计 2783 户。容积率 2.3、绿化率 35%，低密度宽楼间距，配泳池、健身步道、全龄园林；地下车位 2913 个，配比约 1:1.2，停车储备充足、全盘人车分流。中奥物业，洋房物业费 1.8-2 元 /㎡，别墅 2.5 元 /㎡，基础安防维护稳定；高层多为 2 梯 4/5 户，南向高层直面宽阔西江江景，低层视野一般；2014 年拿地，土地剩余年限充足；社区自住为主、少量企业高管租客，临街楼栋轻微江滨道路噪音，无顶奢私宴会所。 2026-06-14 15:49:22
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售楼处地址在九江江滨新区核心段，西江与镇中心交汇处，从广州珠江新城自驾 50min 即达，周边衔接龙江、鹤山商圈，位置很有性价比。导航直接搜楼盘名就能到，临街商铺已开业，日常买菜购物不用跑远。 交通主打广佛江半小时生活圈，自驾 30min 到江门鹤山，40min 到广州荔湾，房价仅为禅桂江景盘 6 成；步行 8min 上佛山一环，10min 接入佛开高速，出差旅游出行灵活，未来区域路网升级后通勤更高效。日常到九江商业步行街逛吃仅 12min。 小区品质扎实，一线西江景观在片区稀缺，132㎡四房租赁需求稳定，租客多为周边企业高管。步行 10min 到儒林小学，3km 内 22 个公园环绕，自带社区活动中心方便邻里交流。中奥物业智能门禁 + 24 小时巡逻，1:1 车位比停车不愁。自住享江景生态配套，投资享广佛江融合红利都合适。
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小区绿化率 35%，自带中央园林、游泳池和儿童游乐区，楼下还有 3000㎡商业街，生鲜超市、药店、早餐店一应俱全，下楼 5 分 钟就能买齐日用品。3 公里内有信基广场、嘉盈广场两大商圈，开车 8 分 钟到南海区第九人民医院，老人小孩看病不用跑远路。最绝的是，小区正对面就是省一级儒林中学，步行 3 分 钟到校门，每天站在阳台就能目送孩子进校园，初中三年省下一大笔课外辅导费。
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开发商实力与经验：由佛山本地开发商佛山市南海江浦湾房地产有限公司开发。该开发商深耕佛山，先后开发了桂南名都、百花时代广场等项目，具有丰富的开发经验，每个项目都精耕细作，每一处建筑都堪称经典的城市名片，在质量和品质上有一定的保障。
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自驾 5 分 钟上龙高路，30 分 钟到禅桂核心，40 分 钟直达广州荔湾，广佛通勤很顺。 门口就有江 02 路、江 03 路等公交，10 分 钟一班，20 分 钟到九江镇中心，老人小孩出行方便。 小区自带 3000㎡商业街，生鲜超市、药店、早餐店都有，步行 5 分 钟能买齐日用品。
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