什么叫共有产权房？

共有产权房指的就是政府和购房人共同承担住房建设资金的房子，因为是由政府让渡了部分的土地出让金，以比较低的价格出售给符合条件的保障对象家庭，所以在和政府签署合同之后，会按照出资的比例约定双方的产权份额，所约定的份额也就是之后上市交易后所得价款的分配额度。共有产权房是经济适用房的变异形式，得益于比较独特的价格形成机制，因为是完全按照商品房进行开发，所以比起传统的经济适用房，性价比会更高。共有产权房的产权是由政府和购房人按照比例分配可以是平分，也可以是37开或者是46开，只是出资方式的不同，并不影响购房人向银行申请商业贷款，所以从融资模式上来看，完全可以按照商品房来对待，并且满足相应的条件之后是可以出售的，且房价实际上是随行就市，也维护了商品房的市场价格。

所谓共有,就是共同拥有,也就是产权上有几个人的名字,有共同管理处理权利,有共同收益的权利等。

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共有产权房，就是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。　　　特点：　　　“共有产权房”作为经济适用房的变异形式，其显著特点在于价格形成机制。“共有产权房”用地性质由划拨改为出让，并完全按照商品房进行开发，且销售价格计算也等同于商品房。可见，比起传统的经济适用房，“共有产权房”增加了土地成本，且房价实际上是“随行就市”。客观上，“共有产权房”的这种价格形成机制，不啻于维护了商品房市场价格，丧失了经济适用房平抑市场房价的政策效应。　　另一个显著特点在于“共有产权房”的出资方式，它是由政府按照“三七开”或“五五开”垫资，并不影响购房者向银行申请商业贷款等。就其出资方式的本质来说，与开发商推出的所谓“零**”优惠政策比较，前者的垫资人是政府，后者的垫资人是房产商，从融资模式上看，并无本质差别。

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什么是共有产权房 “共有产权房”，即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分，市民可向政府“赎回”产权。共有产权房自2007年起在江苏省淮安市进行试点，该模式已在江苏省其他地区获得了推广。2012年1月，上海降低共有产权房的准入门槛，月收入达5000元的也可以申请。 共有产权房自2007年起在江苏省淮安市进行试点，之后在贵州、上海等地都有推广。它的主要目的是让中低收入住房困难家庭购房时，可通过和政府共同拥有房屋产权的方式，减少买房成本，市民以后可向政府“赎回”产权。 共有产权房特征 共有产权房与经适房的**大区别是，其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。共有产权房将传统划拨土地经适房的有限产权量化为明确的产权比例，从根本上解决了界限不明确等诸多问题，让保障性住房的产权有了准确的法律定位，也让过去经适房退出与市场接轨的问题变得简单明了。 共有产权房执行政府指导价，购房人的出资与房价总额的差价为政府出资，并按出资比例形成共有产权。共有产权住房上市或退出时，只要购买政府的产权部分或按比例与政府分成即可，并实施5年内原价购买，5至8年加同期贷款利息，8年后则按市场评估价购买或按比例分成转让收益。 共有产权房优势 1. 降低房价 共有产权房分散安排在市区商品住宅开发项目中，由政府统一回购、供应。分散建设的总量为当年住宅总量的5%～10%。集中建设的共有产权房项目则采取限房价、竞地价的方式公开出让，一般安排在拆迁成本较低的地段，以降低房价。 2. 避免投机行为 政府可通过“合股买房”拥有部分房屋产权，来遏制富人买房、投机者炒房、转租等行为，强化政府监管。以出让土地方式建设的共有产权房，其购买人即使弄虚作假成功，其得到的也只是使用价值，由于产权明晰，如果私下倒卖，买卖双方都侵占了共有产权人即国家利益，国家追讨其非法牟利于法有据。 一是因为共有产权房模式可以通过出口反制入口，申购人的寻租动力大大减弱，行贿购房得不偿失;二是将改变过去供不应求的状况，实现“房等人”，共有产权房不再像传统经济适用房那样，因为是稀缺资源而产生寻租空间;三是共有产权房质量和价格与同类商品房直接可比，因此建设和供应就有了直接的参照和约束，特别是变“补砖头”为“补人头”，直接补助老百姓购买商品房，政府甚至可以从建设和供应环节完全退出，因此也就完全没有这方面的寻租空间。 共有产权房问题 首先，政府与保障对象之间的出资比例不好确定。政府究竟是以土地、税收优惠作为投入还是另外投入真金白银，政府与保障对象之间的产权比例由谁来确定、**终确定的产权比例是否公平合理，都难定标准。因此，根据土地使用和建筑及安装费用确定产权比例，好说不好做。 其次，政府对“共有产权房”的监管成本并不低。由于政府的这部分产权属于公共产权，政府就要履行产权人的监督职责，因此，“共有产权房”的规划、建设、分配、后续管理等方面，政府投入的监管成本必然比现在要多。 再者，政府的投资收益如何使用同样值得商榷。

共有产权房是能够买卖的，但是必须要征得共有人的同意，不然是无效的。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据我国法律规定，未征得共有人同意，房屋买卖无效，这里的“共有人”，包括共同继承人这种情形。因此，由于这种房屋买卖行为不受法律保护，买房人一般无法取得房屋产权，而其购房款已支付，这样很可能跌入房款两空的陷阱。未经共同继承人同意买卖房屋是指继承人中的一人或数人不征得其他共同继承人同意，擅自出售共有房屋牟利，造成房屋买卖合同无效，买房人的权益受损的情形。认定方法为房屋产权可以按照两种比例实现共有：当个人与政府的产权比例为7∶3时，个人承担的价格相当于同期经济适用住房的价格；对仍无力购买的特殊困难家庭，可按5∶5的产权比例进行购买，个人承担的价格则相当于同期经济适用住房的70%，即共有产权经济适用住房。共有产权房的购买人随着收入的增加，可以申请购买政府部分的产权。按规定，自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格结算。房屋出售时与此类似，出售所得按购房家庭与政府的产权比例进行分配。当购买者经济情况发生变化，家庭收入高于政府规定标准，进入中高收入群体时，政府也无需强制其搬出，而是对政府产权部分收取市场租金。

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