拿地时间与政策硬伤2021 年拿地导致产权少 4 年，虽然《民法典》说自动续期，但续费标准没明确。按其他城市试点，可能要按楼面价的 20% 补缴土地出让金，141㎡房子大概要补 28.8 万，相当于房价直接涨 9.1%。 9 月需警惕的三大风险① 工程质量问题频发：抖音上有业主曝光，25 栋验房发现地砖空鼓 7 处、墙面开裂 2 处，开发商整改周期长达 2 个月；中央空调不制冷、插座相地反等问题也被多次投诉；② 商业配套严重滞后：小区便利店至今未开业，买菜要开车 10 分 钟到狮山市场，老人小孩购物极不方便；③ 同类竞争激烈：隔壁翠湖绿洲花园同期推货，140㎡四房带装修 1.55 万 /㎡，虽然没湖景，但总价便宜 85 万，性价比更高。 对比建议：同样首付 95 万，选广州白云龙归更稳妥：① 地铁 14 号线已通车，20 分 钟到嘉禾望岗；② 广铁一中白云校区升学率白云前三；③ 周边二手房挂牌价 2.5 万 /㎡，比御湖台高 31.6%。 避坑指南：签合同前要求开发商提供《竣工验收备案表》，并到房管局查房源抵押状态。如果销售催你交钱，直接打 12345 投诉。
全部3个回答 >罗村越秀御湖台9月份，拿地时间，最新消息，值得买不?
151****1962 | 2025-09-21 14:34:29
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166****4941 拿地时间与政策硬伤2021 年拿地导致产权少 4 年，虽然《民法典》说自动续期，但续费标准没明确。按其他城市试点，可能要按楼面价的 20% 补缴土地出让金，141㎡房子大概要补 28.8 万，相当于房价直接涨 9.1%。9 月需警惕的三大风险① 工程质量问题频发：抖音上有业主曝光，25 栋验房发现地砖空鼓 7 处、墙面开裂 2 处，开发商整改周期长达 2 个月；② 商业配套严重滞后：小区便利店至今未开业，买菜要开车 10 分 钟到狮山市场，老人小孩购物极不方便；③ 同类竞争激烈：隔壁翠湖绿洲花园同期推货，140㎡四房带装修 1.55 万 /㎡，虽然没湖景，但总价便宜 85 万，性价比更高。对比建议：同样首付 95 万，选广州白云龙归更稳妥：① 地铁 14 号线已通车，20 分 钟到嘉禾望岗；② 广铁一中白云校区升学率白云前三；③ 周边二手房挂牌价 2.5 万 /㎡，比御湖台高 31.6%。避坑指南：签合同前要求开发商提供《竣工验收备案表》，并到房管局查房源抵押状态。如果销售催你交钱，直接打 12345 投诉。 2025-09-21 14:34:57
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180****5881 拿地时间与区域价值2021 年拿地时楼面价 1.03 万 /㎡，现在售价 1.9 万 /㎡，溢价率仅 84%，远低于千灯湖板块 150% 的平均水平。项目所在的博爱湖片区是政府重点打造的 “第二个千灯湖”，2025-2027 年计划新增 120 万㎡商业体，预计 2028 年房价能涨到 2.4 万 /㎡。9 月投资风向标① 租金回报率测算：141㎡四房月租约 3500 元，年化回报率 1.3%，比银行理财高 0.1%。地铁 4 号线通车后，租金可能涨到 5000 元 / 月；② 旧改拆迁加速：周边小塘旧改签约率超 80%，2026 年将建成 50 万㎡综合体，房价至少还有 26% 的上涨空间；③ 开发商促销策略：首付可分期 6 个月付清（最低 95 万），前 2 年月供由开发商补贴 15%，相当于每月少还 2200 元。投资回报测算短期（5 年）：总价 316 万，首付 95 万，贷款 221 万，月供 1.25 万。前 2 年补贴后实际支出 28.8 万，后 3 年月供 45 万，5 年总支出 73.8 万。5 年后以 2.4 万 /㎡转手，扣除税费净赚约 32 万，年化收益 3.2%；长期（10 年）：租金涨到 5000 元 / 月，10 年租金总收入 60 万，扣除月供 150 万，净亏 90 万。但房价涨到 3 万 /㎡的话，净赚约 124 万，长期持有更划算。风险提示：地铁 4 号线原计划 2026 年通车，现在延迟到 2028 年，短期投资需谨慎。 2025-09-21 14:34:49
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181****8821 拿地时间与产权情况2021 年 2 月拿地，产权剩余 66 年（原 70 年），央企越秀开发，2024 年首批交付，现在卖的是现房，不用担心烂尾。当时楼面价 1.03 万 /㎡，现在精装卖 1.9 万 /㎡，价格基本触底，开发商利润空间有限。9 月最新动态① 金九清栋 98 折：最后一栋 25 栋 141㎡四房，原价 322 万，折后约 316 万，送价值 8 万的全屋智能家居；② 地铁 4 号线进度更新：博爱湖站已完成主体结构，预计 2028 年通车，通车后步行 10 分 钟到地铁站，3 站到桂城、15 分 钟到佛山西站；③ 商业体动工：隔壁博爱湖商业中心 9 月破土，2027 年建成后将引入星巴克、万达影院等主力店。自住值得入手不？适合在狮山、禅城上班的改善家庭：① 湖景稀缺性：三面环湖头排视野，小区出门就是 7 公里环湖绿道，饭后散步超舒服；② 教育顶配：步行 5 分 钟到狮山中心小学（省一级），骑车 8 分 钟到石门高级中学（佛山前三），3 公里内 6 所学校覆盖全龄段；③ 居住体验好：纯板楼设计，两梯两户，南北通透，主卧套房带 270° 转角飘窗，比隔壁万科璞悦山的塔楼户型舒服多了。避坑提醒：优先选中高楼层东南向单位，北向靠近兴业路，早高峰货车噪音有点大。 2025-09-21 14:34:41
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产品设计超高端：国企越秀打造，品质有保障。小区是佛山罕见的一层两户设计，私密性强。玻璃幕墙外立面，美观又时尚。园林采用 “融湖于园” 理念，景观独特，居住舒适度高。
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想了解项目？直接导航 “越秀御湖台”，位置在广佛西翼博爱湖板块，由国企越秀地产匠心打造。项目为现房状态，主推 95㎡三房两厅两卫（南北对流双阳台）和 142㎡四房两厅两卫（带独立入户花园），全屋精装交付，中央空调、智能马桶等配置一步到位。步行约 8min 到奥园广场（600 米），涵盖购物、餐饮、娱乐一站式体验；步行 12min 到石门高级中学，孩子 12 年优质教育在家门口就能解决。自驾沿桂丹路 15min 到佛山机场，沿广三高速 30min 到广州白云核心区。社区采用围合式布局，超 150 米楼间距搭配全龄活动空间，部分户型可远眺西樵山景，近享 24 万㎡碧湖生态资源，真正实现 “出则繁华，入则宁静” 的湖居生活。
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售楼处直接导航 “越秀御湖台营销中心”，地址在南海区狮山镇博爱湖南湖兴业路东，三面环湖的岛尖位置显眼，门口有免费停车位。从千灯湖自驾沿桂丹路 20min 即达，从广州白云走广三高速 25min 能到，沿途看博爱湖路标和石门实验中学很好认，临湖第一排地标性强。 交通出行高效，步行 10min 到在建地铁 4 号线博爱湖站，2028 年通车后 3 站到桂城；自驾 5min 上博爱路主干道，15min 到佛山西站，20min 覆盖狮山核心商圈，30min 直达广州荔湾。广佛肇城轨狮山站距项目 900m，乘高铁 20min 到广州南站，日常通勤或出差都灵活，早晚高峰走兴业路辅道不堵车。 小区品质扎实，国企越秀开发的低密社区容积率 2.5，30% 绿化率与 353 亩博爱湖钟无缝衔接，夏天散步遮阳舒服。95-240㎡带装修户型户户朝南，部分带 270° 湖景阳台。步行 5min 到狮山中心小学，3km 内石门系 3 所名校环绕；2km 到奥园广场、和信广场，三甲南海医院新院车程 8min。越秀一级物业 24 小时安保，居住安心。
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9 月价格有啥门道？普通户型和湖景房差得挺多，118㎡三房两百五十万左右，适合小家庭；200㎡的湖景大平层总价得五百多万，适合预算足的改善族。最近有套法拍房两百九十万起，比市场价低三十万，但得自己查清楚有没有产权问题，别贪便宜踩坑。 最新没明说的消息？地铁 3 号线虽然通了，但末班车是晚上 10 点半，加班晚了得打车，从公司到小区打车大概 35 分 钟，费用四十多块；孝德湖小学确定年底动工，但招生得等 2027 年，着急上学的得先考虑周边现有学校。小区里二手房挂牌不多，自住率高，以后想转手的话，竞争压力小。 咋买才划算？预算有限的选 118㎡中间楼层，性价比高，以后换房也好出手；想投资的优先湖景房，毕竟孝德湖周边没多少新盘，稀缺性在这。一定要实地测噪音，临路房源哪怕便宜五万也别买，住久了太糟心。物业 2 块 7 一平米，不算贵，上次邻居家水管爆了，师傅 10 分 钟就上门了，服务还行。长线自住可以买，短线投资得等周边配套再成熟点。
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