投资公寓时如何选择？

听说高层视野开阔，但价格也高。低层方便出入，可能更实惠。具体还得看个人预算和需求吧。

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户型影响租金和转手，选对户型，收益翻倍。

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公寓的居住感确实没有很多高品质的住宅好，但是您可以看一下现在成都如果想要买品质稍微好一点的住宅您可能要买到三环外了，而公寓绝大部分位置都特别好，都在**中心的地带，同等地段的住宅品质几乎还不如公寓，如果有那么价格上绝对会比公寓贵很多。还有就是咱们的公寓装修通常会比住宅更好，层高更高，可以装中央空调或者新风系统，所以您也不用担心通风不好的问题了。

公寓常被售房者冠以“投资小、回报快”的宣传语，同时，公寓也往往藏着单身贵族**青睐的户型，但是关于公寓你了解多少？住宅公寓和商务公寓要怎么选择呢？ 目前市场上的公寓一般分为住宅型公寓(属商品住宅)和商务型公寓(或称商住型公寓),由于用地性质和产权年限上的不同导致贷款方式、贷款年限以及各种税费等存在诸多差异。 两者区别： 两者对比的优缺点： A 住宅型公寓 这类公寓的特点是户型面积小,多为30-60㎡。多处在繁华地段,周边配套设施完善,销售价格一般高于区域整体水平。 优点:1、使用成本相比而言较低。产权70年,可商贷,亦可公积金贷,贷款成数高,利率较商务公寓便宜,物业、水、电、煤等按民用收费。 2、舒适度更高。住宅型公寓的居住舒适度明显优于商务型公寓,每个标准层设置的公寓间数不超过20间,电梯配比多为每层1:10,多数通有燃气管道,不影响正常的家庭生活。 3、税费较低。住宅性质的公寓交契税按照90㎡以下普通住宅的契税比例交1%。这也是其优于商务型公寓的特点之一,便于今后转手。 注:根据现行契税政策的规定,个人购买普通住房,且该住房为家庭唯一住房的,所购普通商品住宅户型面积在90㎡(含90㎡)以下的,契税按照1%执行;户型面积在90㎡到144㎡(含144㎡)的,税率加倍征收,即税率为2%;所购住宅户型面积在144㎡以上的,契税税率按照4%征收。而购买非普通住房、二套及以上住房,以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等),一律按照4%的税率征税。 缺点:1、功能受限。只能居住,小区不允许办公。 2、售价较高。住宅型公寓单价一般高于普通住宅,也高于商务型公寓。 B 商务型公寓 此类公寓产权年限为40年,一般处于城市核心地段及商务中心区,既可居住,又可办公;具备写字楼功能,在部分城市可注册公司,价格相对写字楼较低;面积主要在90㎡以下,配套齐全,交通方便。 但相比住宅型公寓,缺点也较为明显: 1、产权年限。商业用地40年,比住宅的70年缩水严重。根据目前《物权法》规定,关于商业用地产权到期后是否能够像住宅用地自动续期,并没有明确规定,因此,购买商业用地上的商住房还是有一定风险。 2、居住环境。每层住户较多,10-20户,中间隔以长形楼道,尤其是处于阴面的住户,采光较差,且多数存在卫生间无窗户、厨房过小或厨房呈开放式等问题,造成其居住舒适度低于住宅型公寓。此外，住户多,且商住两用,各色人等出入,较为嘈杂,安全性也较弱; 3、得房率。过道等公共地方多,造成公摊大,得房率低,一般仅为70%左右,这就在无形之中抬高了其套内使用面积的折合单价,降低了其性价比,并直接影响其保值增值功能; 4、按揭方式。大多不能申请公积金贷款,但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另40年产权的住宅,如采用银行贷款的方式,只能得到五成或六成按揭,**长贷款年限10年，且只能使用商贷,贷款利率一般也较住宅高,不利用购房者购入; 5、日常生活成本。按公建用途规定,其物业、水、电、气等为商业收费,较民用收费贵,因此对于购房者,应该在购房时询问清楚。当然,目前某些开发商在开发中会采取相应的补救措施,能按民用价格缴纳。 6、设计标准。设计导向不同，公共建筑物业受朝向、采光、进深等限制较少,而住宅的要求较高。住宅型公寓建筑间距、采光一般是按照住宅规划设计标准严格执行;而商住型公寓一般位于城市的繁华地段和商务服务范围中,其建筑日照间距、建筑设计等按照公共建筑标准执行。 7、交易税费。初次购买或者转让时的契税按照4%收取,而住宅低于90㎡为1%;如果国家开征物业税、土地增值税,商业用房的标准也会比住宅高。此外，根据规定,商业性质用房如果不满5年出手需要交纳5种税费,分别是:营业税5.6%、印花税0.05%、土地增值税6%、个税1%或购房差价的20%、契税4%、交易手续费10元/㎡,除去交易手续费,剩余5种税加起来高达16.65%。 以一套面积40㎡总价25万元的房子为例,5年内转手需承担的税额将达到25万元*16.65%=41625元。这样高的一个税费,直接影响了购房者的投资回报率,也不利于出手。 优点主要有以下几点: 1、商住两用 既可居住,又可办公,具备写字楼功能;在部分城市还可注册公司,价格相对写字楼较低;繁华商圈,配套齐全,交通便利,可做酒店或办公点。易转手,适合投资。 2、建造标准较高 商务公寓的房屋建设标准不同,如果按照公建相关要求,人防和消防等建设标准都较高。 这样看来，如果是自住的年轻小贵族，住宅公寓是比较适合的选择，但如果投资，就另当别论了。对于住宅公寓和商务公寓的区别及选择办法，就是这些啦。

地段、交通、配套、品质、政策。

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