房屋定价是如何确定的？

听说核定价是政府给房子定的一个买卖参考价，但具体怎么算我不太清楚。

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买房前的准备之一，就是确定你心仪房屋的价格和地段。在核算过家庭收入后，大概知道了你的预算，那么就要去找在预算范围内你心仪的房子了。而买房地段选择，则决定了以后你在家庭和公司之前奔波的路程，同时不同的位置，价格也大不相同。 房屋的价格和位置 价格 如何在您能够承受的价格范围内做出一个**合理的投资，您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段**潜力等诸多因素。当然，**好还是听听专家建议。 交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位物业才算物尽其用。 社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。 户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。 位置 位置好的房子通常具有下列特征： 城市上风上水。在城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向。 交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的时间并且有保障，一家两三口人都有些要求时，应尽可能多的照顾到，并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、**、转学等。 城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不应超过１公里，否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带，要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加。 生活便利。步行１０分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他服务需求，医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到。 环境宜人，自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好。

       房屋定价从这几个方面来进行评估：地段，环境，房龄，楼栋情况，梯户情况，户型等方面进行评估，综合考虑这些因素进行判断**终的出一个估价。　　1、地段。好的地段会对房屋的价格起到拉升作用，特别是已经没有待开发商品房用地的地区，没有新项目的竞争力就会为地段的稀缺性增值。规划完善的好地段会对整个地区房产带来百分之二到百分之五的溢价。　　2、环境。房产所处的小区如果是绿化面积高，物业条件好，外部环境好的小区会容易出售一些，因为更容易让买家有购买欲望，配套和交通环境也会提高小区的宜居程度，宜居程度越高，房子越容易出手，这些因素不齐全的话，会带来百分之五的价格折损。　　3、房龄。对于二手房，房龄会较大程度上影响到房屋价格，次新房的价格是比较高的，然后就是5-19年的房子一个档次，超过20年的一个档次，但是房屋如果区位优势大，那么房龄的问题也影响不会很大。　　4、楼栋情况。楼栋的结构，位置，和朝向对房产售价也是重要影响因素，结构好，位置价，朝向好的漏洞对比这些条件不佳的漏洞会产生百分之三至八的溢价。其次楼栋的建筑质量和外立面造型，以及公共区域的装修情况也会很大程度上影响房屋的估价，产生的溢价在百分之五作用。　　5、梯户情况。电梯品牌质量好，梯户比低，产生的溢价越高，也是属于宜居程度的一部分。　　6、户型。户型结构好，层高净高高，开间进深合理，采光通风条件好，赠送面积多，都是对房屋产生溢价的一部分因素。如果户型好，定价可以高于其他房产价格。　　房子出手时想卖一个好价格，房主需要考虑这些问题的细节才能确定估价。并且对房子的整体情况进行一个整修，让房子看起来情况比较好，这样也会为房屋估价增值。

定价要结合市场行情、房屋状况和个人需求，适时调整，不要过高或过低。

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房价收入比、住房可支付性指数和房价租金比是国际上用于评价房价合理水平的三类指标。以房价收入比的多年均值作为判断标准，目前我国城镇新建商品住宅的销售均价总体处于正常水平，但北京等部分城市的房价则明显偏高。

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