评估价是怎么算出来的呢？

评估价是根据房屋的实际情况所评估而来。其中涉及到的影响因素，包括有房屋的面积、所在楼层、房屋朝向以及房屋的装修状况，根据科学合理的市场参考价进行计算。一般进行房屋抵押时，评估价是交易价的6~8成。而且房屋的年限越高，评估价就会越低，并且贷款能够申请的年限也会越低。房屋的初次购买价格，会对评估价产生一定的影响，但主要还是要参考当时地产市场的整体价格。一些楼层好、朝向好的房屋，会比同等条件的房屋评估价多出3%~8%，与此同时一些交通便利且配套设施齐全的小区房屋，不仅更容易变现进行出售，在进行评估时，也会拥有更高的价值体现，所以在购买房屋时，尽可能的选择小区配套好且拥有完善设施设备的住房。此外房屋所处的地段规划也会影响到房价的走向，影响银行对房屋估值的高低。

评估价在计算的过程当中会通过对房屋的实际情况进行综合评估，计算出比较科学的市场参考价，在评估的过程当中，房屋的实际面积、楼层、朝向以及房屋的房龄对于评估的影响都比较大，一般来说在二手房交易的过程当中，房屋的评估价是之前交易价的6~8成，而且办理贷款或者是办理抵押不同的形式，评估价也会有一定的区别。在进行房产评估的过程当中，当时的房地产市场整体价格的增长或者是降低，也会对评估的价格造成一定的影响，不能够背离正常的价格规律，而且二手房居住的时间越长，也就是使用的时间越长，评估的价格也就越低，正常的合理计算方法，每年会按照2%的比例进行折旧。此外现在小区内部的配套设施，比如周边的交通条件以及商业的服务设施，也会影响到评估的价格。

买房子的评估费计算方法：1、评估费收费标准采取累进计费率：房屋总价100万元以下（含100万元）的，收取评估总价的0．42％；100万元到500万元的（含500万元）累进计费率为0．3％；500万元到2000万元的收取评估总价的0．12％；2、2000万元到5000万元（含5000万元）的收取评估总价的0．06％；5000万元以上的收取评估总价的0．012％。房产评估是二手房交易过程中一个重要的环节。

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　　二手房价格决定因素　　二手房价格决定因素1：自身品质　　二手房小区地处的地段、房间朝向、户型布局、小区内部环境、居住舒适程度、物业管理水平，是决定二手房价的**基本因素。如果上述要点都比较出色的话，一套房子可能会有20组客户看房咨询，高于普通房源的比例。　　二手房价格决定因素2：交通改善　　地铁对楼市产生的影响不可小觑。新开通的地铁线路不仅给周边居民带来了便利，也拉动着房价的上涨。去年，在地铁6号线还没有开通时，朝阳区青年路上的不少二手房业主就已经开始“捂房”，当地铁开通后，该区域二手房价上涨了约两成。　　二手房价格决定因素3： 新盘入市　　市场上有一些二手房区域，原本是“默默无闻”，但因周边出现了比较有影响力且市场关注度极高的新盘，带动了整个区域的楼市价值，二手房源的价格也随之攀升。比如常营的新盘由于为区域带来了相关商业配套，提升了周边二手房的价格。　　二手房价格决定因素4 ：地王托市　　土地市场上热门住宅用地的成交，往往会带动周边二手房价上涨。如2012年7月万柳地块的高价成交，使得周边二手房销售火爆，有些二手房中介“坐地涨价”，单价飙至12万元/平方米。　　二手房价格决定因素5： 商圈成型　　商业设施的完善，甚至形成了一个新的城市商圈，会为区域聚集更多的人流和关注度。比如一个大型商业综合体的开业，不但可能促成商圈升级，而且无论是商铺还是二手房买卖、租赁，都将呈现曲线增长。买卖二手房，根据2015年3月30日财政部**新规定，自2015年3月31日起，由原先的满5年免征营业税调整为满2年免征营业税，同时依据交易双方的不同情况，具体税费明细如下：一、契税：（一般由买方缴纳，双方另有约定除外)1、买方首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳；2、买方首次购房90平方以上（含90平）144平方以下的房产按照1.5%缴纳；3、以下情况按照3%缴纳：（1）144（含144平）平方以上 ；（2）买方不是首次购房 ；（3）车库 ；（4）非普通住宅（商业用房）二、营业税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）1、房产证满2年，144平方以下的普通住宅房产免征营业税2、房产证不满2年，按照5.5%缴纳营业税；3、房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.5%4、商铺差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.5%三、个人所得税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）1、房产证满五年，并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税2、卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年，按照1%缴纳3、商铺按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率20%四、其他费用相对较少：交易费：6元/平方*房屋平方数工本费： 一个证件80元；二个证件90评估费：评估总额的千分之五（银行贷款需要缴纳）抵押工本费：100元（银行贷款需要缴纳）购房证明：20元一份 一般需开3份公证收费标准: 300元（如不能本人亲自办理，需要办理本业务收费）

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优质回答体现您的专业素养，更容易被用户关注。二手房的评估价是怎么算出来的？

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