如何评估房屋的投资价值？

查看小区的租赁市场情况，若周边有大量上班族、学生群体，租房需求旺盛，且租金收益可观，说明该老旧小区房产在投资租赁方面有潜力。

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根据 《城市房屋拆迁估价指导意见》相关法条的规定如果迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的,应当重新出具估价报告;估价结果没有改变的,出具书面通知。 拆迁当事人另行委托估价机构评估的,受托估价机构应当在10日内出具估价报告。 拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的,自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内,可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会(以下简称估价专家委员会)申请技术鉴定。估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内,对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的,应维持估价报告;估价报告存在技术问题的,估价机构应当改正错误,重新出具估价报告。但是我们要知道,估价专家委员会的复估只是针对估价报告的技术问题出具的书面鉴定,并不是进行实地现场的再次调查评估,因此如果对于评估面积的丈量有错误或者依据有错误,在复估中是不能被纠正的

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研究周边房价走势和租金水平，若区域房价呈上升趋势，且租金回报率较高（一般租金回报率在 2% - 4% 较为合理），说明该区域房产投资价值较好。同时，对比周边在售楼盘的价格和品质，判断投资性价比。

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1、房屋评估的依据是房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。2、依据《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》第四条①、房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。②、对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以权属证书和登记簿的记载为准;权属证书与登记簿的记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照区人民政府的认定、处理结果进行评估。3、依据《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》第七条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

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一、先要知道你所要评估的房屋是什么用途、结构、楼层、装修等，才能选定评估方法。二、房产评估的方法有市场法、成本法、收益法、剩余法等，要根据具体评估对象选择相应的评估方法，市场法一般评估住宅、商网，成本法、剩余法一般是评估工业，收益法很少使用。三、房地产评估的方法有以下几种：1、成本法　(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。2、市场比较法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。3、剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。4、收益法不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值＝房地产纯收益÷收益还原利率。5、假设开发法对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。6、基准地价法针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，**后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。7、路线价法土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。四、具体的计算过程，你可以买一般房产估价师的书看，来进行学习。

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