房地产开发前期费用有哪些？

1、地产开发企业的成本构成 房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分： 土地费用、前期费用、建安成本、配套费用、筹资成本、管理费用、销售费用 从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润**大化的目标。 2、成本分解的过程 项目开发成本的控制与项目成本发生的周期同步，其首要特点是一个过程，然后是地产企业诸多管理活动的体现。与项目的时间计划一样，成本计划及控制也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在项目初期，首先是确定一个项目总体的投资估算即估算成本，然后在逐渐细划到成本目标的过程。

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房地产开发五证指的是，建设工程规划许可证，国有土地使用权证和建设用地规划许可证，建设工程许可证，商品房销售或预售许可证，这就是五证。开发商在开盘销售之前一定要把这些证件办理齐全。想要知道开发商的五证是否齐全，购房者可登录当地的官网查询，购房者也可以向房地产管理部门查询，因为有一些开发商在预售商品房时不出示五证，但是购房者可以要求开发商出示，购房者有知情权。另外如果实在是不确定开发商是否五证齐全，也可以去银行询问一下，因为银行在放贷的时候，对项目和开发商的审查也是非常严格的。如果开发商的五证不齐全，那么非但办不到产权证，就连和购房者签订的预售合同都是无效的，为了防止开发商五证不齐，一手房实行网上合同备案登记。

在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。1）土地开发：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。2）房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。3）房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。4）房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。

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　 1.房地产业流动资金贷款，是向从事房地产开发的企业发放的用于其生产经营周转的贷款。　　 2.房地产开发贷款，是向房地产开发企业发放的用于其所开发的房地产项目建设的贷款，包括：　　（1）住房开发贷款：是向房地产开发单位发放的用于其所开发的住房项目建设的贷款；　　（2）商业用房开发贷款：是向房地产开发单位发放的用于其所开发的商业用房项目建设的贷款；　　（3）经济适用住房贷款：是向房地产开发单位发放的用于其所开发的经济适用住房项目建设的贷款；　　（4）科教文卫单位住房开发贷款：是向科研院校、高等院校、文化艺术单位、卫生医疗单位或承担上述单位经济适用住房开发建设任务的企业发放的，专门用于上述单位经济适用住房项目建设的贷款；　　（5）高等院校学生公寓贷款：是向经国家有关部门批准设立的高等院校及承担高等院校学生公寓建设任务的企业发放的，专门用于高等院校学生公寓开发建设的贷款；　　（6）其他房地产开发贷款：向其他房地产项目的开发建设提供的贷款

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所谓的房地产开发贷款，其实就是用于商品房以及其他房地产开发的中长期贷款项目，这种贷款项目的最长贷款期限是三年，也就是说这种贷款项目其实是专门为房地产商所提供的。房地产开发贷款的利率会按照央行所发布的基准利率浮动来执行，这种贷款项目主要分为住房开发贷款，土地开发贷款，房地产开发企业流动资金贷款等等。如果想要办理房地产开发贷款的话，需要满足以下这些条件：①开发商必须要有企业法人的营业执照才行。②开发商需要取得贷款项目的土地使用权，同时土地使用权终止时间要比贷款终止时间长。③开发商需要已经取得贷款项目的投资规划许可证，开工许可证，建设许可证等等。同时要求开发商全部的立项文件必须是真实，有效且完整的。