哪些房子即使便宜也不能买？

房地产规划“揉面团” 在深圳规划国土委各区的分局网上，时常有项目总平面图修改规划的公告发出，包括更改容积率，规划设计变更等方面。实际上，不仅深圳，全国各地房地产项目更改规划的现象屡见不鲜，包括调高楼盘容积率、缩减绿地面积、变更公共空间用途等。 其中，深圳华侨城豪宅天鹅堡业主维权事件较为典型。该楼盘业主称，华侨城将当年承诺建设“别墅、多层和高层”改为“超高层”，导致前期业主利益受损，维权结果是双方妥协，开发商降低楼层数，但依旧为超高层。 规划乱象 一位专注旧改的民营房企人士***示，在深圳修改规划的项目中，尤其以旧改的住宅用地和工业用地提高容积率居多。这是由于旧改的成本较高，政府也默许开发商通过改规划来提高对旧改的积极性。 “规划调整如果频繁出现的话，一种可能性是房地产项目建设所需的土地整理、拆迁、周边规划等等没有办法按照既定规划实现，倒逼项目不得不做出调整。”深圳国土部门一位人士***示，还有另一种可能是项目的拆迁成本过高，开发商想办法提升利润率。 “为什么近年来开发商一直热衷于修改规划？主因是地方政府卖了高价地，挣了土地财政，但是由于楼面地价偏高，开发商开发挣不了钱，要么一直闲置土地，要么逼着政府改容积率摊薄楼面地价。”长期与开发商合作的深圳本是资产管理有限公司总裁、土地开发专家崔元星说。 实际上，2012年3月国家住建部就出台了《建设用地容积率管理办法》，要求任何单位和个人都应当严格遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，需要经过严格的法定程序审批。但在提高利润率和降低开发成本的利益驱动下，开发商时有违规。 崔元星认为，《城乡规划法》等许多相关法规及政策制度对容积率的管理条款历来是相当严明的，只是容积率对地方政府及开发商来说尤其重要，成为无本万利的谋利工具，致使容积率调整的管理呈现出长期的随意性。 长沙等二线城市也一度成为规划乱象的重灾区，据公开报道，长沙市规划局原副局长顾湘陵在开发商的重金贿赂下，擅自改变遍布长沙市内五区的80多座楼盘的规划，调高容积率，缩小楼间距、减少停车位等。 长沙一位开发商***示，房地产项目更改规划的情况很常见，一般是调整容积率和商业配比，需要通过市政府规划委员会审批。 值得注意的是，业主维权的项目，往往能拿出规划部门出具的批文。 “由于卖地收益受到用地指标及容积率的限制，地方政府随意调高容积率来增加土地出让金的现象时有发生，往往是开发商拿到地后，再请求政府提高容积率稀释土地成本。”崔元星称，如今，大部分腐败与土地有关，这其中，土地腐败中涉及容积率调整的案例占很大比例。 业主维权难 深圳华侨城豪宅天鹅堡业主维权事件，业主们认为华侨城地产擅自改了地块规划，将原本2003年销售时承诺建设“别墅、多层和高层”的天鹅堡四期变成了50层以上“超高层”的天鹅湖一号，大大提升了地块的容积率，影响现有住宅景观、视野和房产价值。 对此，华侨城地产和市规土委二局均予以否认。华侨城地产称，天鹅湖一号是严格按法定图则进行规划设计、按法定程序进行报建和施工的项目，而法定图则是由市规土委二局在2011年通过。 “因为口头承诺往往无凭据，即使是白纸黑字写在宣传纸上，但只要合***没有，就不具备法律约束，而开发商只要从政府处拿到审批文件就是合法合规，业主维权自然难。”深圳一位房企人士称，不过天鹅堡前期物业都是豪宅、别墅，业主实力强，维权的效果会比一般居民小区强得多，很多普通住宅，业主维权更难。 今年1月，华侨城回复业主，确认天鹅湖一号地3栋超高层降低楼层数，1号楼原43层改为37层，2号楼原55/53层改为42/40层连体，3号楼原53/51层改为33/31层连体。 达成一致则是双方妥协的结果，维权后天鹅湖一号仍为30层以上的超高层建筑，不过3栋楼总共减少39层，按照市场价测算，该项目将少卖17亿元。 此外，常见的现象还有“货不对板”，如交房时的公摊面积比预售时增大了，房屋实际使用面积缩水，由于很少有购房者在验房时去测量，这也给了开发商偷面积的机会。通常，预售房的公摊面积，是根据开发设计的图纸测算的，如果开发商在建设过程中不按设计施工，擅自改变规划，如将露台改成阳台、增高规划楼层等，就会与实测结果存在较大出入。 目前，我国在房屋的公摊系数和公摊率的上下限仅有国家标准，尚无强制性的规定，因此公摊数据制定的决定权仍在开发商手里，这造成了部分开发商在工程运行中出于实际利益考虑，擅自改变当初的公摊数值。

购买电梯房时，除了考虑价格，还应关注楼层的采光、通风和视野等因素。底层和顶层可能存在潮湿、漏水等问题，设备层可能有噪音，避难层可能影响生活便利。建议选择中间楼层，居住更舒适。同时，合理规划贷款额度和期限，确保还款压力适中。

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风险高，不建议购买。

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买房如果能遇到配套好，交通棒，名学区，户型优，即拿房当然是极好的，但是这样的房子一般非富即贵，房价也非一般人可以承受。所以很多人在存款面前，选择了向便宜低头。但是，这7种房子，即使再便宜也不能买！   一、联合开发房 这是由有钱无地的房地产开发商出钱，有地无钱的企事业单位出地联合开发的房地产项目。建成后，开发商一般是将自己分得的那部分房产面向社会出售，但按国家规定，这类房是不得作为商品房出售的，所以如若贪图低价便宜而购入，往往会在今后遇到房地产权证方面始料不及的麻烦。 二、公益建房 这是由地方政府或本系统本单位组织领导，市民自愿参加组成的住房“合作社”，为解决“社员”住房困难而进行的合作建房项目，当新建房子有一定剩余时，而向社会出售。由于这类房屋具有公益性质，享有不少优惠，所以按国家政策规定，也不能作为商品房出售，一旦购买，日后难以进入三级市场。 三、集资合建房 这是房地产开发商与市郊城镇及村民以集资建房、联合开发，或小城镇建设等为名，利用村集体的土地在城郊进行房地产开发项目。需强调指出的是，此类房大都没有办理土地出让手续，也未办理土地征用手续，因此，如果购买这类集资合资的房屋，按国家有关规定，这类房屋买卖行为肯定是无效的。 四、集资联建房 这是指一些企事业单位利用自身闲置的土地与外单位集体和个人或本单位职工的资金集资开发的房地产项目。由于土地来源主要是企业通过减免地价，或行政划拨式取得的非赢利性土地，因此根据国家有关政策，此类房不能作为商品房向社会出售，一旦购买缺乏保证。 五、非法开发房 一些未经批准，不具有房地产开发资格的单位，通过非正常渠道谋得土地而进行的房产开发，由于其没有房地产开发资格，因而也就无法办理土地征用手续，没交纳土地出让金，贪图低价购买这类房的风险是极大的。 六、限制权利房 这是指司法机关和行政机关已依法裁定、查封或以其他形式限制房地产权利的房子。一些购房者贪图便宜，采用私下交易的方式买房，由于不可能掌握卖方真实情况，结果往往上当，叫苦不迭。 七、郊区联建房 开发商为了降低商品房建设成本，在市郊低价征地开发形成的商品房，这对购房资金短缺的居民来说，本应是一个较好的选择，但由于个别开发商项目开发不规范，且管理不到位，社区环境极差，设施严重缺乏，交通极其不便，却通过虚假广告，打着“低价”的幌子蒙骗购房者，这种“低价”，这种“便宜”，购房者是不应去捡的。 由于这些所谓的便宜房或没有履行正常的土地出让手续，或属于不规范开发，故一旦消费者购买了上述房屋，是得不到房地产权证的。对于消费者权益的保护和将来房产的归属及交易都面临着极大的困难。

很多人在买房的时候尤其关注价格，所以容易因为所谓的便宜房受骗。小编整理了几类再便宜都不能买的房子，看清楚再出手吧。 1、联合开发房 由有钱无地的房地产开发商出钱，有地无钱的企事业单位出地联合开发的房地产，建成后，开发商一般是将自己分得的那部分房产面向社会出售，但按国家规定，这类房是不得作为商品房出售的，如若贪图低价便宜而购入，往往会在今后遇到房地产权证方面始料不及的麻烦。 2、公益联建房 由地方政府或本系统本单位组织领导，市民自愿参加组成的住房“合作社”，为解决“社员”住房困难而进行的合作建房项目，当新建房子有一定剩余时，而向社会出售。由于这类房屋具有公益性质，享有不少优惠，所以按国家政策规定，也不能作为商品房出售，一旦购买，日后难以进入三级市场。 3、集资合建房 房地产开发商与市郊城镇及村民以集资建房、联合开发，或小城镇建设等为名，利用村集体的土地在城郊进行房地产开发。此类房大都没有办理土地出让手续，也未办理土地征用手续，因此，如果购买这类集资合资的房屋，按国家有关规定，这类房屋买卖行为是无效的。 4、集资联建房 一些企事业单位利用自身闲置的土地与外单位集体和个人或本单位职工的资金集资开发的房地产项目。由于土地来源主要是企业通过减免地价，或行政划拨式取得的非赢利性土地。根据国家有关政策，此类房不能作为商品房向社会出售，一旦购买缺乏保证。 5、非法开发房 未经批准，不具有房地产开发资格的单位，通过非正常渠道谋得土地而进行的房产开发，由于其没有房地产开发资格，因而也就无法办理土地征用手续，没交纳土地出让金，如果购买风险极大。 6、限制权利房 司法机关和行政机关已依法裁定、查封或以其他形式限制房地产权利的房屋。购房者贪图便宜，采用私下交易的方式买房，由于不可能掌握卖方真实情况，结果往往上当，叫苦不迭。 7、郊区联建房 开发商为了降低商品房建设成本，在市郊低价征地开发形成的商品房，这对购房资金短缺的居民来说，本应是一个较好的选择，但由于个别开发商项目开发不规范，且管理不到位，社区环境极差，设施严重缺乏，交通极其不便，却通过虚假广告，打着“低价”的幌子蒙骗购房者，这种“低价”，这种“便宜”，购房者是不应去捡的。 上述的这些所谓的便宜房或没有履行正常的土地出让手续，或属于不规范开发，一旦消费者购买，是得不到房地产权证的。对于消费者权益的保护和将来房产的归属及交易都面临着极大的困难。