二手房转按揭是否存在风险？

我听说转按揭可能存在原贷款未结清、新贷款审批不通过等问题。建议多咨询专业人士，了解清楚流程和潜在风险。

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办理二手房转按揭，要确保房产无抵押无纠纷，了解贷款利率和还款方式，评估自己的还款能力。建议找信誉好的银行，避免不必要的风险。

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二手房按揭流程一、实地看房人员:信贷员、居间机构、评估员、买卖双方。地点:申请按揭贷款的房屋现场。对房屋现场勘察:所售房屋产权是否明晰;是否设定其他抵押权利;是否对外出租;如果是公有房改住房、安居工程、经济适用房等非商品房是否符合上市交易条件;是否被列入拆迁公告或城市改造规划范围;申请的贷款成数和期限是否符合规定;卖方提供的资料是否真实、完整、合法、有效;记录客户的联系电话;收取房产证复印件。工行规定:93年以后建成的房地产允许申请二手房按揭;所购房屋的房龄一般不超过15年,其中10年至15年的,贷款成数必须相应降低,抵押率**高为七成;**长期限为30年;住房类为房龄与贷款期限之和**长不超过30年,商用房类贷款期限**长不超过10年;建筑面积在60平方米以下的需提供第二居所证明。对买方的还款能力进行综合评价,告知客户需要准备的资料(买卖夫妻双方的身份证、户口本、结婚证及卖方的房产证、土地证、契税证明。)将两张空白收入证明交客户盖章,签订“房产交易确认书”。二、产权验证人员:产权人及共有权人(卖方)、居间机构。地点:房管局。产权人及共有权人(卖方)带着身份证原件及房产证原件,到房管局交验身份证原件及房本原件,进行验证。然后,交费50元,领取一份房屋产权转移审验查档证明,并保留发票;出示“查档收费发票”验证查档,并等待查询结果;领取加盖“郑州市房产档案管馆”公章的房产证和一份该处房屋**初的“商品房买卖合同”。三、签署合同人员:信贷员、居间机构、买卖双方。地点:贷款银行。认真核对校验客户的资料原件,鉴别所有签字人员的真实性,监督客户签字,收取房产证原件及订金(具体数额由买卖双方确定),复印资料,提醒双方在该行办理帐户。四、整理资料根据客户提供的相关资料,填写合同。注:借款人的收入证明不足够时,需提供共同借款人并开具收入证明。收入证明上的单位名称与申请表单位名称必须一致。“申请审批表”的现住址一栏必须填写本市地址;如有共同借款人时,申请审批表需2人签字,且需签相应的一个声明。在填个人购房合同抵押物清单时,原值是买卖双方的成交价,折扣率=抵押值(即贷款额)÷原值或评估值(取低值)。房屋产权证编号、利率不要填写。借款合同的补充条款:如果借款人提供的有关声明和资料虚假,则视作违约行为,贷款人有权采取宣布合同提前到期,收回部分或全部货款本息以及追究其违约责任等措施。如遇贷款利率调整,逾期贷款罚息利率按调整后实际执行的贷款利率上浮30%执行。公司盖章:在房屋成交确认书、协议书上盖公司章及法人章,个人二手房贷款**证明需盖公司章及见证人签字。放款后需在二手房按揭转款确认书盖公章。资料填完送预审。五、收取费用预审通过后,通知客户交费。六、产权过户人员:居间机构、买卖双方。地点:房管局1楼(或中青大厦3楼,金水区和惠济区)。提供资料:买卖双方身份证、房产证、契税证明、房管局出具的商品房买卖合同,面积超过200平方米以上的,需提供交易评估报告,复印资料。领3份房地产买卖契约,填写不签名,契约上面空白处需盖居间机构的公司章(或签名)。②、领取申报表填写出一个市场成交价(交房产证原件及身份原件)。③、交印花税,买卖双方的身份证原件及复印件,房产证原件及复印件,出具一票据到银行交费,递回单(印花税按成价1‰交)。④、窗口办理:买卖双方的身份证原件及复印件,房产证原件及房产证配图纸2张,当面验证及签字按手印,出一个受理凭证即领证通知单,房产证原件收回。⑤、凭证,领契费、交易费、登证费收据,去银行窗口交费,回。盖章,换发票。⑥、5个工作日后,凭领证通知单、身份证原件及契税发票领取新房产证。七、收费盖章①、拿到新房产证,传真评估公司出正式报告,备抵押用。②、打印好的委托书连同借款合同、抵押合同(填好)送银行盖章。八、资料归档原则上是:凡是属于金水区、惠济区在中青大厦过户的,需15天才能归档。(半月送一次)。在房管局过户的,7天左右可以归档,都没有确切的时间;归档时需产权人带着原件身份证在房管局归档;归档后,方可办理抵押。九、办理抵押①、抵押合同第十六条其他事项应填上:贷款用于购买二手房,房屋坐落于...(具体位置)。②、借款合同第一条4小项:本合同项下的贷款权仅限用于:购买...(具体位置)的房产。③、房管局出的档案袋上面应写:二手房抵押。④、抵押7天后领他项权证。十、银行放款放款后,需向银行提供借款人的契税证明、房地产买卖契约的复印件,居间机构还需在二手房按揭转款确认书盖公章。二手房按揭贷款收费标准贷款费用☆ 保险费:【评估值×贷款年限×55‰】说明:根据需要,可以取消;☆ 公证费:【贷款金额×2‰】说明:根据需要,可以取消;☆ 抵押费:【贷款金额×1‰】☆ 抵押印花税:【贷款金额×0.1‰】★ 权证资料费:【150元/宗】注:面积超过150平方米的或有地下室的权证资料费220元/宗。★ 抵押评估费:【评估值×2.5‰】★ 贷款服务费:【评估值×0.5% 500元/宗】说明:**低800 500元/宗。房产局相关收费清单(参考)☆ 验证费: 【50元/宗】☆ 登记费: 【80元/宗】☆ 配图费: 【20元/宗】☆ 交易评估费:【评估值×5‰】说明:别墅类、面积200 m以上的住宅需要缴纳;☆ 交易手续费:【面积×6元/m】说明:二手房交易;房改房费用减半;【市场指导价×1%】说明:非住宅;☆ 交易印花税:【双方成交价×1‰】说明:按照契约价格,买卖双方各缴纳50%;☆ 契税:【市场指导价×2%】说明:住宅类;【市场指导价×4%】说明:住宅类房本时间不足5年、大于144 m、单位售给单位者的;【交易评估价×4%】说明:非住宅类、住宅类但面积在200 m以上的;☆ 营业税:【市场指导价×5.5%】说明:房本时间不足5年的;【(市场指导价-原来购买价)×5.5%】说明:房本时间超(含)5年但大于144的m。一、挑选房屋:1、去平台指定地点,向房屋查询员索取查询申请表格。2、按照查询表格要求填写查询内容并交给房屋信息查询员。3、从查询员处取得相应房屋信息二、实地考察1、从房屋信息中选择中意房源,并和房屋产权人联系实地考察房屋情况。2、注意核对房屋产权证,产权人的身份证,房屋的具体门牌与产权证上记载的门牌是否一致。3、注意核对房屋信息和实际房屋状况是否吻合。(平台因房源信息量过大无法逐套核实房屋内部情况,房屋内部情况以实地情况为准。)4、确定房屋产权人夫妻双方是否对出售此房及对价格是否有疑异!三、签订合同1、签订房管局的二手房交易合同。合同样本如下2、签订合同时要仔细阅读合同条款,注意将双方的其他约定填入合同中的附加条款中。3、合同是一种诺成性法律文书,在签订之日起合同生效。合同双方应严格执行合同内容。在自主交易时应反复斟酌,慎重签订二手房交易合同。四、付款方式1、在付款上买卖双方都有一定风险,因房管局交易过户时间较长。若交易过户完成前买方向卖方支付房款,若交易过户不成则有可能引起经济纠纷,若交易过户后买方再支付房款又可能使卖方无法接受。则建议双方在银行办理资金托管以防止经济纠纷的发生。2、办理二手房按揭的则本身含有资金托管服务。五、保险公证1、办理二手房按揭的客户应去贷款行指定的保险公司办理保险。2、办理二手房按揭的客户应去贷款行指定的公证处办理公证六、验收房屋1、在买方接收所买房屋时应对房屋的内部设施、水、电、燃气、电话费等进行核对验收,以防止给日后带来生活不便和经济纠纷七、物业过户1、买方在验收房屋后应及时和卖方去物业公司办理物业过户,以防止日后诸多不便。八、产权过户买卖双方应去房屋管理局办理产权过户手续,根据中国民法通则规定在中国境内不动产的物权转换需经主管机关登记方才生效。办理产权过户步骤如下:第一步:卖方夫妻双方和买方去郑州市房管局(地址)收件窗口交纳相关资料(下有具体说明),并填写房屋产权过户登记表及房屋产权登记表,并取得收件单。第二步:买卖双方按收件单上的取件日期去房管局取件窗口交纳相关费用(下有具体说明),买方领取房屋产权证。第四步:买方持新办的产权证及卖方土地证去国土局(地址)办理新土地证。产权过户完毕。1、交房管局过户收件资料:卖方:夫妻双方身份证,结婚证,户口本,房屋产权证,土地证,有共有人的提供共有人夫妻双方的身份证,户口本,结婚证,共有权证。买方:买方身份证,户口本,已签好的二手房交易合同。2、相关费用:卖方:交易手续费(房屋产权面积*3元/平方米,转让房屋房屋产权证时间不足两年的交纳房屋市场指导价百分之五点五的交易税,房屋产权证超过两年的但交易房屋面积大于144平方的交纳(市场指导价---原来购买价)的百分之五点五的营业税)买方:契税:(144平方以下住宅交纳房屋市场指导价百分之二的契税,住宅类房本时间不足两年,面积大于144平方米,非自然人之间的交易交纳房屋市场指导价百分之四的契税,200平方米以上住宅,非住宅,交易的交纳交易评估价的百分之四的契税。)交易手续费(房屋产权面积*3元/平方)。验证费:50元/笔登记费:80元/笔配图费:20元/笔

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签的协议都无效何来公正之说，这样的协议法律就不支持，这样的话一切风险都是买房承担。你付了款，购房合同是卖方名字、就是等房产证下来也是人家的名字，给你一点关系都没有，对方中间反悔损失的都是自己，我们在二手房交易过程中从来不鼓励、不参与没房产证的房子交易，除非对方的房子能更名，也就是说你付完房款，购房合同上的名字就更换成了你的名字，等房产证下来就是你的名字，这才是真正的无风险。

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二手房是可以办理转按揭贷款的如何办理如下：买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。在银行同意买方贷款的情况下，选择申请同行转按或者跨行转按(注：卖方还贷不满一年的，通常选择同行转按或者同支行转按；已满一年的，则可以选择跨行转按)。买方向银行申请转按并提交相关材料及支付相关费用，包括担保费用(银行正常放款时间为过户后三个工作日内)。银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后，如果发生卖方违约或者买方违约，导致该房屋无法成交，则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。转按揭贷款中的担保费用由此产生，数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。同时，卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书，而买方需向银行出具担保委托书。在转按揭申请通过银行审核后(审核通常需要 5 个工作日)，且银行确认可以去还贷的当日，买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构，携带相关款项共同办理还贷手续。办理完结还贷手续，由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。办理完结注销抵押手续，双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。**后，由担保公司或中介机构代为领取房产证，在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。

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