二手房中普宅与非普宅在贷款方面有何区别？

普宅和非普宅的区别关于二者的定义不太相同，所谓的普通住宅指的就是住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下并且实际成交的价格会低于同类型住房，平均交易价格的1.2倍以下，大多数市场上的房子都属于普通住宅，普通住宅的面积是比较小的，以上的这几个条件只要符合一个就属于普通住宅。与之相对的就是非普通住宅，详细来说，非普通住宅的住宅小区，建筑容积率在1.0以下，能够符合这个要求的大多数都是比较高档的小区或者是购买的别墅，而且非普通住宅的单套住房面积在144平米以上，所购买的价格也会比同级别土地的住房平均交易价格要贵，至少是1.2倍以上，能够看得出来面积超过144平米的就属于非普通住宅，就没有办法再享受优惠政策。

普宅和非普宅的区别：1、契税上是有一些不同的首次购买普通住宅，可以享受契税的优惠政策，像90平米以下的房子，契税按照1%收取，90平米到144平米契税按照1.5收取。2、营业税不同普通住宅：房屋出售、购买或转让不满五年的，全额征收营业税;如果房屋出售、购买或转让超过五年，免征营业税。非普通居住：房屋买卖过户时间不满五年，征收全额营业税。房屋转让、买卖时间超过五年的，按照销售收入与购房金额的差额征收营业税。3、个人所得税不同所出售的是普通住房，超过5年并且是唯一的一套住房，是可以免征个人所得税的，非普通住房按照总房价的2%，或两次交易利润的20%。4、建筑容积率、建筑面积、价格不同建筑面积在140平方米以下，而且容积率在1.0上的是普通住宅。购买非住宅要注意什么问题1、住宅和非普通住宅在土地性质上是不同的，所以在生活用水用电方面也是会有一定的差别，非普通住宅一般都是按照商业或者是工业的标准执行。2、非普通住宅是不允许办理落户的。

因为房子不属于普通住宅，所交纳的契税竟然多出9万元，听起来似乎有些荒谬，但事实确实如此。那么，这个所谓的“普通住宅”究竟是个什么鬼？为什么会差这么多呢？ 什么“普宅”？有什么标准吗？ 所谓普通住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。普通住宅是相对豪宅的一个概念，通常作普通住宅和非普通住宅的区分，后者反映在市场上，就是所谓的豪宅。 什么样的房屋可以被定义为“普通住宅”，这也是有数字依据了。根据2014年10月北京市住建委调整的普通住房标。 在北京，五环内单价39600元/平方米、总价468万元以里的房屋； 五环到六环单价31680元/平方米、总价374万元以内的房屋； 六环外单价23760元/平方米、总价281万元以内的房屋，只要面积不超过140平方米，就可以被认定为普通住房。其中，单价、总价两个标准符合其一即可。 普通住宅和豪宅在购买时有什么不同？ 一般的区别可能大家也不会太在意，但是这一区别如果体现在钱上，就会比较引起关注了。 目前，普通住宅和豪宅在购买上的区别，主要体现在税收所能享受的优惠政策上。 契税： 90平方米以下的普通住宅，按成交价1%征收，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收。 90平方米以上，144平方米以下普通住宅，按成交价1.5%征收，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收。 144平米以上（含144平米)，按成交价3%征收。 印花税： 印花税一般按成交价的0.05%征收，但是如果是普通住宅，可暂免。赠与，非普通住宅，就需要向双方各收0.05%。 土地增值税： 土地增值税一般按成交价的1%征收，但是普通住宅可以免征。而非普通住宅，全征(无年限制)、 “增值额”按30%征收。 此外，如果是二手房交易，还存在个人所得税、营业税的区别。 举个简单例子，按理说，一般契税是房价的3%，可如果面积不高于90平方米，又是首套购房，那购房人就可以享受仅缴纳总价1%的契税打折优惠。如果面积在90.01到140平方米之间，还是首套房，那购房人缴纳的契税税率为1.5%。 这么算下来，如果一套五环内总价468万元的房产，是否属于“普宅”，其契税缴纳额**多会差9万多元。 北京的“普宅”比例越来越少 都怪房价涨得太快 2014年，关于普通住宅的标准一发布，享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重便扩大到90%以上。虽然2014年普通住房标准宽松了，但在2015年，被认定为普通住房的比例依然越来越少。 具体来看，2014年，除了别墅这种肯定属于“豪宅”的住宅，其它“非普”占比为14%。而到了2015年，全市成交的50892套住宅中，有8933套被认定为非普通住房，占比达到了17.6%。 尤其在五环以内，被认定为非普通住房的新建商品房比例达到了47.7%，2014年该比例只有32.1%。就连六环外，被认定为非普通住房的新建纯商品房，比例也达到了8.9%。 享受到契税优惠的越来越少，一些改善性需求的购房者，一不小心就加入了豪宅的队伍。究其原因，2014年调整的依据是2013年全市新建商品住房平均交易价、即单价22000元/平方米、套总价260万元/套。但是这个数据到2015年，已经变成29782元/平方米，五环内的商品房成交均价超过了5.3万元/平方米。房价涨得太快，造成普通住宅比例越来越少。

普通住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，多为多层住宅和高层住宅。多层住宅是指2－6层(含6层)的楼房；高层住宅是指6层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。由于各地对多层和高层的定义不一致，划分标准各地可根据实际情况酌情确定。非普通住宅：1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；2、2012年单套建筑面积在144平方米以上(含144平方米，或者房屋交易成交价160万以上)；2013年国税总局下发的通知要求从严区分普通住宅和非普通住宅，非普通住宅降至120平方米以上。3、实际成交价格高于该区市场指导价1.2倍以上（不含1.2倍）；以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。 反之则为普通住宅。（如：别墅等）一般在办理房产证的税费方面都是有区别的。

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"多地房贷现收紧信号 房贷审批周期延长近两日天气回暖，气温持续升高，然而生机盎然的春天并没有唤醒沉睡的楼市。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2月上旬，北京全市二手住宅共网签4402套，与今年1月上旬的网签量相比虽然增加了7.5％，但是与去年2月份春节后北京二手房市场的快速回暖相比，仍旧低迷。春节过后北京二手住宅市场热度大减，节后8天（含一个休息日）的平均网签量仅为550套／天，同比去年春节后的日均网签量下跌28.6％。在银行方面，房贷紧缩信号也开始显现，一名链家地产经纪人对《证券日报》记者表示，其办理的一个房屋置换项目目前出现一些小问题，原因就在于贷款行的审批周期延长，导致房屋过户延后，这中间的等待期十分容易出现变数。房贷发展速度将适当放缓**新发布的2月份金融数据显示，2月份居民按揭贷款3804亿元，环比1月份的6293亿元下降2489亿元，但同比去年的1820亿元多了1984亿元。中国人民银行行长周小川日前在全国两会上表示，去年房地产贷款里增长比较快的主要是个人购房贷款。这有助于居民买房，有助于三、四线城市去库存，但容易使一、二线城市房价上升。今年房贷还会以相对较快的速度发展，但确实要适当平衡，随着政策调整估计会适当放慢。事实上，自今年2月份开始，北上广深多地，多家银行已经陆续将首套房的**低利率折扣上调为9折。根据融360数据，农业银行、光大银行、招商银行、民生银行等绝大多数银行的首套房**低利率折扣为9折，仅平安银行、南京银行的优质客户仍然可以享受85折优惠。数据显示，2月份全国533家银行中，提供9折以下优惠利率的银行有99家，比1月份减少29家，占比18.57%，其中89家银行提供8.5折优惠利率，5家银行提供8.2折优惠利率，2家银行提供8.7折优惠利率，3家银行提供8.8折优惠利率。《证券日报》记者咨询多家银行发现，京城房贷利率利率大多维持在9折较为稳定，客户经理均对本报记者表示，暂时未接到通知继续上浮利率。而对广大购房者而言，9折的首套房贷利率或许会持续一段时间。除此之外，房贷审批周期延长同样是房贷收紧的重要信号。我爱我家一名房产经纪人对本报记者表示，一般而言，每年的第四季度是银行放款比较困难的月份，银行会采取延长审批周期来减缓放款，这主要是由于第四季度银行贷款额度比较紧，在第一季度就出现延长审批周期的现象比较少见，一般是银行要收紧房贷的信号。链家房产经纪人对记者表达了同样的看法，他透露，目前正在为一对夫妻寻找合适房源，有一套房子也十分满意，已经到了和业主商量价格的环节，这对夫妻需要先行拿到在天津出售房子的款项，才可以凑齐**，因此需要房主配合等待一段时间，然而天津房子的买家贷款在预计的时间里还未得到银行审批通过的通知，也给北京的房子带来了些许变数。光大银行客户经理表示，房贷审批时间以往是10个工作日左右，目前审批周期确实有所延长，不过一般不会超过20个工作日，其他银行大多也会根据实际情况对审批时间做出调整。**三成银行占比过半融360监测数据显示，全国533家银行中，明确执行二套房**四成及以下的银行共有328家，较上月减少1家，占比61.53%，本月执行二套房**三成的银行有164家，较上月减少 11家，占比达30.76%。执行五成、六成、七成以及八成的银行数分别为97家，14家、51家和34家。截至2月25日，在全国533家银行中**两成的有166家银行，较上月减少15家，占比达31.14%，**两成五的有2家银行，**三成的有328家银行，占比达61.54%,**三成五的银行有28家，停贷的有9家银行。融360分析认为，目前国家房贷政策收紧趋势明显，不少银行**上升至三成。短期来看，购房者压力有所增大，但相信未来市场是日趋稳定的，更多刚需将真正享受到调控带来的利好。（来源：证券日报） "

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