普宅和非普宅的区别

普宅和非普宅的区别关于二者的定义不太相同，所谓的普通住宅指的就是住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下并且实际成交的价格会低于同类型住房，平均交易价格的1.2倍以下，大多数市场上的房子都属于普通住宅，普通住宅的面积是比较小的，以上的这几个条件只要符合一个就属于普通住宅。与之相对的就是非普通住宅，详细来说，非普通住宅的住宅小区，建筑容积率在1.0以下，能够符合这个要求的大多数都是比较高档的小区或者是购买的别墅，而且非普通住宅的单套住房面积在144平米以上，所购买的价格也会比同级别土地的住房平均交易价格要贵，至少是1.2倍以上，能够看得出来面积超过144平米的就属于非普通住宅，就没有办法再享受优惠政策。

因为房子不属于普通住宅，所交纳的契税竟然多出9万元，听起来似乎有些荒谬，但事实确实如此。那么，这个所谓的“普通住宅”究竟是个什么鬼？为什么会差这么多呢？ 什么“普宅”？有什么标准吗？ 所谓普通住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。普通住宅是相对豪宅的一个概念，通常作普通住宅和非普通住宅的区分，后者反映在市场上，就是所谓的豪宅。 什么样的房屋可以被定义为“普通住宅”，这也是有数字依据了。根据2014年10月北京市住建委调整的普通住房标。 在北京，五环内单价39600元/平方米、总价468万元以里的房屋； 五环到六环单价31680元/平方米、总价374万元以内的房屋； 六环外单价23760元/平方米、总价281万元以内的房屋，只要面积不超过140平方米，就可以被认定为普通住房。其中，单价、总价两个标准符合其一即可。 普通住宅和豪宅在购买时有什么不同？ 一般的区别可能大家也不会太在意，但是这一区别如果体现在钱上，就会比较引起关注了。 目前，普通住宅和豪宅在购买上的区别，主要体现在税收所能享受的优惠政策上。 契税： 90平方米以下的普通住宅，按成交价1%征收，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收。 90平方米以上，144平方米以下普通住宅，按成交价1.5%征收，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收。 144平米以上（含144平米)，按成交价3%征收。 印花税： 印花税一般按成交价的0.05%征收，但是如果是普通住宅，可暂免。赠与，非普通住宅，就需要向双方各收0.05%。 土地增值税： 土地增值税一般按成交价的1%征收，但是普通住宅可以免征。而非普通住宅，全征(无年限制)、 “增值额”按30%征收。 此外，如果是二手房交易，还存在个人所得税、营业税的区别。 举个简单例子，按理说，一般契税是房价的3%，可如果面积不高于90平方米，又是首套购房，那购房人就可以享受仅缴纳总价1%的契税打折优惠。如果面积在90.01到140平方米之间，还是首套房，那购房人缴纳的契税税率为1.5%。 这么算下来，如果一套五环内总价468万元的房产，是否属于“普宅”，其契税缴纳额**多会差9万多元。 北京的“普宅”比例越来越少 都怪房价涨得太快 2014年，关于普通住宅的标准一发布，享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重便扩大到90%以上。虽然2014年普通住房标准宽松了，但在2015年，被认定为普通住房的比例依然越来越少。 具体来看，2014年，除了别墅这种肯定属于“豪宅”的住宅，其它“非普”占比为14%。而到了2015年，全市成交的50892套住宅中，有8933套被认定为非普通住房，占比达到了17.6%。 尤其在五环以内，被认定为非普通住房的新建商品房比例达到了47.7%，2014年该比例只有32.1%。就连六环外，被认定为非普通住房的新建纯商品房，比例也达到了8.9%。 享受到契税优惠的越来越少，一些改善性需求的购房者，一不小心就加入了豪宅的队伍。究其原因，2014年调整的依据是2013年全市新建商品住房平均交易价、即单价22000元/平方米、套总价260万元/套。但是这个数据到2015年，已经变成29782元/平方米，五环内的商品房成交均价超过了5.3万元/平方米。房价涨得太快，造成普通住宅比例越来越少。

普通住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，多为多层住宅和高层住宅。多层住宅是指2－6层(含6层)的楼房；高层住宅是指6层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。由于各地对多层和高层的定义不一致，划分标准各地可根据实际情况酌情确定。非普通住宅：1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；2、2012年单套建筑面积在144平方米以上(含144平方米，或者房屋交易成交价160万以上)；2013年国税总局下发的通知要求从严区分普通住宅和非普通住宅，非普通住宅降至120平方米以上。3、实际成交价格高于该区市场指导价1.2倍以上（不含1.2倍）；以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。 反之则为普通住宅。（如：别墅等）一般在办理房产证的税费方面都是有区别的。

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商住两用房，既可以居住，又可以注册公司办公，是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。那么商住房到底好不好，税费上是如何缴纳的呢？ 50年产权住宅与普通住宅项目的不同 一、未来使用费用不确定。前者如按公建用途规定，他的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。 二、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。 三、贷款条件的限制。购买此类房屋大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。 四、建设标准不同。如果按照公建相关要求，前者的人防和消防等建设标准较高，对开发商而言，成本将提高。 商住两用房购买注意事项 第一种商住两用房，不仅使其正常的生活因“商”而受到影响，而且包括物为公用部分的费作和维修费等都要与“商人们”平摊，这本身就是损害了业主的权益。商住混合对追求高舒适度的纯居住业主来主，会带来很多不安全和不安定的因素。 第二，商住两用楼存在安全及消防隐患。在目前的消防管理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“既可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装饰材料来说，办公楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范较住宅严格。因此，对于商住两用楼，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。 　第三，会给物业管理增加难度和成本，同时影响物业管理的品质，从面影响项目的品质，大幅降低住宅的居住质量以及安全感、舒适度。另外，纯住宅社区要做小区配套，如幼儿园、国际**、双会所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。 第四，选择新型“商住两用房” 现在，市场上出现了新型“商住两用房”。它避免了传统的商与住混杂的格局，取而代之的是商与住各为独立脚点建筑体，彼此出入互不干扰，互不影响。商业用途的楼在消防方面尽量接近或等同于写字楼的标准，另外，彼此的电梯也是独立运行的。一些有“商”有“住”的社区，在租售方面以“整层”为单位进行。这样做，一方面写字楼给公寓业主提供超值服务，另一方面公寓业主也给写字楼提供了购买服务。 商住两用房的税费如何计算 一、商住两用房税费买房人应缴纳税费： 1、 契税：房款的1.5% (面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%) 2、 交易费：3元/平方米 3、 测绘费：按各区具体规定 4、 权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。 二、 商住两用房税费卖房人应缴纳税费： 1、 交易费：3元/平方米 2、 营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的) 3、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除) 4、土地出让金：比较复杂不列举(非住房性房产必须要缴纳的) 商住两用房税费之商铺 商住两用房税费买家 买家契税=3%成交价;另外还有交易手续费=0.5%成交价;印花税=0.05%成交价。 商住两用房税费卖家 卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费： 1.营业税及附加，税费为差额的5.55%; 2. 土地增值税，税费为差额扣除相关费用后的30%-60%(按差额比率不同累进计算) (1)增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%; (2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;

非普通住宅契税是3%根据《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)的规定：一、首套房缴纳规定如下：1、个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的，契税按照1%执行; 2、户型面积在90平方米到144平方米(含144平方米)的，税率减半征收，即实际税率为1.5%；3、所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照3%征收。二、二套房缴纳规定如下：购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等)，均按照3%的税率征税。

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