如何判断小区车位产权？

车位产权需在不动产登记簿上明确，合同中应有车位产权条款，保护业主权益。

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车主想要为自己心爱的车买下一个车位，那么它应该做好功课，首先算清车位租和买的实际差异，接着分析购买车位的实用性，**后把握好小区车位买卖的可靠性。 买车位分三步走 第一步，算清车位租和买的实际差异是非常直观的一个比较。总体来看，目前上海市内租车位的人明显多于买车位的，因为以上海小区的车位售卖价格10万～30万元来看，普遍每月200～500元的车位租金则相对要经济许多。即使以500元/月计算，一年租金也不过6000元，要租十六七年才到10万元；而之前所言的东方曼哈顿小区，其1600/月的车位租金即使租用20年也不到40万元。另外，现在购房大多是自住的低总价、小户型住宅，带有半投资性和过渡性，不少购房者都有置换的打算，一口气买下几十年才能赚回来的车位，今后售卖也不见得能加价多少，实在是不明智。 第二步，就要分析购买车位的实用性，明确自己日常的需求。考察所在小区的车位配比、停车情况的现状是**重要的。如今各个小区的停车问题都比较多，物业的管理方式差异也较大。有的小区是只租不售、有的是只售不租，还有的则是半租半售。在租用车位时，还有固定位置和不固定位置之分，都要分辨清楚。在停车管理上，比如一些小区明明只有300个可租用车位却收了500辆车的租金，那自然会让停车难上加难。在这种情况下，购买固定位置的地下车库不但能享有较为安静独立、不用日晒雨淋的停车环境，更可以免去每日出行的“闹心”，自然实用性较强。 **后，把握好小区车位买卖的可靠性也是很重要的。目前各小区物业在车位管理方面都还存在着诸多问题，车位租售都并不规范。一些业主共有、人防工程等不能售卖的规定，在实施和监管中都存在不少问题。考虑到小区车位租售问题的不完善性和未来相关政策的变化，购房者在买下车位之前也要多留心眼，对于车位的产权、使用权及期限，买卖时候是否有相应条件和限制都要了解清楚。再比如地上车位不能售卖、小区绿化不应挤占等问题，购房者也要有所关注。

有产权车位与没产权车位的区别：1、有产权的车位产权年限一般为70年，无产权的车位只有使用权20年。2、有产权车位可以交易，无产权车位只能出让使用权。一般来讲，没有产权，不能办理产权的车位，都是政府强制开发商修的人防工程。平时政府不管，到了有特殊情况或紧急情况，这时政府有权力无条件强制征用和使用这些人防工程。有很多开发商把这些人防工程弄成车位来卖。他们声称是没有产权，但可以双方签合同（一般是签协议），一样的可以卖给业主，同时还可以把办产权的几千块钱省下来。开发商在协议中，一般会写明，这是由开发商把车位租给业主十年，一次性收取业主十年的租赁费用（实际就是他们说的购买车位的房款。），超过十年之后，由该业主自由使用该车位，不用再交租赁费用了。并且业主可以一直使用下去。

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总体上来说，车位可以地简单分为两种，一种是能办出产权证的，另一种是不能办出产权证的。所以在大家购买车位的时候一定要擦亮眼睛了解清楚，你签署的是《机动车位购置协议》，还是《车位租赁协议》或《使用权转让协议》。常见的不能办出产权证的车位也可以地简单分为两种。一种是已经列入公摊面积的车位。只要列入了公摊，从法律上来说就属于不能办出产权证的车位，因为是全体业主共有。因此该类车位不可以购买产权但可以租赁。另一种是人防车位。人防车位不同于其它车位，有着其特殊性。因为人防车位所占的面积属于人防工程，而人防工程又是属于人民防空工程建设的，根据有关规定，国防资产属于国家所有。此外，建设部相关条例已明确规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此，人防车位既不属于开发商，也不属于全体业主共有，该类车位也不可以购买产权。那人防车位可不可以进行租赁呢？根据目前的司法实践，对人防车位的租赁主要有两种观点:观点一、部分法院认为，任何单位和个人无权出售和转让人防工程的产权和使用权，转让人防工程车位的行为损害了国家利益和买受人利益，即使双方签订了车位使用权转让协议，该协议也是无效的。观点二、按照“谁投资谁受益”的原则交由开发商开发管理的，开发商可以通过租赁人防车位获得租金，但使用人防工程必须办理登记手续。因此，如要租赁人防车位**好先取得人防部门的许可。而且，租赁人防车位存在着因战争、自然灾害等不可抗力导致该车位被政府部门无偿征用的可能性。**后，大家在约定租赁期限还要注意，依照《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。

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在考虑购买小区车位时，了解车位产权类型对贷款有重要影响。独立产权车位可单独申请贷款，而共有产权车位可能需要与住宅贷款捆绑。建议咨询银行了解具体贷款政策。

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