投资写字楼需要注意哪些事项？

随着新政落地，住宅市场受打压，市民看好写字楼投资前景。那么投资写字楼，需要注意啥?业内人士也发表了见解。一、中轴线上值得投资写字楼售价虽然比住宅高一些，但是租金可以达到60-80元/㎡/月，投资回报率还可以。建议选一些地段好的，例如处于中轴线上的产品。只要是处于中轴线上的写字楼，应该都没有问题。按15㎡/人计算，投资的面积**好为100-150㎡，如果面积小了就可以拼起来。二、前景好就不怕贵1.看区域前景如何，城市是否往那个方向发展。2.看周边是否聚集商务氛围。如果区域有商务氛围，会聚集更多企业。佛山目前相对比较有商务氛围的区域就是千灯湖、季华路、佛山新城。暂时看得见的，氛围**好的首先为千灯湖区域，因为其属金融服务区，抢占先机，靠近广州;发展速度**快的是智慧新城;**成熟的区域为季华路。3.不要怕买贵的，有的时候也许是越贵的，前景越好。三、目前是入市好时机买写字楼要注意哪些?总结起来有以下几方面：1.好地段是硬指标。投资写字楼必须考虑投资回报率，有稳定、可持续增长租金比较重要，好地段可以保障稳定租客;2.产品要有好的设计。产品要为租客提供生存的发展模式，形成一种长远机制，因此还要考察开发商的经营理念;3.选择好的时机。现在是一个好的时机。国家现在在打压房地产投资，而商铺投资门槛高，公寓产品分流了部分写字楼客户，而写字楼总价比公寓稍高，但租金更高，可以说投资写字楼是目前稳妥的投资途径。

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听说地段、交通、配套设施很重要，但具体怎么选，还得多学习。

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【诀窍】5 关注成长实地考察仔细了解 写字楼是拿来用的，写字楼的使用方便、舒适等细节，关乎着一个写字楼的成长性和生命力。这有点像轿车，我们买轿车很看中品牌，但更重要的是，轿车是拿来使用的，轿车的使用舒适度，与汽车的人性化细节配置很重要。 因此，仲量联行董事张裕鹏先生表示，“对于实际使用的企业来说，写字楼交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，这些都是显示着一座写字楼的生命力。可以肯定地说，投资写字楼是一个比较考手艺的技术活，对写字楼投资之前，一定要懂写字楼，对写字楼的诸多重要因素要做充分的功课。必要时，需要对上述内容逐一比较并现场观察、实地感受。如果某个写字楼地处偏远交通不便，或交通拥挤，那肯定不适合投资。”

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作为个人投资或公司选择办公地点，投资写字楼必须要考虑多方面的问题，专家建议：出手之前应该先把功课做足。四大风险八项注意教您全面掌握写字楼投资攻略。A.投资前四个风险要提前了解1.了解规划、预防贬值风险预防投资的贬值风险是第一位的。写字楼所处的地理位置以及商业配套是影响写字间价值的重要因素。另外还要考虑市政或其他原因造成的贬值，如果所投资写字间的周围在未来的几年内会涌现出过多新楼盘，也会对现有写字楼市场构成冲击。所以在出手前了解未来区域规划也是很有必要的。另外，写字楼由于受宏观经济的影响较为明显，这就需要投资者时刻关注相关房地产政策、金融政策、国民经济状况以及产业结构状况等等。这样可以尽力保证所投资的项目未来在市场上立于不败之地。2.目标精准，防止租赁艰难在投资之前，要对项目周边及目标人群进行深入考察，充分了解目标客户群对于区位、面积以及配套设施等方面的各种需求，根据周边的商圈及配套对所投资的写字间进行综合分析，从目前市场需求来看，中小户型面积的项目在市场中是比较热销的，相对较少的投资成本会让投资见效相对较快。3.选对时机，规避不正当竞争专业人士介绍：写字间不同住宅，开盘并不是投资写字间的**佳时机，恰当的时机应该是项目整体销售率超过50%的时候，届时已经进驻了一部分公司，投资者应分析进驻公司的档次及投资者所占的比例，如果进驻公司档次较低，加之投资者比例过高，直接会影响到项目在正常使用时的整体形象。不仅如此，当大经济情况萧条时，业主们会竞相压价，在对客户进行争夺的同时一定会影响到写字间的收益。4.量体裁衣，谨防压力过大由于购买写字间的资金相对较高，多数投资者为了缓解资金压力都需要贷款，购买写字间的贷款利率要高于住宅，贷款年限与住宅相比要短，另外还需交纳房产税等各项税费，因此需要很高的**能力和强有力的还款能力。另外，写字楼的变现周期较长，因此在投资写字间前要量体裁衣，充分考虑自身的经济能力，以免在后期还款压力山大，又不得不急于变现，造成不必要的损失。B.八招教你成功投资写字楼1.区位资源：这里的区位资源有两方面，一方面是地理位置，无论购买什么楼盘，大家第一眼看重的永远是位置在哪？写字间也一样，地理位置很重要，房产增值主要来源于土地的增值，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，所以增值空间更大一些。因此，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素之一。另一方面，资源集中度、周边设施配套度是否完善。即周边是否是人流、物流、资金流、信息流汇聚之地；写字间作为“生产资料”，商业办公配套设施齐全，才能商机勃发，更具有投资或办公价值。2.设计、外观：作为企业，办公地点不仅仅是“生产价值”的场所，同时也承载着一个企业对外形象展示的职能。一般只要条件允许，企业会选择一栋设计新颖合理的写字楼，来提升企业的形象。所以，写字楼的外观设计、内部空间结构设计、走廊、大厅、卫生间、景观区等设计是否有品位，采光通风、电梯的质量与配置、装修的品质等因素也会影响企业的使用价值以及投资价值。3. 使用方便：对于实际使用的企业来讲，写字楼入住后，办公使用是否方便，是衡量这栋写字楼能否增值的一项重要标准。这里的方便指的是交通是否便利，停车是否方便，乘坐电梯是否需要漫长的等待。交通拥堵的地域或者位置偏远交通不便的写字楼一般不适合投资；同时，过长的等待时间成本也会让人产生厌烦的情绪，只有使用者感到方便快捷，身心愉悦，企业才能在此长久发展，也会形成口碑，只有企业争相进驻，投资者的收益才会**大化。4.物业不可忽视：作为投资办公产业，写字间的增值、保值，离不开物业的管理与服务。物业管理公司直接决定写字楼的用水、用电、供暖、安保、卫生清洁、空调供应、车位管理、电梯维护保养、整体服务形象等问题。这些环节有一个出现问题，都会影响办公企业的体验感受，试想没有任何一个企业喜欢在垃圾满地、时常停水停电、冬天冷夏天热的环境下办公吧。所以，投资者在选择投资时一定要擦亮眼睛，选择物业档次高的项目，以后有可能会产生较为稳定的收益。5.软性配套：除了硬件配套要拿得出手外，软性配套也很重要。这里的软性配套应着重看信息化配置和智能化配置。通信网络是办公的基础，而同时，随着科技的发展，通风、采光、门禁、监控等**新智能产品与技术不断涌现，智能化系统的应用在越来越普遍，新建的写字间一般会考虑到将**新的信息化、智能化系统引入到自身的产品中，方便企业办公的同时，更节能，处理问题也更及时。无论投资或办公，拥有这样系统的写字间都是值得关注的。6.自用型客户比例：投资写字楼不但要看你的客户群体是谁，即租给谁；还要看你的竞争对手是谁？如果投资可以切成很小块出售的物业时，你就要当心了，虽然投资门槛较低，总价不高，但是进驻的物业公司档次低，小业主过多，流动性大，不但会影响物业的管理水平，经济水平不好时，小业主还会恶意竞争地竞相压价，影响你的收益。如果开发商坚持整层或半层销售，则在很大程度上提升进驻门槛，提升自用型客户的比例，同时，入住的客户一般也较有实力，如果这栋写字间60%以上客户都是自用型的，对投资者招租以及租金方面来讲都是具有利好推动作用的。7.投资比较：投资项目比较方面，甲级写字楼与乙级写字楼之间相比，甲级写字楼虽然价格要高一些，但是，甲级写字楼物业管理以及设计配套更完善，提升企业的形象，所以租金一般会不断上涨。虽然乙级写字楼总价低，随着更多写字楼项目不断涌现，管理、形象有所差距的乙级写字楼由于招租困难，特别是招不到有实力的企业，势必导致租金也很难有所提升。8.投资回报率：当然，投资者在投资时，还要充分考虑到自己的资金实力。依据一般的计算方法，投资回报率=月租金×12(个月)／售价。例如，现有一处写字间，面积约100平方米，售价约为18000元／平方米，依据此处写字楼周边的物业剖析得知，月租金约为9000元，盘算得知，这处写字间的投资回报率为6%，投资者需根据自己的资金情况，来选择投资项目。根据国际专业理财公司的计算原则，15年内收回投资总价表明该项目具有可投资价值。

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住宅降温，投资者纷纷瞄准写字楼市场，期待其成为个人投资新的“金矿”。但由于写字楼的投资周期往往较长，资金投入和相关打理都需要花费较大精力，因而对于不太熟悉写字楼的投资者，**需要的就是避开**容易出现问题、继而影响收益甚至让资金套牢的那几类写字楼。 一、易出纠纷的不碰 与任何价值投资相类似的，投资写字楼也要在第一时间关注其安全性，弄清**基本的东西。不明不白、容易出现纠纷和问题的写字楼当然不能碰。 着重核查房产证的原件是非常紧要的。一些关键内容，如原产权人、土地性质、写字楼位置等等，都需要仔细检查，看看产权是否清晰、有没有处于产权纠纷之中，又或者是否为临时、违章建筑。还有些写字楼建筑按规定只能租不能买，如在部队、**、机关等国家土地上开发建设的，都应事先了解清楚，免得日后面临被取缔的窘境。 此前就曾有多个工业用地上建造的写字楼纠纷频出：物业争抢管理权、准业主们一同上诉，闹得不可开交。**后，就由于产权不明确、合同不具备足够的法律效应等原因，让业主的权益没有得到任何保障或赔偿。 因而，对于开发商和中介、物业公司类似的各种“打擦边球”的行为，投资者一定要留好心眼，不能因为眼前的让利、抢购就犯迷糊。对于任何自己无法弄清、心中存疑的写字楼项目，都要设法考察明白。不然的话，还是少碰为妙。 二、区位不佳的不碰 “第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大，特别是主中心区范围有限，且根据现行的城市规划政策规定，已不可能再有新的高层写字楼供应。城市主中心区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。 因而，投资者首先需要考虑项目是否处于商圈之内。如果投资目的以销售为主，建议投资者应尽量选择发展中商圈，如果投资目的以租赁为主，建议投资者应以选择已成熟商圈为主。 其次，投资者也要进一步分析具体的区位影响。如供需方面，若一个区域的写字楼办公室出租已经处于存量过多的地段，那就会大大影响新写字楼日后的租赁或出售；还有目标客户群也会根据不同区位产生变化，过于高端或低端的写字楼定位都可能因为处于不合适的区位而找不到适合的客户群体。 **后，掌握区域未来几年的发展趋势也是投资者要做的功课。城市规划年年都在变化，而这样那样的改变都很可能会影响区位的好坏，继而打乱投资者中长期的投资计划。因此，投资者要根据自身的经济实力和区域的宏观经济环境、未来发展来选择合适的区位，避免在长期投入进行到一半时出现问题，届时就难有对策了。 三、配套不佳的不碰 交通及周边配套方面也是投资者需要认真考察分析的要素，对于不符合要求的写字楼也是应该敬而远之。首先，写字楼所处的交通位置及便利程度非常重要。如果写字楼地理位置偏远，交通不便或交通拥挤，那肯定不适合投资。 同时，选择投资某个写字楼时，一定要周密考察周边配套设施，像银行、商店、餐饮、公寓等是否齐，这些都是商家进驻写字楼时需要考虑的问题。再进一步来说，写字楼周边的自然景观也非常重要。如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。而如果楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化布置合理，则可以起到很好的加分作用。 这又牵涉到写字楼的品质问题，包括停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。 再从不同目标客户群的角度来考虑。作为企业，选择写字楼办公的首要目的，往往是为了提升企业形象，不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要因素之一。那么，投资者自然也要多关注和选择那些物业档次高、整体环境好的项目，方便日后找到更为稳定的客户群提供丰厚的收益回报。比如大楼内**小租客也需要500至1000平方米，就表明入驻这幢办公楼的客户水平相差不大，一般都会具备较高的**能力和强有力的还款能力；而一些可以分割成很小面积进行出售的办公楼时，要特别当心。虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次较低、流动性大，再加上小业主太多，会影响到该办公楼的整体水平。当市场不好的时候，小业主会竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到投资者日后的收益。 四、忽视用户的不碰 作为投资型物业，写字楼增值、保值是通过物业管理服务来实现的，物业管理公司往往直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。没有公司喜欢在垃圾满地的写字楼里办公，因此选择投资某个写字楼时，调查物管公司情况亦不容小觑。如果是那些会忽视今后实际用户利益、影响整体软件实力的写字楼项目，投资者也要三思而后行。