商品房买卖合同有哪些类型？

1、认购书问题。 在目前商品房交易过程中,许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前,要求购房人签订认购书,交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况:一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证,以向内部职工认购的名义进行销售,俗称内部认购;另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房,开发商为购房人保留预订的房屋,作为交换,要求购房人签订认购书,并交纳一定数额的认购款,如果在规定的时间里,购房人不想购买该房屋,就可能无权要回所交纳的认购款。 2、补充协议问题。 在商品房买卖过程中,开发商除和购房人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外,还要求购房人签订一份补充协议,该补充协议的内容很多,由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款,如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面,甚至包含许多针对开发商的免责条款。比如有些开发商在补充协议中规定:“**部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误,导致开发商不能按期交付房屋,开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋,而不用承担延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语,一般购房人很难完全搞懂。因此,购房人不要急于和开发商签订补充协议,先将补充协议拿回来,找专家进行咨询,将补充协议中不合理的地方找出来,并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的,保护购房人的条款很少,因此,应在专家的指导下,在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求,那么,购房人**好不要和开发商签订补充协议。 3、售楼广告问题。 开发商为宣传、推销其商品房,一般都散发售楼书,发布商品房销售广告,作出不少许诺。从法律角度来说,售楼书,广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料,主要是为了美化商品房形象、优势,远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请,不能直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为,购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任,但可以追究开发商发布虚假广告的责任。根据《广告法》第37、38条规定,发布虚假广告,欺骗和误导消费者,使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的,不仅要承担行政违法责任,而且要依法承担民事责任。因此,购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导,就要及时向**有关管理机关举报,申请予以查处,或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。 4、样板房问题。 目前在商品房销售过程中,开发商都要设置样板房或样板间。购房人入住后,发现房屋和样板房有差距,当购房人要求退房时,开发商却认为样板房不是“样本房”或“样品房”,设置的目的是为了推销商品房。在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一致时,购房人有权退房,因此购房人无权要求退房。事实并不如此。《商品房销售管理办法》第31条明确规定,开发商设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商未作说明,致使购房人因重大误解而订立商品房买卖合同的,购房人可以根据《合同法》关于重大误解的规定,请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同(变更还是撤销购房合同由购房人进行选择)。 5、质量问题。 有些购房人认为,商品房竣工后已经过**主管部门组织的竣工验收,验收合格后才允许交付使用,因此商品房不应当出现质量问题。而且根据有关法律规定,开发商在交付商品房时,应同时向购房人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这两书已对商品房质量的细节作了规定,是购房合同的重要组成部分,因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。

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商品房买卖是一种法律行为，所以在买卖过程中一定要签订商品房买卖合同。那商品房买卖合同的特征是什么呢？下面搜房网小编将为大家进行详细介绍。 商品房买卖合同的特征： 商品房买卖合同作为不动产买卖合同的主要类型，具有如下法律特征： 1、标的物在法律上呈现出复杂的形态。交易的房屋既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且还包括建筑物和小区的公用设施、设备的所有权或使用权。 2、标的物所有权的转移以登记为成立条件。我国《合同法》第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 3、行政干预强烈。由于土地房屋类不动产价值巨大，对国计民生影响很大，国家对房地产行政监管相对较为严格。如国家实行登记制度、推行合同示范文本、实行限购政策等。 商品房买卖合同相关知识： 商品房买卖合同定义： 商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其中，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同(2001年4月4日由中华人民共和国建设部发布，自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

在房屋买卖合同中，贷款合同是关键。无论是现房还是期房，选择合适的贷款产品和还款方式，对购房者来说至关重要。我们提供多种贷款方案，帮助您实现购房梦想。

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这么跟你说吧，主要是两者所涉标的不同，合同当事人的身份构成也有一定区别。首先要明确两个概念，房地产和商品房。很明显，房地产比商品房要宽泛得多。房地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。商品房：特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。明确这两个概念后，你基本就能很容易的区分房地产买卖合同和商品房买卖合同了。其次，在现实生活中，二手房买卖一般是签订房地产买卖合同，而开发商直接卖给你的一手房一般签订商品房买卖合同。而房地产买卖合同不限于房子，还包括地产买卖。所以，房地产买卖合同的合同当事人双方不固定，可以是拥有房产处分权的任何单位、任何个人。但是商品房买卖合同其中一方一般是开发商，另外一方是购房者（当然，这个购房者，也可以是单位或者个人）。一楼说的有点不对就是，其实两类合同都既包括住宅，也包括商业用房以及其他建筑物，而不仅仅是住房。

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随着中国房地产市场的蓬勃发展、房地产法律法规的不断完善、广大消费者维权意识的不断增强，通过对2005、2006年西安仲裁委员会受理商品房买卖合同纠纷的梳理，2006年西安市商品房买卖合同纠纷呈现以下几个特点： 1、消费者维权意识在不断增强。2005、2006年西安市仲裁委员会共受理仲裁案件1162件，其中商品房买卖合同纠纷304件，约占全部受理案件的26.2%，其中近85%属于消费者针对开发商提起的维权申请。 2、消费者维权成功的比例不断提高。广大消费者依据合同及相关法律维权成功的比例不断提高。2005、2006年，西安仲裁委员会处理的全部304件商品房买卖合同纠纷中，近一半案件在仲裁庭的主持下调解结案，消费者的合法权益得到维护，充分体现了西安仲裁委员会和谐仲裁的宗旨，有效化解了消费者与开发商之间的矛盾;经仲裁庭裁决结案的案件中，九成以上全部或部分支持了消费者的仲裁请求。 3、形成了新的消费者维权热点问题。2005、2006年，西安仲裁委员会处理的全部304件商品房买卖合同纠纷中，涉及开发商逾期交房承担违约责任的案件占到近四成，开发商逾期办理房产证承担违约责任的案件占到三成左右，对房屋是否达到交房条件发生的纠纷占到两成左右，二手房买卖、其他类型案件占到一成左右。 4、消费者集体维权的意识有待不断引导。2006年西安仲裁委员会受理的167件案件中，仅有3件消费者集体维权案件，**多的一件70户，**少的一件13户。因商品房纠纷涉及面广、处理难度大，不少消费者持以观望的态度，消极等待其他消费者案件处理结果，不愿直接实施维权行为。在具体维权过程中，部分消费者缺少集体维权意识的特点十分明显。 ★ 陕西永嘉信律师事务所消费提示： 陕西永嘉信律师事务所在2006年接受咨询及受理的案件中，近一半业务属于商品房买卖合同纠纷，案件类型、比例与西安仲裁委员会基本一致。陕西永嘉信律师事务所接受西安仲裁委员会的委托，结合承办案件的具体特点，将几宗有代表性的商品房买卖合同纠纷案件带给大家，通过剖析、提示，希望能对广大购房消费者有所帮助。 a、开发商逾期交房、交房不符合约定条件纠纷案例： 案例1、2004年7月间，吴先生购买一套商品房。合同约定，开发商应于2005年12月31日前将具备交付条件的商品房交付给吴先生;开发商逾期交房不超过30日的，应当承担违约金，合同继续履行;开发商逾期交房超过30日的，吴先生有权解除合同，并要求开发商退还购房款、承担违约金。合同履行过程中，开发商一再拖延交付时间，直至2006年7月间，方通知吴先生办理房屋交付手续。吴先生多次与开发商协商未果，遂于2006年8月向西安仲裁委员会提出仲裁申请，请求解除合同，要求开发商退还全部购房款、承担违约金，并赔偿相应的损失。西安仲裁委员会认定双方签订的合同合法有效，裁决支持吴先生解除合同、承担违约金的请求，部分支持了吴先生赔偿损失的请求。