购买二手房签订合同有哪些注意事项？

常见的房屋缩水现在主要包括面积缩水，层高缩水、规划缩水、年限缩水等内容。但是一些购房者对这些“缩水”陷阱却浑然不知。 今天，我们就来为大家盘点一些买房常遇到的“缩水”陷阱。买房签订合同时一定要将这些可能的风险填写进去。 1、面积缩水 弄清赠送面积和公摊面积 有些开发商会在户型图上标明房屋的赠送面积，但是购房者签合同时或者实际入住测量才发现赠送面积根本没有宣传的那么多，再或者售楼员开盘的时候介绍楼盘的公摊较小，直到签合同才知道相差很大。 支招：购房者要明确两点，第一，赠送面积不能以图纸上的标注为准，图纸只能作为参考，具体的面积需要购房者查看购房合同里的规定或者去毛坯房中进行测 量。第二，要在看房阶段仔细询问公摊面积，特别是要买的楼栋公摊面积，因为每栋楼的公摊可能不同，不要笼统地问，售楼员一般会把公摊往小里说。 2、 规划缩水 细化补充条款防止规划“变样” 现在，不少楼盘都在卖未来规划，承诺一期后面会有宏达的规划。比如，附近会建大型公园、商业体、**、医院等，有的还在宣传中附上了整体规划图。更有甚者，没拿预售证就开始卖房。 支招：部分开发商会把一期后面的规划描绘到楼书中，并就后期规划在合同中约定免责条款，或约定特别轻的违约责任，以获取较小的违约成本与小区规划变更间 的差额利益。建议消费者，先查明开发商是否已取得了后面地块的开发权，再查明小区规划是否已经过审批；也可要求开发商把这个规划作为补充条款写入合同，并 在合同补充条款中约定较高违约金。 3、 层高缩水 要明确约定违约赔偿数额 有的购房者很在乎层高或者就是冲着某个楼盘的层高优势去的。比如，购房者与开发商签订预售合同，合同约定房屋层高为2.8米。交房后才发现房屋质量保证书中注明的层高有的为2.8米，有的为2.7米。实际自测，结果发现高度更低。 支招：商品房层高与合同约定不符属于违约行为，须承担违约责任。如果业主没有约定开发商赔偿数额，法院只能从合理性角度出发，酌情确定赔偿数额，而这种赔偿数额一般低于业主的预期。专家提醒说，要明确约定层高“缩水”的违约赔偿数额，建议买房人在合同中注明。 4、 年限缩水 签约前弄清土地和房屋的使用年限 有的楼盘拿地时间很长，这样一来，实际使用年限就会相对较短，特别是一些烂尾楼或建了很多年的房子。售楼员在介绍这种楼盘时，会刻意避开拿地时间，转而介绍楼盘其他优点。 支招：有许多买房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具体区别。时下，大多开发商是直接从政府部门受让或从其他开发商那里转让而拿到土地的。买房人 买房后，对该房屋所享有的使用年限应为：原土地出让合同规定的土地使用年限减去开发商已使用的年限。专家特别提醒，买房人在签约前，到相关部门就土地 性质和房屋土地使用权的起始期限了解清楚。 5、 承诺缩水 售楼员为了卖房会进行误导 有的售楼员为了更快地卖出房子，会以 “开盘价”吸引消费者，实际上根本不存在价的房子，或者所谓价的房子的楼层和采光都是你不会要的特殊房源。要签购房合同时，售楼员会“催促” 购房者，48小时不签合同，合同会冻结，解冻费和手续费都需业主自己支付。还有的开发商会进行一些误导宣传，为了增加期房的竞争力，承诺购房者在交房之前 可以提出申请提前进场装修，那些想要更早入住的购房者很容易轻信。 支招：购房者要时刻保持清醒的头脑，牢记“天上不会掉馅饼”。另外， 一定要咨询专业人士，例如，不签合同就会冻结等说辞，只是售楼员“威胁”你的一种手段。实际上，合同一旦冻结，要想解冻对开发商来说会更麻烦。**关键的， 购房者要仔细盘问售楼员，不要被其轻描淡写的几句好话说服，对于一些实际的好处，一定要再三仔细确认才可相信。 买房非小事，要时刻保持清醒的头脑，一切以合同为主，眼见为实。对于售楼员关于未来规划、配套的介绍以及楼盘特有的一些优势，一定要再三确认询问核实，不要轻易听信宣传。

关注合同细节，了解周边设施，比较价格，确保合同公平合理。

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签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和"五证"(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证);如果是现房, 根据规定，发展商已经不需要再办理"销售许可证"，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子?一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。 在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。 您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。 (注意： 还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金?这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。)

房地产五证两书是开发商合法销售商品房的重要凭证，买房一定要审查五证两书。购房者在签订购房合同之前，需要仔细查看“五证两书”，只有证书齐全，才能更好地维护自己的权益。毕竟买房不易，切记千万不要因为一时的疏忽，徒增困扰。 “五证”指什么？ 房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。 “两书”指什么？ 两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。 住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。 住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。 如何科学查看“五证两书”？ 一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。 此外，在审查时，应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。目前有部分开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房内/外销预/销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，应着重审查您所购买的房屋是否在预/销售范围之内。 购房者们在签订合同前，千万不要因为嫌麻烦而忽略了对五证的审查，收房时更要确认两书是否齐全。另外，房产证也是对自身房产而言非常重要的证明。买房不是一时的事，而此时的谨慎或许能为将来免去很多麻烦。

在二手房交易过程中应该注意的问题：⑴房屋手续是否齐全，特别是房产证;⑵房屋产权是否明晰，是否存在共有产权等其他情况;⑶交易房屋是否在**;⑷房屋所在土地的尚可使用年限;⑸市政规划是否对该房屋有影响，是否在拆迁范围内;⑹如果是福利房屋、单位房屋，出售人是否违规;⑺物业管理费用是否拖欠;⑻合同约定是否明确。(9)产权过户需要及时，办完了房屋过户手续，从买方的角度来说只有产权过户了，这套房子才真正属于你，在此之前卖方随时可以毁约。二手房通过中介办理，您需要查验所委托的中介是否三证齐全，包括营业执照、税务登记证、资质证。通过中介的二手房，同样需要了解卖方产证的真伪及是否有共有人等情况。委托中介买房，需要与中介签订委托协议。接受委托后，中介在向买方介绍适合的房产时，一般会核实卖方身份证件，产权所有人，是否存在共有人等情况。

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