土地出让金的计算方法是什么？

土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。　　一. 有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。二. 发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。三. 通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。四. 划拨土地使用权成本价格占土地价格的**高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

未交出让金的房改房要补缴　　根据财政部、国土资源部、建设部关于《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》(财综字[1999]113号)，市区房改房在转让交易时要补缴土地出让金。　　出让金怎么算?　　由于很多市民在买房时并不知道要补缴这笔出让金，等双方讲好价格去行政服务中心办手续时才知道要补上，很多买房者都觉得自己的房子买亏了，导致一部分人在转让办证时停止了交易。　　对于已购公有住房上市出售需按照有关计算公式来补缴土地出让金，其中，应补缴的土地出让金=标定地价(元/平方米)×缴纳比例(≥40%)×上市房屋分摊土地面积 (平方米)×年期修正系数。　　据了解，所谓标定地价即专门评估机构评估。上市房屋尚未确定分摊面积的，则可用：总用地面积÷总建筑面积×每户建筑面积得到分摊面积。例一：一套总用地面积为100平方米的楼房，做6层，每户建筑面积85平方米，那么其分摊面积为：100÷ (85×6)×85=16.67。　　基准地价 五种级别五种标准　　据介绍，基准地价是指政府委托评估的，地价被政府所认可的特定条件下某一用途类型、某一区域的土地使用权平均价格。我市居住用地基准地价按不同的标准分为五级，其中一级为304元/平方米，二级为 243元/平方米，三级到五级依次为192元/平方米、145元/平方米、110元/平方米。　　所谓标定地价，算起来也是有章可循的：标定地价=基准地价(元/平方米)×区位修正系数×容积率修正系数。区位修正系数由各地根据房屋所处位置、交通便捷程度、基本生活设施和公共服务设施状况、环境质量等因素来修正，变动范围一般以基准地价为基数，上下浮动20%，即基准地价的80%— 120%。而我市的普通多层，容积率都符合要求，在计算标定地价，基本上没有考虑容积率修正系数。　　不同年限住宅　年期修正系数不同　　年期修正系数按照出让年期的不同而各不相同，住宅土地**长出让年限为70年。　　直属分局土地利用科沈科长告诉记者，目前我市办理的住宅土地出让年限一般为50年，若房龄比较长，则可办理30年出让年限，而对于“次新房”或框架结构的房子，可办理70年。根据住宅用地出让年期修正系数表，30年的修正系数为85.906%，50年为96.8816%，70年的为100%。　　房改房买卖合同效力认定出让金的账。假设该房子地处一级土地上，区位修正系数为120%，土地出让年限为50年，那么它的标定地价为304×120%=364.8元，应补缴的出让金为：364.8元/平方米×40%×16.67平方米×96.8816%=2357元。

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土地出让金：是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）。或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。计算方法：一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的**高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。拓展资料：使用范围征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。支农支出。包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。城市建设支出。包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。土地出让金 百度百科 4 评论 分享 举报 收起链家 连接每个家的故事 2017-12-05展开全部土地出让金是各级政府出让一定期限的土地使用权时一次性收取的出让价款，是地方政府财政收入的重要来源。房地产经济活动中，开发商拿地需缴纳土地出让金，二类经适房、已购公房在上市前需补交土地出让金。（该内容仅在北京适用）

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土地出让金 = 评估价 × 年限 × 用途系数。

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房改房土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及、开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。国有划拨土地上标准住宅用房(包括房改房、商品房、拆迁安置房、解困房、安居房)的转让，且受让方(购买方)为自然人的，按合肥市财政局直属征收管理局《关于合肥市区国有划拨土地上标准住宅交易补缴土地出让金的若干意见》的规定缴纳房改房土地出让金。 应缴出让金= 所在土地等级相对应的出让金标准×房屋垂直分摊土地面积× 出让年期修正系数 1、房屋垂直分摊面积 = 房屋的建筑面积 / 房屋总层数 房屋建筑面积：以房屋产权证记载面积为准 房屋总层数：以房屋产权证记载层数为准 2、发证的土地面积。房屋所在宗地已通过建设用地复核验收的，按符合验收确定的土地面积登记发证。如房屋所在宗地未通过建设用地复核验收的，按原土地使用证记载面积登记发证或由市国土资源局按无建设主体地块复核验收后再登记发证。变更登记的土地面积发生变化的，土地出让金不作调整。 3、土地出让金标准。房改房上市交易补缴土地出让金标准按附表的规定缴纳。如土地出让年限不到66年(含66年)的应乘以年期修正系数后确定。 4、土地出让年期确定。凡1980年1月1日以后竣工的房屋，出让年期从房屋竣工之日起算;1980年1月1日以前竣工的房屋，土地出让年期从1980年1月1日起算。土地出让年期不超过70年。按宗地为单位计算。 在宏观调控已取得初步成效基础上，还应对土地出让金进行一次全面的清理和整顿，这次应是我国宏观调控的应有之义。

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