是否支持拆除小区围墙？拆除小区围墙有哪些好处？

近日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》印发，提出我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。 这一说法，颠覆了1998年以后的小区“主流”。1998年福利分房改革后，商品房成为住房主力军，封闭小区风靡全国。 “拆小区围墙”消息一出，立即在网上引起热议。开放封闭式小区，究竟有什么目的？会给我们的生活带来哪些变化？又将如何实施，我们一起来讨论一下。 拆围墙建城市“毛细血管”的目的何在？ 中央为何不让城市再建封闭住宅小区呢？《意见》给出了解释：解决交通路网布局问题，促进土地节约利用；树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。也就是说，中央的**大目的在于“治堵”和“防堵”。 短板：街区制也有不少问题待完善 街区制并非没有缺点。西方国家的实践表明，街区制由于使得居住区楼下的车流增加、车速更快，增添了交通安全隐患，同时加大了居住区的噪音干扰，会一定程度降低市民居住的舒适度和生活品质。因此，在规划过程中，街区单元尺寸的大小控制十分重要。 生活的五大变化 猜想1：居住 交通便利了 生活更方便？ 不能简单片面地理解是今后小区不封闭了，把门打开了，而是整个开发方式的变化。 这样居住有什么好处？ 首先是路网会密集，为城市道路系统增加了很多‘毛细血管’，出行会通畅。对行人也是一样，以前去地铁站、商场、超市可能要绕一个小区，现在直接穿过去就行了。 其次是购物会很方便。街区制势必会有很多底层商铺，现在的小区内部一般没有商业配套设施，即使有社区商铺也是在小区**外一圈，如果小区规模较大，你买个油盐酱醋，出大门都要10分钟，以后可能超市、小菜场就在楼下，几步路就到了。 猜想2：土地 大地块少了 道路成为出让条件？ 具体到房地产开发，从土地出让开始就可能会产生一系列的变化。 街区制不是房地产开发的导向，而是城市规划的导向，街区的打造会在城市规划的环节就设计好，在土地出让时，作为前置条件注明。一个改变是，因为有路网的分割，今后土地出让的规模可能会小一点，市中心一幅地盖一两幢楼是完全有可能的。 另一方面，道路也可能会在土地出让条件中注明，新规的目的就是解决路网设计不合理的问题，所以今后在土地出让之时，应该就要考虑到道路的建设。 猜想3：房产 没了围墙 开发商还能出什么招？ 多少年来，围墙够不够高，遮挡够不够密，一直是不少开发商着力打造的卖点。在楼盘建设之初，就是狠命建围墙，给外界传递的信息是：在精致讲究的围墙里，还藏着更多精彩。 没有围墙，好东西不能再藏着，地产开发面临大变局。地产开发功能趋向强大的同时，开发商的手早已从住宅走向多元，大型房产商不仅要建房，还要建公园；不仅要建小区，还要建菜市场、盖**。没有围墙，开发商承担的配套谁来建? 猜想4：景观 豪华景观少了 绿地更密集了？ 挖人工湖、几十万元买“树王”，景观往往成为一个小区特别是高档小区的卖点，而高昂的景观成本自然也由消费者买单。不过，如果今后花园变成了公共绿地，豪华景观便没了吸引力。 如果小区景观是开放式的，那么开发商会选择维护成本比较低、参与性更强的设计，会更倾向于城市公共绿地的模式。比如说多建一些凉亭、长椅，花木品种选择易维护的、价格便宜的。 像大规模的喷泉、水景这些公共绿地里很少见到的景观，可能就不会再做了。老百姓今后享受的，将不再是单一的小区景观，而会变为系统的城市景观，周边小区都能去，可以散步、休闲的地方将会增加。 猜想5：费用 公摊部分少了 居住成本会降低？ 由于私属区域转化为公共区域，业内人士认为，新规可能会降低购房和居住的成本。 现在老百姓在买房时，小区内的公共道路和绿地都分摊到每套房子，也就是说，这部分的地价都是由购房人买单。而今后这部分地价将从成本中剔除，分摊的土地就少了，应该会降低购房成本。而且如果70年后需要续交土地出让金，公共部分也不用再续交。 虽说小区开放以后，公共区域的保洁、维护，以及安保的压力加大，必须增派人手，但这些都属于公共空间，应该由政府来买单。比如说小区绿地、道路等的保洁，今后应该属于街区承担，业主只需要分摊楼内区域的保洁费用。所以虽然维护成本增加了，但应该不会转嫁到业主头上。

实际上，原则上将不再建设封闭住宅小区的城建规划是有一定道理的，但“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用”的设想是脱离实际的。对此，暂且撇开《物权法》，因为，即使在居民小区范围内，业主除了住房的大门以内，对其他空间的所有权本来也被模糊了。但这不等于小区业主对小区归属感的淡漠，对小区被“解体”会无动于衷。　　小区围墙无论在相对封闭的传统社会还是相对开放的现代社会，其含义都超越了其物理形态的本身，而更富有强力的法理意义和微妙的心理意义。对于中国传统居住文化而言，围墙是一种领域的体现，居住空间都围合在墙篱之内。随着住房商品化的迅猛推进，构筑物区分所有已成为我国城市居民**普遍的住房所有形态。因此围墙作为相邻物权的标志有着日益重要的意义。　　如果这些更多地是在心理层面上，那么，在住宅小区的选址和规划设计上，也是以小区为单位，以有围墙隔离进行布局的。无论在结构分布或户型样式上，都是在有围墙隔离的独立性上，考虑包括安全在内的总体规划。就小区通道而言，也是只满足住户的通行；给底层住户配置的院子，也是根据在一个封闭小区内的环境设计的。另外，本属于小区业主使用的绿地和车位，怎么能变成不受限制的公共区域？　　从这个意义上说，打开已建成的住宅小区，不仅涉及《物权法》，更重要的是影响到业主对居住环境的心理需求，也无法避免由此造成的舒适性和安全性方面的实际问题。居民在购买房产时，都明白除了住房的大门以外，还被分摊了“公共面积”，也就是说，一旦小区围墙被拆，这些“公共面积”属性就发生了改变，这笔账怎么算？在购房的选择上，人们都趋于闹中取静，当相对独立的小区，被融入城市交通之中，就必然会失去领域感和归属感。　　相关专家对此的解释是，对于新建住宅会在规划方案中涉及，而对于一些老城区而言，则就需要和城市更新方面相结合。“打破封闭小区会使更多的界面临街，更有利于商业的发展。”不知这位专家住的是怎样的小区？让紧靠小区道路的住户，变成临街界面，而在“利于商业的发展”的意思里，还可变成商铺。这对大多数小区来说，是不是异想天开？市政管理中，有些临街的住宅，由于破墙开店，成了市容管理的大患，如果将小区变成商业街，是不是拆了围墙还要动迁？　　为了完善居住环境，结合加强社区治安管理，不少老小区都在加装围栏，增配保安。而忽然又要把好端端的小区围墙拆掉，变成公共通道，甚至还幻想变成商业街，无论从法理上还是人性上，都是让人费解的。如果将此上升到更高的层面，这种改变现有小区机构的做法，也是不利于构建和谐社会建设的。住房是公民大宗的固定私产，社会发展历史证明，私产是现代文明的基础和基石。《物权法》的颁布和推广，就是进一步明晰个体产权的法律依据。那么，即使是为了树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统，也只能在新建住宅的规划方案中体现。而拆除已建成的住宅小区的围墙，无疑是“割肉补疮”，必然得不偿失。

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《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发，这是时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件，勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”。 城市发展路线图 加强城市总体规划和土地利用总体规划的衔接，推进两图合一 原则上不再建设封闭住宅小区 树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念 实现中心城区公交站点500米内全覆盖 打造方便快捷生活圈、城市公园原则上要免费向居民开放等 城市规划时间表 用5年左右时间，全面清查并处理建成区违法建设，完成所有城市历史文化街区划定和历史建筑确定工作等 到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造，力争将垃圾回收利用率提高到35%以上等 力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%等 住宅小区单位大院 城市公园都要“打开” 《若干意见》提出：我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。另外，要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。 《若干意见》还提出：要强化绿地服务居民日常活动的功能，使市民在居家附近能够见到绿地、亲近绿地。城市公园原则上要免费向居民开放。限期清理腾退违规占用的公共空间。 对于“打开”封闭小区的提法，有网友担心，如果封闭小区全部开放，安全如何解决？脏乱差如何解决？还有市民认为，小区道路之所以封闭，涉及到财产权问题。放开变为公共道路，房价中这一块包含的土地出让金如何处理？ 对这一举措，也有市民表示欢迎。他们认为：“以前封闭是为了小区安全，现在到处都有监控摄像头了，不封闭也可以接受，开放小区有利于交通和消防。” 广州大学建筑设计研究院副院长王河表示：“封闭小区是不符合国际做法的，因为满足不了消防要求，也不利于公共资源共享，（逐步打开）的方向是正确的。欧美没有像我们这样的封闭小区，香港、澳门只有垂直方向的封闭，也就是楼门可以有锁、封闭起来，但水平方向的小区花园不会封闭。” 王河表示，我国也是近十几年才开始大规模出现封闭小区，此前都是街道管理的概念。其表示，真正打开封闭小区，物管费的征收标准可能要重新商榷。 对此问题，您怎么看？

近日，中央一份关于城市规划建设的意见出台后，意见中关于改封闭式住宅为开放式的办法一石激起千层浪。关于车位、公摊、物业，大家都很担心。 2月21日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（简称《意见》）出台。 在这篇近万字的长文中，**受舆情关注的大概是这一百多字：“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。” 意见一出，公众一片哗然。 “小区围墙以后要拆掉啦，这是真的吗？” “以后可以开个小奔奔到别墅区去遛弯啦！” “全部开放！这真的不是拍脑袋想出来的吗？” …… 吐槽归吐槽，如果真的要开放小区，实行街区制，那我花那么多钱买来的车位怎么办？还有为了住一个高档小区，我有那么多加在公摊面积上的房价怎么办？可不能这么坑爹啊！ 为此，购房指南特地为你找寻了相关的依据，告诉你这些问题的答案。 业主不愿开放 有用么？ ——当然有用 北京市房协秘书长陈志认为，对于已有小区是否开放，应该充分尊重小区土地的使用权人——业主的权利。 他说，一个小区使用的土地，无论是小区内建设道路、绿地，还是建设住宅楼的土地，都先是开发商从政府手中获得使用权，建设完成后出售给业主，而小区使用的土地也被划分到每个购房的业主“头上”。同时，《物权法》中规定，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，产权属于全体业主。因此，对于已有的小区来说，是否开放，应该由业主共同决定。 中国政法大学教授王卫国表示，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，从产权来讲属于小区业主，按照物权法的规定，住宅小区的土地使用权是属于小区内部业主的共有，这些道路不只有通行功能，还有小区业主停车等其他很多功能。此外，完全打开也涉及安全和民众观念等问题，政府不能强行推行，要尊重《物权法》。 从法律上讲，即使真的要开放，政府要与小区业主大会协商，还要进行补偿。 加在房价里的公摊面积怎么办？ ——不受影响 先说公摊面积，公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 那公用建筑面积又有哪些？公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 不难发现，小区的绿地和道路，并没有计入买房的公摊面积当中，所以并不受到影响。 那我家车位会不会被乱停？ ——开放后会有补偿 根据我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 既然共有道路或其他场里的车位属于业主共有，那么在小区决定开放之日，就有必要组织业主大会与政府协商补偿事宜。目前多数小区的土地都属于使用权出让土地。中国政法大学教授王卫国认为，政府回收时的补偿包括退回土地使用权剩余年限的土地出让金、给小区居民带来不便的补偿、道路建设成本，以及由此给居民带来不便进行的补救措施，包括如噪音、污染等一系列问题等。 此外，还有一类在车库里的产权车位，因为在买房时已经取得车位产权，相信你也做了上锁之类的防占措施，也没有必要担心了。 物业费还交吗？ ——该交还得交 还有人对于物业费产生了疑问。如果都是单独的楼栋，没有了小区，没有了小区内的道路和绿地，那是否还需要物业？是否还要交物业费？ 对此，北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，所谓物业，是负责小区的公共设施和共有部位的维护。一栋楼内的楼道、电梯、二次供水等都是公共部位和共有设施，也是需要维护的。所以将来也会划定公共部位和共有设施，只是按照届时的规划来确定。 “物业的本质不会变，只是管理服务的方式会有所变化。”楼建波说，因此物业公司不会消失，业主们仍然需要物业公司提供服务，只是服务形式的变化，如过去是一个小区封闭起来，门口有保安值守，将来物业的保安则可能是在楼门口来值守，而开放后的道路上则由警察来巡逻。

但是还有   距地高度   多层标高1100.   低层标高1050   这是**重要的标高