开发商破产时业主如何维护自己的权益？

企业破产对员工的利益会造成损害，同样地，那么在房地产领域，房地产公司破产也会对业主的利益有影响，那么房地产公司破产清算后业主怎么维护自己的受损利益呢?下面，律师365的小编将就该问题为您仔细地解答，请您参阅。一、房地产公司破产清算后，将对业主造成的影响：这个是有影响的，开发商破产后，清算的时候资产会缩水，开发商没钱回购这些已办理按揭的房屋，就是开发商没钱给银行退放的款，除非烂尾楼被拍卖，然后就不会再成为烂尾楼，客户买的房子也会照样拿到手。

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开发商不按时交房，这是令购房者颇为头疼的事。很多刚需购房者买房就是为了更快住进新房，而延期交房后不少开发商却以各种“不可抗拒”的理由推脱责任，这让很多购房者气愤不已，却又不知该如何维权。那么，在开发商延期交房的情况下，购房者应该如何维护自身权益？延期交房开发商如何赔偿？对此，业内人士提醒，遇到延迟交房，购房者应仔细查看之前与开发商签订的商品房买卖合同，看合同中对延迟交房是否有相关规定。如果双方已在购房合同中约定逾期交房的处理方式，则按照合同中约定的条款执行，例如：在一定的期限内不能交房，开发商每天支付一定数额的违约金。如果合同中对延迟交房没有明确规定，而购房者与开发商对延迟交房问题协商又无法达成一致的情况下，购房者可以向法院提起诉讼，维护自身的合法权益。同时，法律界相关人士提醒，购房者在买房中遇到延期交房问题，要学会依法维护自身的合法权益。审查相关证明材料通常情况下，交房必须符合入住条件，即房屋具备能够居住使用的条件，如生活用水、用电、用气等能够正常提供。如果合同约定将入住作为交付条件，则入住就成为判断交付条件是否具备的标准。关于房屋在约定时间尚未达到入住条件，开发商即要求购房者入住，那么购房者应审查开发商是否办理了商品房综合验收备案证明（即竣工验收备案表）等材料。实际上，有部分开发商为避免承担延期交房的违约责任，在房屋尚未达到入住条件时便通知购房者领钥匙。因此，在开发商通知交房时，购房者应当要求开发商出示商品房综合验收备案证明并提供商品房质量保证书、商品房使用说明书等材料。否则，购房者有权拒绝接收该房屋，由此所产生的延期交房的责任由开发商承担。常见“不可抗力”延期交房在遇到延期交房的情况下，购房者**常听到开发商给出的理由就是“不可抗力”，以此来推脱自己延期交房的责任。但是否构成不可抗力，要根据具体情况来定。不可抗力是一项免责条款，是指合同签订后，发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件（如战争、车祸等）或自然灾害（如地震、火灾、水灾等），以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行职责或推迟履行职责。在没有特别约定的情况下，只有发生不可抗力的情况，开发商才能免除延期交房的赔偿责任。而要主张延期交房是不可抗力造成的，开发商应当提供相关机构的证明文件，证明该情况符合法律认可的条件。否则，开发商不能轻易免除延期交房的违约责任。如果开发商延期交房确属不可抗力事件造成，根据具体情况逾期交房责任部分或全部免除。如果开发商延迟交房的理由不属于不可抗力，那么，购房者有权起诉解除合同或提起仲裁。诉讼时效为自合同规定的交房之日起两年内，购房者应在诉讼时效内主张权利，双方协商不成的可以向法院起诉。保留相关证据材料律师提醒购房者注意保留相关证据材料。在发生延期交房的纠纷时，购房者一方面应当收集开发商延期交房的相关证据，另一方面应当保留关于延期交房造成的额外损失的证据。掌握好证据的话，不论在与开发商协商过程中还是在提起诉讼时，购房者都能够明确开发商的违约事实，这样既可以按照合同条款主张约定的违约金，在实际损失超过约定的违约金的情况下，也可以要求开发商按照购房者的实际损失承担赔偿责任，从而以事实为依据充分维护自身的合法权益。鉴于房屋延期交付的时间存在不确定性，购房者应当注意诉讼时效问题。**后，提醒广大购房者，买房必须擦亮眼睛，选择诚信度较高的“五证”齐全的楼盘，这样能够尽量避免此类情况的发生。

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**好的办法是联合业主成立小区业主大会并选举产生业主委员会，业主大会上经过人数过半数且面积过半数的业主同意，就可以解聘物业公司。然后你们再重新选聘自己满意的物业公司好了。虽然有点麻烦，确是治本之策。　　治标的办法，就是找主管部门、消协、媒体反映，效果如何就要看运气了。

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买房选择正确的开发商是很重要的，什么才是正确的开发商？一个正确的开发商，要有实力，资金雄厚，楼盘有保障。如果你选择一些小型的开发商，万一破产了，你买的房子该怎么办？有两种情况，要分开解答。 情况一：房屋建成交付了 这种情况相对来说比较容易解决，如果房子已经建成，并且对入住没有太大的影响，我们只需要按期还银行贷款，以房屋作为抵押物就可以了。开发商破产对你不会有太大的影响。 情况二、房子没有建成 另外一种情况，就是开发商还在施工过程中破产，购房者维权会比较麻烦。 这种情况还要分为两种状况具体分析： 1、用房贷购买的房屋的权利归属问题 期房尚未建成交付给业主之前，房屋的产权归属其实是不属于业主的。只有当房屋交付了，购房人的**及银行贷款还清了，才可以委托开发商像房管部门申请领取房产证。在你拿到房产证之后，开发商破不破产，对你的房屋所有权不会产生影响。购房者仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。 2、对卖方分期付款买房时房屋的权利归属 （1）如果你把全部价款付清了，意味着这栋房子是你的了，开发商破产也不影响到你的房子。这时，你可以要求破产管理人转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。 （2）你还没把全部价款付清，房子的所有权还没有转移到你的名下，你跟开发商都没有把合同履行完毕，破产管理人即有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。

楼上有一点意见我不赞同，如果你不去理他，也就是不去正常归还每月的月供，那么毕竟按揭用的是你的名字，银行只认为房子是你贷款的，如果你不按时还月供，超过3个月就会进入银行个人征信系统的黑名单，一旦这样，那你以后就再也不能在别的任何银行办理房屋按揭，汽车按揭，包括抵押贷款等等任何贷款手续，甚至连信用卡都不能申请了。　　我很同情你现在的状况，毕竟月供一直是开发商在还的，那你也无所谓的，但是现在一下子变成月供是你自己在还，就不一样了。我的建议是，你衡量一下，这套房子贷款的毕竟只有总房款的70%左右，用贷款的金额除以面积，看看单价按照周边房屋的价格来说是不是划算，划算的话你要么就继续还，反正房子名义上本来就是你的，就当你用70%的钱买了以套你不想要的房子。或者还有另外一个办法，那就是赶紧把房子挂到中介里去卖，价格就按照还清贷款要多少钱就卖多少钱（当然，如果能赚的话是你的本事了,呵呵），一旦卖掉就用买主的钱把按揭还掉，那就没有任何后顾之忧了。记住，在法律上说，这个房子就是你的房子。　　我所给你的建议都是在不影响你的个人信用的情况下给出的，毕竟个人征信系统是一个人一辈子的，以后你用的到银行的地方还多了，除非你敢保证以后一辈子都办理任何有关银行的业务。　　楼上提出的起诉或者找相关单位说明我认为都没有实际的作用，说明了又能这么样呢？银行会愿意收回房子吗？钱已经给了开发商了，银行要的是钱。政府又怎么样呢？他会帮你把钱还清吗？他会告诉你谁让你这么傻去帮这种忙的。

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