“公转商”贷款是什么？对于贷款者是否划算？

公转商贴息贷款其实是2015年住房公积金新政的一部分，主要说的是住房公积金贷款业务承办银行以其自有资金向借款人发放商业性个人住房贷款，借款人仍按公积金贷款规则向公积金核心归还贷款本息，由公积金核心按商业性个人住房贷款规则向贷款银行还本付息，并对其中商业贷款利率高于公积金贷款利率产生的利息差额进行补贴的贷款方式。其实这个对于买房人来说，每月支付的月供仍然是公积金贷款利率，与原先并无不同，只不过公积金贷款与商业贷款之间的利率差，是由公积金核心支付给银行，并不需要买房人来操心。

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区别有以下几点：1、贷款利率不同对于申请者而言,**关心的是贷款利率。公积金的贷款利率比商业贷款利率低,五年以内公积金贷款利率为4.0%,五年以上是4.5%。而商业贷款利率五年以上贷款利率为6.55,不同银行所执行的贷款利率在这个基准利率之上有所浮动。2、贷款机构主体不同住房公积金贷款管理主体是住房公积金管理中心,而商业住房贷款管理主体是各商业银行。3、贷款的资金来源不同商业住房贷款资金来源是各商业银行的自营资金(即吸收的居民或单位存款),而住房公积金贷款资金来源是职工个人及所在单位缴存的住房公积金。“公转商”政策是为了缓解购房者的贷款压力，确保贷款资金的健康流动性，同时更好地支持和满足住房公积金缴存职工购房贷款需求。“公转商”贴息贷款按公积金贷款管理原则进行管理，申请人申请公转商记录为申请一次公积金贷款。　　与公积金贷款相比，公转商的**终下款方是银行，申请流程类似商贷，但税率和公积金贷款一样。公转商还款方式和商业贷款一样，还给银行。相同的是二者都需要符合公积金贷款资格，**高贷款额度和期限的计算方式也相同；办理的手续、材料和程序基本相同。

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在存款利率第五次低于CPI涨幅的当前时期，买房，甚至贷款买房是否划算呢？房价会不会像前几次负利率期一样上涨？ 负利率，就是指存款利率没有“跑赢”CPI的增速。上世纪90年代以来，我国共经历过4次负利率时期。如今，第五次负利率时期也已来临。国家统计局近日发布数据，8月全国居民消费价格总水平（CPI）环比上涨0.5%，同比上涨2.0%。已经高于当前1年期的存款利率1.75%。   负利率“助涨”房价和市场 负利率期来临，是否就意味着房价要涨？业内人士回忆，第一次负利率来临，是在上世纪90年代，商品房还不多，房地产市场不成熟，不具有可比性。后三次负利率期内，涨幅明显。以二线城市西安为例，有统计数据显示，2003年底，西安住宅均价大致在2500元/㎡，到了2005年初，达到3100元/㎡左右；2006年底为3500元/㎡，2008年底大约在4600元/㎡；2010年时为6200元/㎡左右，2012年大致为6800元/㎡。由此可见，在有据可查的后三个负利率期，西安房价涨幅**高达30%、**低是9%，但比全国同期涨幅略低。   对负利率“助涨”房价和市场的原因，业内人士认为，主要还是因为存款及银行理财等渠道收益下滑，房子作为保值性较强的一种资产，成为抵御通货膨胀的**佳事物。业内分析，去年以来，全国层面的限购松绑、限贷放松、公积金政策放宽再加上各地政策陆续调整，楼市环境之宽松甚至超过2009年，一旦购房者和投资者意识到房产保值与增值功能，就会积极入市，促使市场交易量快速上升。 贷款买房比较适合刚需和手头有闲钱者 负利率期，同时意味着低息期。有专家指出，资金由此变得“便宜”，房企可以借机融资进行储备。据某地产研究部统计，今年以来，全国已有超过60家上市房企在国内发行公司债，融资额度高达2500亿元，且发债成本明显下降。   对消费者而言，贷款买房的代价也大大降低。8月底**近一次降息以后，5年以上期贷款基准利率是5.15%，已降至24年来的**低点。买房人的还款成本进一步缩减。 有业内人士指出，背债买房（贷款买房）是普通人在负利率时期**正确的做法，也就是借到就赚到。但要注意，这类背债买房的比较倾向于有刚性购买需求，或者是手头闲钱较多者。否则，贷款买房看起来利率不高，长期还是要还一大笔利息。如果是出于投资目的，买到了难以出租或难以变现的物业，很可能得不偿失。 如果以买房作为资产配置、保值增值的手段，建议优先考虑成熟地段的中小面积房产，出租容易，租金也更有保障。如果是选择城市外围区域，建议考虑有发展潜力或优势资源的楼盘，比如地铁沿线房源，但要做好中长线投资准备。  

“公转商”政策是为了缓解购房者的贷款压力，确保贷款资金的健康流动性，同时更好地支持和满足住房公积金缴存职工购房贷款需求。“公转商”贴息贷款按公积金贷款管理原则进行管理，申请人申请公转商记录为申请一次公积金贷款。　　与公积金贷款相比，公转商的**终下款方是银行，申请流程类似商贷，但税率和公积金贷款一样。公转商还款方式和商业贷款一样，还给银行。1、贷款利率不同对于申请者而言,**关系的还属贷款利率。公积金的贷款利率比商业贷款利率低,五年以内公积金贷款利率为4.0%,五年以上是4.5%。而商业贷款利率五年以上贷款利率为6.55,不同银行所执行的贷款利率在这个基准利率之上有所浮动。2、贷款机构主体不同住房公积金贷款管理主体是住房公积金管理中心,而商业住房贷款管理主体是各商业银行3、贷款的资金来源不同商业住房贷款资金来源是各商业银行的自营资金(即吸收的居民或单位存款),而住房公积金贷款资金来源是职工个人及所在单位缴存的住房公积金。

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商业贷款是由发放贷款的银行负责审批，还款一般都是采用“等额本息法”，公积金贷款是由当地公积金中心负责审批，大多采用“等额本金法”，也有采用“等额本息法”的。办理组合贷款，先要由公积金中心根据借款人缴存公积金的情况及购房总价，确定审批公积金贷款的额度，不足部分再由商业银行审批商贷。组合贷款中的公积金贷款和商贷的还款方式可以不一样，贷款利率按各自规定，但还款年限必须一致。如果办理了商贷后过几年再转公积金贷款，这需要重新履行一定的手续，有点麻烦，而且几年后能否成功转公积金贷款，还要看当地公积金中心未来的贷款政策是否有调整。至于是先商贷再转公积金划算还是一直组合贷款划算？这个还要根据申请贷款的总额、商贷执行的利率、以及贷款年限等因素综合考虑。假设办理商贷后，在较短的时间（比如几年之内）就可以转为公积金贷款且公积金贷款审批额能满足商贷的剩余贷款额，就先办商贷。否则就直接办组合贷款，一步到位。

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