"做低房价"是什么操作？这样做有哪些风险？

■风险之房屋业主篇：　　比如一套实际转让成交价格为80万元的房屋，买卖双方私下协商签署协议后递交给房管局及税务机关的过户价则是以60万元成交的。这样，剩余20万元差价所产生的营业税、个税及土地增值税等税费就可以轻易避掉了。　　专家提示：虽然表面上看似避掉了些许税费，但是对于卖方来说，**大的风险就是买方的诚信问题。虽然私下的协议上约定80万元分为两次支付，但如果买方并没有按期支付甚至拖欠，那么，卖方将会陷入尴尬局面。如不催讨，几十万元的钱泡汤当然得不偿失；可如果催讨不着，向法院起诉的话，一来法院可能会因为这种交易行为违规而判定为“无效合同”，二来，因卖方存在明显的偷逃税的行为，将予以一定的经济处罚，结果将会是“偷鸡不成蚀把米”。■风险之购房客户篇：　　第一，"做低合同价"的银行贷款实际比例也会有所降低。如80万元的房屋，按七成20年计算，其银行实际贷款额为56万元，**24万元。而60万元的房屋，银行实际贷款额却为42万元，按此计算，除了客户所要支付银行**的18万元之外，其做低合同价所产生的差额20万还需另外补齐，即38万元。对于客户买房来说，无形中加大了许多购房成本。第二，“做低合同价”对于买方来说，也存在着同样的风险。　　专家提示：假如买方为这套房子实际上支付了80万元，可现在购房合同上的价格是60万元，那么将来在转手时，买方必须为这20万元差价付出代价。因为，根据政策规定，房产转让时按售房收入减去购买房屋合同上所签价款的差额计征税费。假设这套房屋的未来出售价为100万元，按其实际价格80万元计算，客户转手交易时只需交20万差额的税费即可。但是，如按照合同上的价格60万元计算的话，该套房屋转手交易时必须缴纳差额40万的税费。由此可见，其风险性较大。另外，国家的卖房税费政策多变，很难保证其未来税收政策不会有所变动，买家日后也有可能因此而付出更多的代价。

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坏处大了去了，扰乱市场秩序，尤其一线城市的房地产市场，比如北京，上海，广州，深圳，将一片混乱，房价过低，拥有购买能力的人会大大增加，房产将会出现短暂供不应求，一线城市的人口会越来越多，交通崩溃，治安混乱，房地产页也将崩盘，股票大跌，很多房地产公司即将倒闭，国家税收也要收到严重的打击，总之，太多太多影响了，房价只能让老百姓接受不了，不可能让每个人都能轻松买房，尤其在中国现在贫富差距这么大 情况下，房价低到一定程度，老百姓不是买不起房，而是买不到房。

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现在很多二手房交易中，上下家为了避免多缴税，会听取中介做低合同价的办法，市场上很多人都是这么操作的。这算是阳合同。上下家应该在事先已经在中介处签订过一份阴合同，这个份合同的房子价钱才是真正的成交价。这样做的前提是，必须在过户前确定上下家已经达成协议，没有一方会反悔进而导致纠纷。

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■风险之房屋业主篇：　　比如一套实际转让成交价格为80万元的房屋，买卖双方私下协商签署协议后递交给房管局及税务机关的过户价则是以60万元成交的。这样，剩余20万元差价所产生的营业税、个税及土地增值税等税费就可以轻易避掉了。　　专家提示：虽然表面上看似避掉了些许税费，但是对于卖方来说，**大的风险就是买方的诚信问题。虽然私下的协议上约定80万元分为两次支付，但如果买方并没有按期支付甚至拖欠，那么，卖方将会陷入尴尬局面。如不催讨，几十万元的钱泡汤当然得不偿失；可如果催讨不着，向法院起诉的话，一来法院可能会因为这种交易行为违规而判定为“无效合同”，二来，因卖方存在明显的偷逃税的行为，将予以一定的经济处罚，结果将会是“偷鸡不成蚀把米”。■风险之购房客户篇：　　第一，"做低合同价"的银行贷款实际比例也会有所降低。如80万元的房屋，按七成20年计算，其银行实际贷款额为56万元，**24万元。而60万元的房屋，银行实际贷款额却为42万元，按此计算，除了客户所要支付银行**的18万元之外，其做低合同价所产生的差额20万还需另外补齐，即38万元。对于客户买房来说，无形中加大了许多购房成本。第二，“做低合同价”对于买方来说，也存在着同样的风险。　　专家提示：假如买方为这套房子实际上支付了80万元，可现在购房合同上的价格是60万元，那么将来在转手时，买方必须为这20万元差价付出代价。因为，根据政策规定，房产转让时按售房收入减去购买房屋合同上所签价款的差额计征税费。假设这套房屋的未来出售价为100万元，按其实际价格80万元计算，客户转手交易时只需交20万差额的税费即可。但是，如按照合同上的价格60万元计算的话，该套房屋转手交易时必须缴纳差额40万的税费。由此可见，其风险性较大。另外，国家的卖房税费政策多变，很难保证其未来税收政策不会有所变动，买家日后也有可能因此而付出更多的代价。

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做低房价的做法对买卖双方都存在风险，如买家虽可在契税上节省一些开支，但是日后转让时，却有可能会被征收更多的税费；卖家也有可能面临无法及时收到房款的尴尬情形。 风险一：买家负担加重而违约 合同价以外的部分，都应以现金方式支付，这会加大买家的负担，由此可能会造成违约并承担责任。 购房者一般会根据手中的资金量，以及自己的工资收入来确定住宅的总价，但如果碰到做低房价的情形，而被要求支付更多的现金时，往往会面临资金短缺的困境。当然，有些买家不想错过一次购房机会，同时考虑到自己也能节省一些税费，一般会选择向亲朋好友借钱。但这是一步险棋，走得好，能暂时度过难关；如果走不好，则有可能会导致交易中断，并承担违约责任。 有人认为，双方签订的是阴阳合同，可视作无效合同。但实际上并非如此， 即使签的是阴阳合同，一旦发生纠纷，法院仍然会认为合同有效而要求继续履行。因此买家因为无法付款而造成违约之后，肯定要承担违约责任。 风险二：出售房屋税负加重 可以肯定的是，做低房价会加重日后转让住宅时的税赋负担。 做低房价买家看似是沾了不小的便宜，但买家有可能会付出更大的代价。如果 买家日后要出售这套住宅，他要承担 的税费就可能要多付不少，现在已经加强了不动产交易信息的登记制度，也就是说，未来所有房屋都可查到交易记录，因此税费一旦从严征收，这些成交记录必将作为纳税依据。

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