2024年购房须知：小区配套设施的重要性不容忽视！

高层房源受购房者青睐的**重要原因在于高层房价相较洋房和别墅要低出不少，高层购房者是城市购房的主力群体。据不完全统计，目前在一二线城市有近4/5的比例规划为高层住宅。但中国人说：高处不胜寒。高层住宅必然有它的弊端和隐患。这些问题在买房的时候一定要和开发商确认和解决，不然等到入住以后再哭可就晚了！ 一、现实版“夺命电梯”屡上演？ 高层住户每年不仅要给物业多交上一笔电梯费用之外，一定要确认你们家电梯没有安全隐患，不要给不良开发商选用任何劣质电梯的机会。要留意电梯是否会定期检修。 电梯惊魂事件频发。曾在青岛（楼盘）一小区，晚间正在运行中的电梯突然在空中急坠，随后卡在6层和7层之间，就如相声《电梯惊魂》里的桥段，幸好本次事件没有人员伤亡，但类似事件，不胜枚举。 二、 高速噪音、灰尘，我想静静 高架桥建在家旁边当然好，送完孩子去幼儿园还能顺便溜去菜场买个菜，连上班都不担心迟到了！可晚上睡觉总能听到汽车的轰隆声你还睡得着吗？ 如今高楼，所谓的高速隔音装置是半屏蔽式的隔音装置。然而，对于楼层较高的住户来说，这一切并、没、有、什、么、卵、用！全屏蔽式才能真正隔音好吗！ 三、 空中栏杆，请你高些，再高些 关于高层走廊栏杆的高度，国家规定：临空高度在24m及24m以上时，栏杆高度不应低于1.10m。可对于有小孩的高层住户来说，这个高度也还是十分的危险。谁没有过见栏杆就爬的童年？小孩子爱闹，栏杆太低，后果不堪设想。 四、“扬灰层”是大谎言？ 业内有这么一种说法：9-11层是扬灰层，大气中的灰层到了这个高度就会停顿，形成一圈“游泳圈”。近日，有物理学家指出：这是个彻头彻尾的大谎言，源于2003年一个自称是售楼小姐的网友发的爆料贴。 五、恐高症患者慎买！ 如果你有类似恐高症这类洋气的毛病，请还是选择洋房和别墅吧，这辈子你也就告别高层楼房了。 开发商够靠谱的话，住高层还是很惬意的。白天，让阳光洒满被窝，看琼瑶、品咖啡；晚上，看看夜景、摘摘星星，全世界都是你的。要不然，爬爬30层楼梯还能减肥呢！

听说验收很重要，关系到房子能不能住得安心，但具体流程我不太清楚。

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购房者在买房过程中会出现各种问题，那么买房注意事项有哪些就必须预先了解，这样买房过程中才能选择合适的满足居住要求质量较好的房屋，如果买房稍有大意将会给后期带来无尽的麻烦。  一、 不计入商品房建筑面积的项目 1 、层高在2.2米以下的房屋和室内净高2.05米以下的地下室 、半地下室; 2、房屋之间无上盖的架空通道 、无柱雨篷 、骑楼 、过街楼的用于做街巷通行的部分; 3 、突出房屋墙面的构件 、配件 、艺术装饰 、挑檐 、半圆柱、垛 、勒脚 、台阶等; 4、建筑物内的操作平台 、上料平台和利用建筑物的空间安置的箱 、罐等平台; 5、房屋的挑台 、天台 、天台上的游泳池等;6、其它构筑物 ，如独立的烟囱 、烟道 、蓄水池 、水塔等。   二、买手续不全的商品房有什么隐患？ 1 、取得权属证书的期限无法确定; 2、为取得权属证书 ，需要支付额外费用 ，如需补交土地出让金; 3 、只能取得使用权 ，不能取得权属证书 ，不能上市交易; 4、可能被政府以违法建筑强制拆除。  三、住宅的“全部产权”和“部分产权”有什么区别？ 全部产权是指按市场价和成本价购买的房屋 ，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。 部分产权是指职工按照标准价购买的公有住宅。在国家规定的住宅面积之内 ，职工按照标准价购房后只拥有部分产权 ，可以继承和出售 ，但出售时原产权单位有优先购买权 ，售房的收入在扣除有关税费后 ，按个人和单位所占产权比例进行分配。  目前 ，对拥有“部分产权”住宅的业主 ，建议尽快补足成本价价款 ，转为“全部产权”。 四、购房买卖合同签订后 ，房价变动能反悔吗？  商品房也是一种商品 ，买卖双方签署合同后 ，没有发生约定和法定的退房理由 ，任何一方违反合同约定 ，均需向守约方承担违约责任。 五、《商品房买卖合同》要签署补充协议？   补充协议是买卖双方在使用《商品房买卖合同》范本签约时 ，对双方各自关心的条款内容进行修改或增加 ，以明确双方权利义务的条款或协议 ，当补充协议内容与主合同条款不一致 ，以补充协议内容为准。 六、开发商定金不退优惠不履行怎么办？ 若开发商承诺的优惠在双方签订的合同中有体现，或您有其他证据可以证明开发商有此优惠承诺 ，那么开发商就负有兑现的合同义务 ，如果开发商不显现 ，可以到房地产所在地的法院起诉 ，主张您的权利。如果开发商的优惠承诺只是一种口头承诺 ，那维权就会比较麻烦 ，因为必须有证据证明开发商当时有此承诺。  七 、所购房屋没有验收证明该怎么办？     任何一个楼盘 ，在交付的时候 ，都将会进行验收 ，以对楼盘质量等各方面进行查验。若是没有获得竣工验收通过的房屋 ，以及不符合合同约定的房屋 ，业主有权拒收。开发商应当从约定的交房日起承担逾期交房的责任 ，并且使房屋达到验收标准。业主在交房的时候 ，一定要加以验证开放商的验收证明。 八、施工方至使设施遭损责任由谁承担？     施工方承担责任。如果业主挑选的施工方没有相应资质 ，业主也要承担选任不当的责任。所以在房屋装修之前 ，首先要查看施工方是否拥有相应的资质 ，是不是拥有相应的经济实力 ，是不是真正的诚信单位。只有三者都能符合标准 ，才能安心的将自己的房屋交给对方来装修 ，才能保证自己的权益不会受到损害。 九、开发商延期交房怎么处理？  国家法律及其相关律法规定出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款 ，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行 ，当事人一方请求解除合同的 ，应予支持 ，但当事人另有约定的除外。逾期交房可根据规定先行催告，若还是不履行合同 ，可要求解除合同 ，退还**款 、定金并要求开发商按合同约定承担违约责任。 十、小区吵闹 物业不作为怎么办？ 要看噪音的来源 ，不同情况不同处理方式。如果是工厂生产、工地施工的噪音 ，要向环保局投诉;如果是夜间摆摊烧烤的噪音，要向城管投诉;如果是马路交通噪音 ，如果是小区业主的噪音 ，协商不成的要向法院起诉。

毛坯房验收，经验告诉我，细节决定成败，别让小问题变大问题。

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对卖方来说的细节有：1、找一家诚信可靠的中介公司。2、签订一份能保障自己权益的购房合同3、顺利收到房款。对买方来说的细节有：1、确保房屋产权完整。2、房款支付安全。3、签订正规的中介合同、买卖合同。4、交房后没有后遗症。为了防患于未然，保证上述7个细节的交易安全，交易前必须注意以下内容 1.精心挑选诚信中介 选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。大型连锁公司，问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。 2.审查房屋权属状况 买方首先要查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关。《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，买方应要求卖方出具夫妻双方同意出售房屋的证明。 3.了解房屋使用情况 一定要确保房屋的产权证是真的。根据房屋产证，买方可以了解到房屋建筑面积大小、房屋用途是办公还是居住等内容。买方可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。若房屋已出租，买方应要求上家提供该承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。4.实地查看房屋质量 买方可向房屋邻居、小区物业询问房屋是否作过大修或质量问题，还可实地查看房屋质量。看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等；看房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等；看水、电、煤等设施是否完好；买方对简单的新装修应多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。 5.上下家当面谈合同 在达成交易意向后，买家应对交易中的税费有了解，具体可到房产交易部门咨询，这样做，可以防止少数业务员借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为个人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，上下家一定要坐下来当面谈好房价、过户时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。6.签合同应注意 审查好合同条款是签好买卖合同的关键。 （一）权属条款。主要是审查房屋的权属状况，如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。 （二）房价与佣金条款。二手房买卖通过中介公司，则明确委托价格、服务内容和佣金数额。审查内容有，1.上家的委托价与下家的买价是否一致；2.中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。审查的依据是上下家与中介公司签订的居间合同和上下家签订的买卖合同。 （三）房款支付条款。二手房买卖一般不能实现“一手交钱，一手交房”，因此对付款方式审查非常必要。一般来说，付款要和双方的交易步骤衔接。除付定金外，房款一般分三笔付清，签约时的**款，拿到交易过户受理单时付一笔，产证出来及交房后付尾款。此外，上下家还可以通过第三方，如中介公司、银行、律师事务所等进行房款监管。 （四）交房条款。主要是对有关交房条款的审查，其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款，上家迁出户口、付清物业及水电煤有线等费用，上下家维修金结清。关于交房标志，合同有明确约定，并且将交钥匙作为二手房买卖的交房标志之一，使之更符合实际情况。 （五）违约条款，主要是对上下家违约责任的审查。买卖合同倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审终审制，有利于提高解决纠纷的效率。当然，上下家也可以选择通过法院来解决纠纷。防患于未然。交易前考虑和掌握好上述内容，并严格按照协议内容具体实施，即能保证交易安全了。