房地产拍卖成功后，过户手续怎么办理？

作为普普通通的购房者选房必定是费尽心血，几经周折才能选到适合自己的房源，而且商品房的买卖不同于其它日常生活消费品的买卖，动则几十万，甚至百万。可是由于所选项目原规划变更，实际面积缩水、迟迟未动工、开发商资金不足等各方面的原因，达不到购房者预期想要的效果，导致退房的事件时有发生。那么，在什么情况下业主可以退房、如何退房、违约金等如何赔偿呢?延期交付房屋与开发商在合同中约定的交房日期，却一直没有等到交房入住的通知。根据现在《司法解释》的相关规定，开发商在经购房人催告后，在三个月的合理期限内，仍未履行的，则购房人有权要求开发商退房，并返还订金或支付的房款利息。合同无效合同无效的原因多由于开发商的手续不全，开发商必须证件齐全才能动工、售卖。 如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。开发商未经购房人同意擅自变更设计按《商品房销售管理办法》第24条规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。房屋面积误差超过3%如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。房屋质量不合格影响使用根据**新司法解释，因房屋质量问题影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。房子产权有问题如存在抵 押、查封或其他经济纠纷 。存在合同欺诈等其他问题的开发商在出售房屋之前就把所售房屋*押，或卖给购房人后，又把房子*押给他人，购房人查明后，可起诉认定购房合同无效，要求退房。此外，造成购房合同无效的常见情形还有，开发商未取得预售许可;房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的;该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。迟延办理房屋所有权登记根据买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年，由于开发商的原因导致无法办理房屋所有权登记的。按揭合同不能办理因不归责于当事人双方的事由未能订立按揭合同，办理不下按揭贷款的。在建工程转让开发商欲转让在建工程，应书面通知购房者，购房者有权在接到通知之日起30日内要求退房。买房不易，退房更难，但如果出现上述情况，业主是可以要求退房的。

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房地产拍卖中的房地产来源主要有：（1）因仲裁、司法行为需要变卖的财产（2）因信贷纠纷需要（3）因社会个人委托通过买卖方式成交的房屋所有权证明票据是购房发票，通过拍卖方式成交的房屋所有权证明票据是拍卖成交确认书。房地产既是一种客观存在的物质形态，也是一项法律权利。前者是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。

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《不动产权证书》可以过户。首先，不动产权证比房产证产权内容更详细。房产证的内页内容仅包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况；不动产权证的封面为红色，证书的全称为《中华人民共和国不动产权证书》，里面除了权利人、共有情况、坐落位置等原来房产证内容外，还增加了镭射区、不动产单元号、使用期限等内容。其次，“房产证”对房屋使用年限和房屋价格采取了规避态度，而“不动产证”则对使用年限进行了明确规定。据国土资源部官方微博介绍，新版《不动产权证书》设置的“使用期限”指的是土地使用权和海域使用权的期限，而不是房屋所有权期限，房屋所有权本身也不存在期限的问题。但这个期限并非可有可无。一方面，它能够让权利人以及相关利害关系人清楚了解土地使用权、海域使用权等权利的起止日期，需要续期的，方便权利人及时续期，依法保护合法权利；另一方面，便于在转让或抵押等交易活动中依法保障权益。但就权利人的实质影响而言，不动产登记证明只是房产证、国土证等不动产统一后的新证明，可以为入学、就医、出国等作为证明和担保。旧的房产证并非一定要换“新证”。不动产登记机构坚持“不变不换”原则，权利不变动，簿证不更换，依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。

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根据不同的情况，二手房贷款**比例也会有所差异，以购房人首次贷款为例，**比例**低2成，则相应的二手房贷款**款，可通过公式：**款=二手房评估价格*20%计算得出。1.售房者因素1）全款购房或已偿清银行房贷如果购房人手中资金不多，但资信状况良好，一般只需**2成作为二手房贷款**款即可。2）尚未偿清房贷，要求购房者配合还款视购房者资信状况，一般**3成即可。此外建议走资金监管程序，以免因某些原因造成损失。2.购房者因素1）资金充裕，能一次性付清房款当然这种情况也就不涉及**款的问题了。2）购房人资金不足，需要贷款。这就需要看购房人名下是否有房产？有几套房产？①名下无房，或不存在尚未偿清贷款的房产，则所购买的二手房就为首套房，皆以评估价为准，而非市场价。部分城市出台了限购、限贷政策的，以当地政策为准。

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