烂尾楼业主退房的正确流程和注意事项有哪些？

听说退房要先和开发商协商，协商不成再起诉，然后按照法院判决退房。

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**近有网友求助：开发商携款潜逃，房子成为烂尾楼，该怎么办？出现这样的事情，我们都非常痛心。从买房者的角度来讲，我们应该先学会保护自己，买房前先要考虑可能会出现的风险。那么买房者如何来避免买到烂尾楼呢？以下四招希望可以帮助到您。 1、综合考察开发商实力 开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。资质等级分为四个等级，一级为**高，四级为**低，如果开发商的资质是一级和二级，说明开发商的实力还是比较强的，选择这样的开发商，楼盘出现烂尾的几率可以下降80%。这一点是**关键的，但也是一般买房者**容易忽略的地方。 2、考察开发商的信誉 那么有些本土的的开发商，实力差一点，开发资质等级可能是三级或四级，那么是不是就一定不能买呢？这个也不一定吧！特别是地级市和县城这种地方，多数的开发商都是本土开发商，如果不给他们买，那么买房的选择余地就很小了。此时重要的就是考察开发商的信誉。              怎么考察开发商的信誉呢？ 首先看开发商口碑。本土的开发商在当地应该有一定影响，亲朋好友对其有什么印象和看法，通过这个大概会有一点了解。另外就是了解开发商既往开发过的楼盘，向已经入住的业主了解开发商在工程质量、物业管理、是否按期交房等方面。如果不方便直接了解，大家可以去房产网站的业主论坛了解。 3、了解项目楼盘的手续 可以合法出售的房子，其项目应该“五证”齐全。 “五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售（预售）许可证》。        购买“五证”齐全的房子，不但有利于避免烂尾楼，而且对于后期办理产权证也是有利的。如果“五证”不齐全，意味着房屋手续不全，那么办理产权证也就不会顺利，甚至会拖上几年。 4、合适的买房时机 据统计，房屋主体工程已经完成2/3的时候，出现烂尾的几率可以降低60%。有些买房朋友，受到内部认购、单位团购的低价诱惑，在项目工程还没有打地基就仓促交钱。殊不知，没有动工意味着手续没到位，规划能否通过还是个未知数。特别是城中村改造的项目，无法料到的风险更是多。 以上是从事房地产交易多年的业内人士，结合本人经验，并参考了大量案例总结出来的，相信对买房的朋友一定有帮助。

买房遇上烂尾楼怎么办？购房者与房地产开发公司签订了合同之后，公司的法定代表人出现破产、外逃、刑事拘留等个人状况，并不影响买卖合同的法律效力。 网签合同中关于延期交房的违约责任的约定 按照商品房网签合同示范文本关于“延期交房的违约责任”条款的约定：开发商如未能按合同约定的期限交房的，每日按总房价款0.05%的标准向购房人支付违约金，同时购房合同继续履行；超过合同约定的宽限期仍未能交房的，购房人有权单方面解除合同。 这里需要注意的是，购房人的解约权是合同赋予购房人的一种选择权，即购房人可以选择行使该权利——解除合同，也可以选择不行使该权利——合同继续履行。根据购房人的不同选择，开发商承担不同的违约责任。 一旦发生开发商逾期交房的情况，律师建议购房人立即向人民法院提起相关违约金索赔诉讼，获得有效的法律判决，从而将开发商违约的事实和违约金计算等重要事项以法律认可的形式和手段固定下来，往后无论开发商何时实际交付房屋，均不影响购房人获得违约赔偿的权利，同时也不影响购房合同的继续履行。至于后期违约金能否拿到手，则是判决是否能得到有效执行的问题。 若房屋无法按时交付 买家应尽早提出起诉 还有另外一种房屋无法按时交付的情况，即房地产开发公司在房屋建成前倒闭，楼盘烂尾，无法交付。遇到这种情况，建议购房人立刻进行起诉，由法院对开发商包括烂尾楼盘和土地在内的财产进行司法查封，后续通过拍卖变卖财产，偿还购房人的购房款。 对购房者十分有利的是，**高人民法院曾就上述问题发出《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，明确：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权银行；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 现在，一套房屋的价格动辄上百万，甚至上千万，买一套房子往往集中了一个家庭的大部分金钱财产，任何购房过程中的差错都可能给购房者造成重大的经济损失。因此，律师建议购房者在签订购房合同、收楼或发生任何违约情形时，可向专业人士寻求指导和建议，切忌盲目与开发商签订补救性的书面协议，造成合法权益受损或难以维权的情况。

3月1日，武汉烂尾了17年的绿洲大厦终于“复活”了，该大厦由山河建设集团下属子公司接班，项目将于9月30日之前完工，届时大厦将更名为“山河商务大厦”。更重要的是，那些购买了此楼的业主们将能够解套。 “绿洲大厦” 绿洲大厦是1992年湖北原计委批准，省水利厅下属排灌公司与一家开发商联合开发的“鄂水大厦”，层高22层，用地性质是划拨。到了1995年，绿洲集团收购后将其更名为“绿洲大厦”，建筑性质变更为商业服务或高档酒店，并违章加盖至26层，1998年因资金问题停工。2009年，由新接盘的武汉胜宇置业将其所属的10个楼层更名为“快乐时光国际公寓”，项目变更为小型商品房。后因资金问题和违规审批问题再度烂尾。 买到烂尾一般有四种情况 1、如果买到的楼盘目前并没有出现实质性烂尾情况，应该给出开发商筹资时间，完成后续开发，这样才能降低损失。 2、如果开发商资金链断裂，破产不可避免，则不能将房子退还。因为开发商资金链已经断裂，购房者即使退房也只能拿到一纸单据。此时购房者和开发商的关系由买卖关系变成债权人和债务人的关系。开发商破产清算后，根据破产法偿债顺序规定，在得到补偿款方面，买卖关系要优先于债主关系。 3、如果全体业主起诉开发商要求赔偿，必须步调一致。如果有先后的情况，那么后来者可能无法得到赔偿。 开发商因为各种原因导致楼盘烂尾，让购房者蒙受损失，所以未雨绸缪很重要。 如何避免买到烂尾楼 一般来说，买房前需要了解楼盘的所有手续，能够上市销售的房子，五证（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售(预售)许可证》）必须齐全。 再者房子烂尾的开发商多数是中小型房企，如果不知道怎么判断开发商的实力，可以看看开发商以往的项目运作情况，品牌知名度这些公开信息。 另外，虽然烂尾的主要责任不在政府，但政府作为土地出让方，在城市发展中起主导作用，在面对烂尾楼时因积极找出问题，协调各方解决好烂尾问题。 关于月供问题 这也是购房者比较关心的问题从法律上来说，月供是你和银行之前的债权债务关系，而烂尾是你和开发商之间的合同关系，两者不能混为一谈。如果断供，还有可能影响个人信用。至于烂尾的损失，只能向开发商追讨了。

买房时，**担心的就是花了大半辈子的积蓄购买的房子却要遭遇维权。在延期交房、产权纠纷、房屋质量、物业纠纷和楼盘烂尾等常见的买房纠纷中，楼盘烂尾是**让人揪心的了。钱花了，到时候还不能安安心心的住进新房子，出现维权困难甚至维权无门的情况。那么，买房遭遇到楼盘烂尾，有哪些可行的维权办法呢？ 买了烂尾楼怎么办? 1、 如果开发商再三拖延交房时间，遭遇“烂尾”危机，购房者千万不要根据购房合同中的约定而退房。因为这时开发商手中已经没有多少钱了，退房后，并不能立马拿到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。 2、如果该楼盘存在“烂尾”的可能，先不要急于向法院起诉，给开发商一点时间，看其是否能在短时间内筹措到资金，完成后续的工程，将可能的损失降到**低。 3、如果业主决定起诉开发商，则必须团结一致，齐心协力。如果只是一部分业主打官司且获得胜诉，得到赔偿；而其他的业主没有及时起诉，可能**终得不到赔偿。到一定时间之后，如果开发商依然没有筹集到足够的资金来完成项目，开发商就应该向法院提出破产保护。经法院对该公司析产、拍卖后，获取项目后续完工的资金。 4、假如发展商**后因资不抵债，不得不宣布破产，分为以下两种情况。 （1）若宣告破产时房屋尚未建成，则会造成开发商对购房者不能履行责任的情况。 按揭贷款买房和分期付款买房，这两种买房的方式会对房屋的产权归属会产生不同影响。购房者买房时要注意房子的销售手续和产权是否明晰；该房屋是否有产权证和销售许可证；是否被抵押，抵押期限以及如何解除抵押；如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等。必要时，可以向律师咨询。 （2）如果开发商破产后房子已建成，购房者则可按照程序向房管部门申请办理房产证/不动产证。 购房者可以到工商行政部门，查询该房企是否按照法定程序进行了注销；如果已经合法注销，则可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证以及其它相关资料，到相关部门办理房产证/不动产证。 由于开发商违规建设、出现经济纠纷或者资金短缺而导致楼盘停工延期交房或者烂尾的情况不在少数。又逢年底，回家买房置业的人不少，在买房时怎么才能防止烂尾的情况发生呢？**好选择有实力的品牌开发商，买房时注意看下五证是否齐全，另外，在买房时，选择主体工程已建2/3的楼盘，这样烂尾的风险小一点。出现烂尾的情况，维权比较困难，业主也闹心，所以在买房时，一定要多观察多注意，房烂尾风险防范于未然。