房子的实用面积如何计算，有哪些注意事项？

在买房时，不可避免接触一些专业名词，比如像公摊面积。那么，房子的公摊面积是什么？公摊面积包括哪些？ 一、什么是公摊面积 公摊面积：顾名思义，公摊面积就是指每一套房子所分摊的公用建筑面积，即房子本单元中公用部分的建筑面积，如过道、电梯、楼梯、垃圾道、设备室、地下室、公共门厅、门卫室等等公用区域面积。 二、房屋公摊面积怎么算 公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，即指各产权共同占有或共同使用的共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积、套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(山墙)、计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。 普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%-15%;带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%;高层住宅相对更高一些，约在20%-25%。在签订购房合同时，合同上都会注明房屋的公摊系数范围。房屋面积以房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 公摊面积=公摊系数*套内建筑面积 公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数) 套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积 普通住宅的一般公摊比例： 多层：8%——15% 小高层： 10%——20% 高层：15%——30% 三、房屋公摊面积包括哪些？ 1、整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积 包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 2、共有建筑面积 包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 3、公用分摊建筑面积 指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 看完这个，对公摊面积是不是有了进一步了解呢。以后看房时，还应直接向开发商了解公摊面积是多少。

购房时赠送的面积要注意是否合法、可计入产权。计算的话可以让开发商或者专业人员帮忙。

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房屋建筑面积计算规则到底是怎么样的，这是大家非常关心的问题，明白的人就不容易被开发商忽悠，也能够明白自己的房子面积到底是怎么算的。接下来，我们来一起了解下：房屋建筑面积计算规则。   一、计算建筑面积的范围 1．单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算。单层建筑物内设有部分楼层者，首层建筑面积已包括在单层建筑物内，首层以上应计算建筑面积。高低联跨的单层建筑物，需分别计算建筑面积时，应以结构外边线为界分别计算。 2．多层建筑物建筑面积，按各层建筑面积之和计算，其首层建筑面积按外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，首层以上按外墙结构的外围水平面积计算。 3．同一建筑物如结构、层数不同时，应分别计算建筑面积。 4．地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、车站、地下指挥部等及相应的出入口建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围水平面积计算。 5．建于坡地的建筑物利用吊脚空间设置架空层和深基础地下架空层设计加以利用时，其层高在2.2m以上时，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 6．穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何均按一层建筑面积计算。门厅、大厅内设有回廊时，按其自然层的水平投影面积计算建筑面积。 7．室内楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物的自然层计算建筑面积。 8．书库、立体仓库没有结构层的，按结构层计算建筑面积，没有结构层的，按承重书架层或货架层计算建筑面积。 9．有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平面积乘以层数计算建筑面积。 10．建筑物内设备管道层、贮藏室其层高在 2.2 m以上时，应计算建筑面积。 11．有柱的雨篷、车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱的雨篷、单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平极影面积的一半计算建筑面积。 12．屋面上部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 13．建筑物外有围护结构的门斗、眺望 来源：天工网 间、观望电梯间、阳台、厨窗、挑廊、走廊等，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。 14．建筑物外有柱和顶盖走廊、檐廊，按柱外围水平面积计算建筑面积；有盖无柱的走廊、檐廊挑出墙外宽度在1.5m以上时，按其顶盖投影面积一半计算建筑面积。无围护结构的凹阳台、挑阳台，按其水平面积一半计算建筑面积。建筑物间有顶盖的架空走廊，按其顶盖水平投影面积计算建筑面积。 15．室外楼梯，按自然层投影面积之和计算建筑面积。 16．建筑物内变形缝、沉降缝等，凡缝宽在300mm以内者，均依其缝宽按自然层计算建筑面积，并入建筑物建筑面积之内计算。 二、不计算建筑面积的范围 1．突出外墙的构件、配件、附墙柱、垛、勒脚、台阶、悬挑雨篷、墙面抹灰、镶贴块材、装饰面等。 2．用于检修、消防等室外爬梯。 3．层高2.2m以内设备管道层、贮藏室、设计不利用的深基础架空层及吊脚架空层。 4．建筑物内操作平台、上料平台、安装箱或罐体平台；没有围护结构的屋顶水箱、花架、凉棚等。 5．独立烟囱、烟道、油（水）罐、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥、地下人防通道等构筑物。 6．单层建筑物内分隔单层房间，舞台及后台悬挂的幕布、布景天桥、挑台。 7．建筑物内宽度在300mm以上的变形缝、沉降缝。 三、其他 1．建筑物与构筑物连成一体的，属建筑物部分按一、二条规定计算。 2．本规则适用于地上、地下建筑物的建筑面积计算，如遇有上述未尽事宜，可参照上述规则办理。

“赠送面积”已经成为众多楼盘的卖点之一，赠送花园、大露台、地下室、挑高空间……形式真的是多种多样，让人眼花缭乱。可是，你知道么，按照国家法律规定， “被赠送的面积”有些本应就是不能算作面积的？阳台、露台、飘窗、入户花园的面积到底该怎么计算？购房指南在此为你仔细盘点一番。 目前，楼盘卖点中**常见的“赠送面积”的方式主要有8种：挑高设计加隔层、入户花园、露台、阳台、飘窗、阁楼、内庭院、地下室。 一、挑高设计加隔层 在很多小户型设计中，将房屋层高设计到5.3米甚至更高，在上层做一个层高低于2.2米的阁楼。还有一些户型将客厅挑空，可在客厅局部“掏”出一个夹层，使空间得到充分利用。作为赠送面积的复式楼装修成本要贵一些，至少要多做一个楼梯，而因为内部楼层没有普通平层住宅的那么高，装修时要多运用窗户、镜子等增加空间通透感。 根据相关规定，房屋内隔层如果超过2.2米就要计算面积。如果开发商把房子做成“客厅挑空，客厅之外面积加隔层，做成两层”的格局，计算产权面积时，如果交房时房屋没有隔层，而是全部挑空6米，即使交房以后业主自行建造，也只能按交房时一层的面积来算产权面积。 开发商以挑高户型来提高空间使用率，两房可变楼上楼下四房、三代同堂、超高面积使用率……这些听着诱人，但是由于层高问题，房间可能让人感到压抑。2.8米的层高能否住得舒服？在享受挑高房型带来实惠的同时，购房者也要考虑到居住的舒适度，毕竟对于大部分人来说，买房子是一辈子的事，我们买房的**初愿望和**终用途都是居住。 二、入户花园 入户式花园的设计初衷，是为了实现人们将花园引入住宅的梦想，形成了真正的立体园林景观。根据规定，建筑物的这块区域只能算一半的建筑面积，所以开发商说什么“半赠送面积”之类的都是一个噱头，因为这块区域按照规定本来就只能算一半的建筑面积，“赠送”神马的只是噱头而已。 三、露台 露台一般出现在楼盘的顶楼或者是一些错层单位，目前只有极少数楼盘的部分户型才有露台。由于露台处于房间户型之外，所以都不算建筑面积。简单来说，就是直接对着天空没有顶盖的阳台，其实这块面积根据规定是不能计入建筑面积的。所以置业顾问和购房者说“半赠送露台”这完全是不合理的，因为就算“全赠送”那也是购房者本来就该享有的空间。 如果露台是在楼盘的公共区域，就是属于全体业主所有，不能作为某一住户的专门使用；如果露台处在一个其他业主无法进入的独立空间，那么开发商可以将这部分露台使用权转让或者指定给某一业主。所以消费者在买房时，一定要弄清楚露台的权属，而且一般来说露台都不能再次进行搭建。 四、阳台 一般来说，只要是凹进来的阳台都是要算全部面积，凸出建筑物外边的阳台算一半建筑面积，所以，做大阳台的户型，建筑面积也会相应的增加，这部分的成本等于还是转嫁给消费者。 五、飘窗 飘窗，一般呈矩形或梯形向室外凸起，三面都装有玻璃。大块采光玻璃和宽敞的窗台，使人们有了更广阔的视野，更赋予生活以浪漫的色彩。一般来讲飘窗高度比起一般的窗户低。 按照有关规定，飘窗台到天花板的高度少于2.2米的，窗台不算入面积，而超过2.2米的落地飘窗有效地扩大了房屋的实际使用面积，要按照**终实测面积计算房价。而开发商“赠送超大飘窗”往往都是低于2.2米高的，原本就是不计入建筑面积的，就不会再有所谓赠送之说了。 六、阁楼 阁楼只是一个附加的楼层，对于层高并没有具体要求。一般来讲层高比较高的户型做阁楼会比较实用。因为层高的限制，阁楼也不计入面积。 目前大部分住宅项目标准层高在2.8米，这样的层高之下很难做出阁楼的效果。所以一些开发商将层高稍微拉高，然后在一定区域就可以用钢结构框架或者木材搭建出一些阁楼。但是装修比较费时费力，材料支出也很大，**终大多都只能用作储藏室。 七、内庭院 内庭院又称入户庭院，有三种不同情况：一是有顶且由单户住宅内部围合而成的，属于一户专用，计入该户套内面积；二是有顶但有两户或多户住宅围合，属于几户甚至本层共用，计入该单元本层的公摊面积；三是无顶的，则不计建筑面积。 八、地下室 和阁楼相对，地下室是充分利用了地下的空间。高层、小高层和多层建筑的地下室一般是车库，和住宅分开计算产权，而别墅的地下室则属于赠送空间，给购买住宅产权的业主单独使用。不少别墅还会增送两层地下室，如建筑面积200平米，实际使用面积约为450平米，赠送达250平方米。 高层建筑家庭的地下室都只是用来放置闲杂物品，很少去改装。同时，地下室物业维修资金缴纳方式和普通住宅相同，需要缴纳物管费。 因此，购房者需要理性看待“买房送面积”，根据自己的住房实际需求去衡量，再决定是否要购买。如果产品设计合理，开发商“赠送”面积能被合理使用；但如果只是冲着“赠送”而出手，一旦户型设计不合理，就会增加购房者后期装修成本，甚至造成使用不便，那就得不偿失了。  

购房时，重点关注套内建筑面积，这是实际可用的空间。同时，不要忽视公摊面积，它会影响房屋的性价比。建议实地考察房屋，了解朝向、楼层等因素对居住体验的影响。

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