买房时为什么要签订补充协议，有哪些注意事项？

  补充协议，顾名思义是对合同的补充。将合同中没有约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况进行解释签订的补充协议。补充协议作为合同的一部分，签订后和购房合同具有同等法律效力。那么，购房补充协议怎样写?签购房补充协议的注意事项有哪些?补充协议是购房者用来**大限度地保护自己合法权益的重要手段之一。对约定不明确的内容一定要签补充协议，同时对开发商提出的补充协议要千万警惕。 购房者在签补充协议时应注意以下几方面： 一、公平原则 补充协议条款的制定并不是房地产商的单方行为，购房者作为合同的另一方，同样具有平等主张、保护自身利益的合法权利。任何发展商以单方名义制订并要求购房者无条件签署的补充协议都有可能是违背购房者意愿的，在法律上是无效的。因此，开发商在要求购房者签订补充协议时，应对其内容予以明释。例如，在销售精装修房屋时，有的开发商对于合同约定的装修材料装修标准的改变，只是明确了告知购房者的义务，而对于改变后的质量、价格、档次、环保均不予明确，根本没有给予购房者选择或是确认的权利，这在实际上已经严重损害了购房者的合法利益。一旦出现问题，极易使买卖双方产生纠纷。 开发商制定的补充协议往往有失公正 所谓格式条款合同，又称格式合同，它是指由一方当事人预先制定的，并由不特定的第三人所接受的，具有完整性和定型化的合同条款。 格式条款合同的特征是：(1)格式条款合同文本是由一方当事人预先制定的。(2)格式条款合同要具有广泛性、持久性和细节性。(3)格式条款合同的内容具有完整性和定型化的特点。(4)在格式条款合同中，条款制定人在订约中处于优势地位。由于双方地位差异，合同条款容易显失公平。 二、合法原则 双方签订的补充协议作为合同不可分割的组成部分，只有约定的内容合法，才能得到法律的保护。 在实际交易中，开发商在起草补充协议时，有时为了迎合或是满足个别购房者的利益要求，将一些公用面积和使用空间擅自“许配”，从而损害了其他购房者的利益。例如，一家开发商在销售写字楼时，购房单位提出了一个条件，即将写字楼的外墙使用权归该购房单位无偿使用。开发商明明知道外墙使用权归所有购买写字楼的业主，开发商个人没有任何承诺的权利，但是，为了促进销售，在没有得到其他业主同意的情况下，开发商便同意了这家购房单位的要求，并将此条款写入补充协议。事后可想而知，由于合同约定的该内容损害了其他人的合法利益而导致此项内容无效。 购房人签订补充协议时有权伸张合法权益 我国《合同法》第39条明确规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。因此，购房者在签署由卖方起草的补充协议时，有权要求卖方对相关条款进行解释说明。 《合同法》第41条规定：当对格式条款的理解发生争议时，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当采纳不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。在通常情况下，提供格式条款的一方往往在交易中处于优势地位。因此，在签订补充协议时，购房者完全有权利要求在平等协商的基础上，对补充协议加以修改和补充，充分维护自身的合法权益。任何开发商以单方名义制订并要求购房者无条件签署的补充协议，在法律上都是无效的。 三、注意事项 1、广告和售楼书中的有关内容。消费者入住时发现房子有些地方与当初广告和楼收中承诺的并不一样，这种情况在生活中并不鲜见。把广告和楼书中的相关内容加入合同，产生纠纷时可以作为消费者投诉的有利证据。2003年6月生效的《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》中为了保护购房人利益，规定将开发商就商品房规划范围内的房屋及相关设施所做的具体明确的、并且对买卖合同的订立及房屋价格有重大影响的说明和允诺视为合同内容。开发商如果违反这样的内容，应当承担违约责任。 2、补充协议中一定要注明因开发商违约造成退房的违约责任。由于开发商原因导致消费者退房的事很多。但也仅限退房，对开发商如何“补偿”要求的不多。开发商违约致使退房，负些赔偿也是应该的，因为这种“赔偿”和消费者交定金但“不买不退”的道理一样。许多合同中都约定因“不可抗力”导致误工等，开发商可以不负违约责任，但却不可作为开发商推脱责任的借口。 3、对物业服务所达到的标准也应注明。物业服务是办完入住手续后才发生的事实，与业主当初想象的可能存在着这样或那样的差异，容易产生纠纷。在合同中注明要求及责任，对双方都有利。 商品房买卖合同不能把所有内容规定完整，也很难具体、明确。制定补充协议应依照以下三个原则进行： 一是细致：包括三方面内容，首先将整个交易的全过程，包括合同签订、履行的全过程，其中涉及广告、合同、退房、退款甚至离婚和死亡等都应予以充分考虑;其次是对涉及房屋的质量、面积、配套设施及社区环境等方面内容加以明确;**后是对可能产生争议的地方，包括一些有借鉴意义的案例订入协议。 二是违约责任：订立补充协议时，应该注意权利与义务的对应，每一项义务都意味着责任，每一个责任都会产生违约对应的后果。 三是举证责任：购房者在目前的全部房地产交易过程中较难行使知情权，在诉讼或仲裁中无法提供相应的证据，如果按照一般举证原则即谁主张谁举证的做法，是无法有效地保护购房者权利的，所以补充协议在某些方面采用举证责任倒置的方法，规定由开发商来承担举证责任，以此来保护购房者利益。 如何通过一份公平合理的补充协议充分维护买卖双方的合法权益，在房地产交易中具有举足轻重的意义。因此，为避免制定无效条款，双方在签署补充协议时，应根据《合同法》中关于有效合同的规定，来拟定合法的合同条款。另外，双方在签订购房合同和补充协议后，在合同履行期间，如果双方出现新的协议内容或需要对原来签订的内容协议变更，均可通过补充协议的形式予以约定。 签署补充协议的双方应熟知房地产的相关知识和法律规定，还要了解一些该物业的基本情况和特点，明确自己应当享有哪些权利和承担哪些义务。因此，建议双方**好能聘请房地产专业法律人士对合同进行审查，提供咨询意见。

买房子的时候需要签订买房合同，如果有什么明细补充或是要添加的一些协议，就会写入购房补充协议。目前，补充协议已受到越来越多购房者的重视，然而仍然有些人对补充协议不甚了了。 原本，开发商通常都是使用《商品房买卖合同》示范文本的，正式合同无法修改，但是购房者却可以通过签署补充协议，来保障自己的权益。然而如何签订补充协议才更为有效，不会让其反而成了开发商乱开霸王条款的便利工具呢？我们在购房前就必须先弄清补充协议该怎么审、怎么签。 买卖合同成摆设 去年，李先生看中了一套商品房，并缴纳了认购款和定金。今年3月，他到售楼处签订正式购房合同时，却发现之前广告宣传页承诺的“双卫”变成了“单卫”，一楼的卫生间变成了储藏间。 不仅如此，在签订《商品房买卖合同》时，开发商还要求所有购房者必须再签一份补充协议，且该补充协议是事先打印好的格式合同，其中有许多内容与主合同相违背。 李先生发现，不少条款都是开发商强行约定的，如 “甲方(开发商)自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付购房人，购房人给予甲方30日的宽展期，宽展期内合同继续履行，甲方无需承担违约责任。” 除此之外，李先生还发现补充协议中有多项内容明显与主合同原内容违背，大量免去了开发商本应有的责任和义务。“这哪是补充协议，根本是本末倒置。”更让李先生无法接受的是，他在得到“不能更改、不能删减”的答复后拒绝签字，并要求退房。开发商却称，可以退房，但先前交付的认购款和定金不能退还。之后，他向多个部门反映都没有结果，而开发商也只是口头承诺可以将“单卫”改成“双卫”，但表示签补充协议没有商量的余地。 先防霸王条款 目前全国各地因补充协议所造成的购房纠纷日益增多。虽然补充协议原是为了完善标准合同，但现在则往往成为开发商的霸王条款，消费者基本上没有商量的余地。 按理，补充协议应由双方共同协商签订，如果消费者认为有关约定不合理，可以提出来进行修改，如果因补充协议产生分歧，消费者可提出退房并退回认购款和定金。 法律人士也指出，合同双方的权利和义务应当是对等的，李先生所遇到的补充协议却强调任何情况下均由消费者承担责任，违背了主合同的主旨，剥夺了消费者权利。而其有关违约金比例的约定不公平，在加重购房者违约成本的同时降低了开发商的违约惩罚，显失公平，是明显的霸王条款。 另外，补充协议作为合同一般应是与主合同同时签订的，其内容应为对主合同的补充，而非更改。如果其中内容与主合同不一致，应以政府认可的联机备案合同为准。补充协议中有明显免除已方责任、加重对方责任、排除对方主要权利内容的格式条款的，应当认定为无效条款。同时，补充协议一旦签署也就具有了法律效力，因此对于这类明显的霸王条款、无效条款，购房者还是要从一开始就据理力争，防止交了钱、付了款之后才发现利益受损。 遵循三大原则 其实，补充协议是买卖双方在使用《商品房买卖合同》范本签约时，对双方各自关心的条款内容进行修改或增加，以明确双方权利义务的条款或协议。现在市场交易中二手房合同补充条款多为双方协商的自拟格式，商品房出售合同的补充条款多为开发商拟订的格式条款，但条款是可以调整的。对于补充协议，购房者可以尽可能地就自己重点考虑的问题与开发商多进行沟通和协商，并遵循三大原则： 一是细致。首先将整个交易的全过程，包括合同签订、履行的全过程，其中涉及广告、合同、退房、退款甚至离婚和死亡等都应予以充分考虑;其次是对涉及房屋的质量、面积、配套设施及社区环境等方面内容加以明确;**后是对可能产生争议的地方，包括一些有借鉴意义的案例订入协议。 二是违约责任。订立补充协议时，应该注意权利与义务的对应，每一项义务都意味着责任，每一个责任都会产生违约对应的后果。 三是举证责任。购房者在目前的全部房地产交易过程中较难行使知情权，在诉讼或仲裁中无法提供相应的证据，如果按照一般举证原则即谁主张谁举证的做法，是无法有效地保护购房者权利的，所以补充协议在某些方面采用举证责任倒置的方法，规定由开发商来承担举证责任，以此来保护购房者利益。 细数八个问题 另外，对于许多购房合同所没有提到的细节问题和容易出现纠纷的部分，购房者则要仔细罗列，具体则可以重点关注以下八个问题： 1、套内建筑面积和公摊面积的合理误差范围，目的是防止交房时在合同约定范围内套内建筑面积缩水、公摊面积增大。 2、公积金和商业贷款因银行和开发商的原因办不下来的处理问题，目的是防止开发商应退房而扣除购房者的定金或追究违约金。 3、房屋交付时开发商要提供房屋面积实测数据，约定如果开发商提供不了，购房者可以退房或者拒收，而开发商要按日支付违约金，目的是防止购房者办理入住后因装修等问题而被动。 4、物业的约定，目的是防止入住后开发商或物业公司提高收费标准，而购房者又无当初开发商承诺的依据的情况。 5、精装修房屋的具体装修标准，不能被开发商以“进口”、“高级”、“优质”等不明确的说明误导，要详细约定与房屋有关的内外装修、设施的种类、型号、颜色、位置、方向、可参考的价格等因素，目的是防止对装修提出异议而无依据的情况。 6、开发商给购房者办理产权证的具体时间，合同里约定的只是开发商提交材料的时间，目的是防止开发商无限期的给购房者办理产权证，影响购房者行使所有权。 7、房屋的屋面、外墙面使用权归业主所有，开发商使用要经过业委会同意，目的是防止开发商因商业目的使用而影响购房者的正常生活。 8、在合同和补充协议里没有约定或约定不明确的，可以用开发商发布的广告、宣传材料作为相关内容的依据。

签订新房补充协议时，应注意以下7项：1. 明确交付时间、标准及违约责任；2. 细化装修标准与品牌；3. 增添关于不可抗力因素的处理办法；4. 确定物业管理的相关规定；5. 约定面积差异的处理方式；6. 附加条款中的买卖双方权利义务需明确；7. 协议的签署时间与生效条件要明确标注，以避免纠纷。

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补偿协议注意事项：（一）辨别文字游戏，以免开发商推脱责任。例如，合同约定了违约金比例但补充协议里开发商有约定不超过某个比例，这样违约过了一定时间实际就不用支付违约金了。（二）警惕开发商利用补充协议转嫁风险。例如合同里对延期交付作了规定，但补充协议里开发商约定遇到异常困难不能按时交付不属于违约，这种异常困难是什么，容易扯皮。（三）注意优先效力，避免纠纷。仔细看补充协议的效力，防止开发商约定合同效力优先，那么有利于购房者的补充协议就形同虚设了。

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购房时交完款项后会和开发商签订商品房买卖合同，合同中对一些细节没有进行具体的描述，所以需要签订一个补充协议，补充协议内容很重要因为有时会有很多纠纷涉及到补充协议里的内容，所以签订补充协议一定要把购房者能涉及的维护自身利益的条款写进去。 补充协议亦是商品房买卖合同比较重要的一部分，与商品房买卖合同具有同等法律效力。补充协议通常是由开发商单方起草，对开发商而言是有优势的。因此，购房者应谨防开发商提供的补充协议，若是该补充协议加重购房者的责任，减轻开发商的责任或者补充协议中有霸王条款，购房者可以拒签。如果购房者是在不知情的情况下签订的，购房者可以向法院提起诉讼，以开发商提供的补充协议显失公平或欺诈为由，请求法院认定上述补充协议无效或撤销，亦能维护自身的合法权益。 1、公共维修基金过户 一般情况下，买卖双方房屋成交价格中都包含了公共维修基金款项。但是，公共维修基金做不到随房转移，即使房屋的产权变更 登记手续已经办完，公共维修基金也不会自动转到买方名下，必须办理公共维修基金的过户手续，地点在房屋所在地的各区县专项维修资金管理部门。因此，补充协 议应当约定双方共同办理公共维修基金的时间。 2、一房二卖的特别处理 一处房产签多家买卖合同是卖方**恶劣的违约行为，它可能导致买方钱房两空。加大违约责任是一房多卖行为的事后防范措施，遇上恶意行骗的产权人，他可以视高额的违约责任而不顾，拿着购房人的房款挥霍一空然后卖了房逃之夭夭。因此，它不能百分百保证买方没有风险。有了预告登记制度，这种情况就可以被杜绝。 3、关于预告登记的约定 预告登记是由物权法规定的一个新制度，它是指在不动产交易过程中，为防止合同生效后办理权属转移登记手续前，不动产权 利人另行处分该不动产，双方按合同约定将不动产转移事项向登记机构进行预先登记，确保受让方在条件成熟时进行正式产权登记。预告登记后，未经权利人同意， 产权人不能处分该不动产。可见，卖方如果“一房多卖”，进行预告登记的买方不受任何利益损失。由于预告登记需要建立在双方自愿基础之上，房地产登记机构办理预告登记须依双方的登记申请进行，因此**好书面约定双方同意向房屋所在地房地产登记机构申请预告登记。 4、各种法律文件之间的冲突解决办法 买卖二手房需要签署的法律文件很多，仅合同而言，就有定金合同、居间合同、买卖合同、补充协议等。各份合 同的内容有时会出现互不一致甚至相冲突的情况，这就需要明确定金合同、居间合同如与买卖合同发生冲突，以买卖合同为准。而补充协议正是因为买卖合同有缺陷 才订立的，因此补充协议要说明其他合同文本如与补充协议相冲突，以补充协议为准。 5、《售楼书》的重要内容应作为补充协议的组成部分 购房人在购置商品房时，尤其是其购置期房的时候，往往是看了开发商印制的《售楼书》，才决定是否购买。售楼书中往往列明了该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况。购房人认为《售楼书》是开发商的承诺，因此，一旦交付的房屋与《售楼书》不一致，大有上当受骗的感觉。实践中，这类争议不在少数。 从法律意义来讲，《售楼书》是一种要约邀请，是开发商向购房人发出的，请其购买房屋的意思表示，并不具有法律效力。双方正式签订的《合同》或《补充协议》才是双方真正的意识表示，是双方的承诺，具有法律上的效力。 尽管〈〈**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉〉第三条规定"出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。"但为了避免未来可能产生的纠纷，建议购房人将开发商在楼书中承诺的与其有关的重要内容写在补充协议中。 6、房屋质量的约定 房屋质量的问题，是购房人入住后与开发商**容易产生争议的地方。因此，在《合同》或《补充》中约定房屋质量的内容是十分重要的。 购房人应当与开发商约定的内容包括：墙体平直的标准； 防水的标准，即房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水；表面裂缝的标准：即开发商承诺商品房内部无任何裂缝，保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙；管线安装与室内表面的平整标准：即开发商承诺不在商品房内通行任何公用管线，承诺任何管道的安装不影响房屋室内表面的平整。采用的建筑材料应达到国家强制性标准等。 7、商品房交付的约定 房屋交付时，履行的手续有：房屋入住通知；钥匙收条。开发商应向购房人提交的资料有：《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(该两书内容不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、实测面积等。 8、违约责任与解除合同的约定 双方约定：如开发商交付房屋时，所交付的房屋达不到《合同》或《补充协议》的约定，购房人有权拒收房屋。并约定开发商因其违约行为所应支付违约金的数额或比例。同时，也可约定开发商限期更正或修复，如在规定的时间内达不到约定的标准，购房人可以单方解除《合同》。并同时约定《合同》解除后的处理办法，包括开发商应支付给购房人的违约金和损失赔偿额计算的方法。 9、产权证取得期限的约定 产权证是认定房屋权属的法律依据，实践中，常会出现购房人在完全支付房款后的几年内，都拿不到产权证，至使产权处在一种不确定的状态之中，因此，约定产权证取得的**后期限十分必要。并同时约定，如到期购房人仍然得不到产权证，购房人有权退房及退房处理办法的约定。 10、关于不能如期取得贷款的约定 按揭贷款是许多购房人都采用的付款方式。在付款方式的附件中，开发商往往写明，如买受人不能获得银行的按揭贷款，买受人应于接到通知的几日内付清余额。购房人往往粗心，没有注意该条款或者因为觉得不能获得的贷款的风险不大，对该条款没有重视。 实践中，因此发生的争议虽不多，但一旦购房人无法获得银行贷款，按照本条约定，购房人必须在几日内交清全部房款，否则，根据《合同》第七条之规定，购房人就需承担不能按期付款的违约责任。因此，购房人在签订《合同》或《补充协议》时对此条要予以充分注意。 11、关于物业的约定 实践中，开发商指定的前期物业与业主委员会选聘的物业之间产生的纠纷很多，因此，购房人为保证其入住后权益的维护，也可在《补充协议》中约定物业的有关情况。 新版《合同》中第19条，已就开发商指定的物业服务收费价格，及价格构成内容有所规定，且在附件四里，还有关于物业服务内容、服务质量的买卖双方自由约定。除此之外，购房人还应当与开发商协议约定，前期物业的服务时间，物业权利的限制，物业期限届满后，由业主委员会或全体业主决定是否继续聘任物业或重新指定其他物业的相关约定。