因为北京限购传闻,商住房的热度直线上升,但商住房本身存在不小的缺陷,刚需购买商住房需非常谨慎。商住房本质上就属于灰色产品,其土地属于非住宅用地,房产证也注明书商业和办公类产权。这种特点就注定了商住房存在不小的风险和弊端。我们梳理了以下,商住房至少存在以下11个问题:1、 商住房的配套要比普通住宅差,开发商为了促进销售,一般都会为普通住宅引进**、幼儿园等配套,但商住项目一般不会有这种待遇。即使是普通住宅混合商住的项目,商住房业主也不能享受子女入学待遇。2、 商住房的土地使用年限多是40-50年,比普通住宅少20-30年。这种天然的缺陷,让商住房二次销售面临尴尬的局面。因为自从温州鹿城土地使用年限问题被曝光后,几乎所有的购房者对土地使用年限都倍加关注。3、 商住房贷款压力大,你至多能贷款10年,**必须50%,利率非但没有优惠,还得在基准利率的基础上上浮10%。4、 一手商住房不享受税费减免优惠,二手商住房不仅不享受“满五唯一”等政策,还会强制征收增值税,交易成本更高。5、 部分商住房能争取到民水民电,但即使这样,物业费和供暖费等支出仍然会按商业标准执行。6、 买商住房不要指望落户了。7、 商住房没有燃气,电费又很贵,进一步增加了居住成本。8、 选择商住房居住的购房者要接受办公、餐饮、零售等人员混杂的状态。而且每一次的人口密度都很大,出行和居住体验都不好。9、 商住房基本没有业主委员会,一旦出现问题,只能自行维权,势单力薄啊!所以,对于开发商吹嘘商住房“不限购不限贷、精装修拎包入住”时,要多一分考量,不要被忽悠了。
全部4个回答 >哪些类型的房子买起来更划算?有哪些房子买了可能会后悔?
133****0487 | 2024-07-10 19:58:17-
131****2288 购买自住房时,考虑交通便利、学区优良、配套设施完善的房子更划算。而避免后悔的九种房子是:1.质量有问题的房子;2.产权不明确或存在纠纷的;3.地理位置偏僻的;4.过于老旧且难以翻新的;5.周边环境脏乱的;6.价格远超市场价的;7.未经合法规划的;8.设施配套不全的;9.未来规划可能产生负面影响的。 2024-07-11 21:38:18
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150****8025 购买产权清晰、法律文件齐全的房子更划算。避免后悔,应避开产权有争议、未经合法审批、存在法律风险或建筑违规的房子。 2024-07-10 23:46:32
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150****8509 听说交通便利、学区好的房子好。避免买产权不明、位置偏、配套设施差、未来规划不明确之类的房子。 2024-07-10 22:51:44
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房价崩盘,市场洗牌,机会与风险并存,考验眼光和胆识。
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1、商住房优点:(1)不限购。商住两用房较大优势就是不限购,无论是北京限购还是通州**严限购令,都没有限购商住两用房,而且商住两用房不算首套房!(2)面积小。商住两用的小公寓一般面积较小,大部分是40㎡~70㎡左右,非常适合年轻人居住,或者投资。(3)可商可居。商住两用楼盘可以由于其独特的定位和户型,可以自己居住也可以经商,也非常适合办公成本要求较低的企业。(4)灵动性强。因为商住两用公寓的独特的区域位置,基本处于金融、城市综合体内,再加上户型小巧,投资性强,所以对于业主来说非常灵活,可以对外出租,出售也非常方便。2、商住房缺点:(1)商住两用房一般不能落户。商住两用房一般无法迁入户口,这意味着即使周边区域内有较好的教育资源,子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。(2)“商住两用”房生活成本高。商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准,远高于住宅项目,各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。(3)商住两用房安全问题也值得担忧。商住两用房将商和住混杂在一起,名为既可“商”也可“住”,实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上,许多业主发的帖子反映商户严重扰民,有的反映商户晚上营业时间结束太晚等(4)商住两用房产权短。商住两用房的产权一般只有40年或50年,根据《物权法》相关规定:住宅建设用地使用权期满后,自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”,不能自动续期。所以相对于普通住宅,商住两用房的隐性成本其实很高。(5)商住两用房税费高,出手成本高。“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税,这样的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时,商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看,投资人出手将承担巨大的出售成本,而这些也使买方选择难度加大。(6)商住两用房贷款受限。商住两用房不限购,也不受房贷限制,不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年,**高一些,50%左右,远高于首套普通住宅的30%,贷款利率为普通住宅的1.1倍,且不能申请公积金贷款。
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什么是商住两用房?商住两用的房子,可以用于居住,也可以用于办公,项目有商业部分,或者是商业裙楼,或者是有部分单位按照写字间销售。它有别于传统住宅仅仅用于居住,它是soho住宅观念的一种延伸,它属于住宅,但同时又融入写字楼的诸多硬件设施,尤其是网络功能的发达,使居住者在居住的同时又能从事商业活动,各种功能的配备逐渐让我们看到了它的优势。 商住两用房有哪些优势?商住两用房优点一:不限购商住两用房**大优势就是不限购,无论是北京限购还是通州**严限购令,都没有限购商住两用房,而且商住两用房不算首套房!商住两用房优点二:面积小商住两用的小公寓一般面积较小,大部分是40㎡~70㎡左右,非常适合年轻人居住,或者投资。商住两用房优点三:可商可居商住两用楼盘可以由于其独特的定位和户型,可以自己居住也可以经商,也非常适合办公成本要求较低的企业。商住两用房优点四:灵动性强因为商住两用公寓的独特的区域位置,基本处于金融、城市综合体内,再加上户型小巧,投资性强,所以对于业主来说非常灵活,可以对外出租,出售也非常方便。 商住两用房缺点总结商住两用房缺点一:商住两用房一般不能落户商住两用房一般无法迁入户口,这意味着即使周边区域内有较好的教育资源,子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。商住两用房缺点二:“商住两用”房生活成本高商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准,远高于住宅项目,各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。商住两用房缺点三:商住两用房安全问题也值得担忧商住两用房将商和住混杂在一起,名为既可“商”也可“住”,实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上,许多业主发的帖子反映商户严重扰民,有的反映商户晚上营业时间结束太晚等商住两用房缺点四:商住两用房产权短商住两用房的产权一般只有40年或50年,根据《物权法》相关规定:住宅建设用地使用权期满后,自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”,不能自动续期。所以相对于普通住宅,商住两用房的隐性成本其实很高。商住两用房缺点五:商住两用房税费高,出手成本高“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税,这样的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时,商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看,投资人出手将承担巨大的出售成本,而这些也使买方选择难度加大。商住两用房缺点六:商住两用房贷款受限商住两用房不限购,也不受房贷限制,不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年,**高一些,50%左右,远高于首套普通住宅的30%,贷款利率为普通住宅的1.1倍,且不能申请公积金贷款。 商住两用房40年产权到期后该怎么办?深圳的国际商业大厦就是国内第一个续约土地使用权的案例。该项目由于历史遗留问题,在同一栋楼内,有20年、30年、40年、50年这四种年限不一的房产证,**早的20年产权部分早已到期。为此,政府出台的《深圳到期房产续期若干规定》指出,到期房地产,业主需继续使用该土地的,在不改变用途的情况下,按有偿使用土地的原则,延长土地使用年期,在剩余年期(国家规定的**长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的,补缴地价数额为公告基准地价的35%,并按约定年期一次性支付。按照该《规定》,国际商业大厦产权到期的房源,都通过补交土地出让金,完成了续期,也令众多商住项目看到了续期的重要依据。北京商住两用房真值得购买吗?看了以上商住两用房有点缺点分析,相信每个心心里都有自己的权衡
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听别人说,靠近污染源和交通口的房子好像不太好。
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