买二手房时，有哪些常见的陷阱我应该避免？

二手房交易须警惕信息伪造与合同纠纷

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二手房不是开发商直接卖房，而是由从开发商手里买房的人，由于各种原因，需要把房子再卖出去。也有的二手房是房主由于继承或者别人抵债或由于赠予等原因获得的房产，现在需要变现。更有的二手房买卖是因为原业主的婚姻有变故，或是出国定居等事由所致。由于卖二手房的原因各不一样，而且二手房的出处和背景各不相同，所以说二手房在交易时，更容易遇到法律障碍。注意事项之一：在拆迁区的二手房买卖有些房子适合居住，有些临街房适合做生意，如经营餐饮或小百货或其他经营。有些投资人急于在城市中心区或热闹繁华处购买临街门脸房，其目的或者是买了以后经过装修，将其出租，以此收回投资。或者是买了以后，根据市场情况，经过装修改造，经营风味餐厅或专卖店。因为房子是临街而且投资人考虑的是经营，所以在谈房价时，价格走势较高。在购买时买卖双方并没有什么大的争议，二手房买卖顺利完成。谁知当新主人刚开始经营，就接到拆迁通知，而且该条街全部都在拆迁之列。因为某开发商已经在此处获准开发建设一豪华住宅区和写字楼，开发商愿意根据国家有关拆迁规定给被搬迁人一定的经济补偿。这些经济补偿对一般的旧住宅区的住房应该还是合适的，但对于这位因投资而高价从旧房主手里买来的临街房再进行改建装修的人来说就是十分不合适的。而开发商决不会因为这位投资人因多出钱装修和买临街房而给予其更多的补偿。这就需要提醒那些想要在旧城区进行投资购房的人，在进行购房前，一定要了解该区域是否在拆迁之列，是否有开发商将在此地开发项目，国家是否在近期或远期将此地区列人旧城改造等。否则，盲目投资不但不会有所赢利，而且会使投资人在经济上遭受损失。注意事项之二：已有银行按揭的二手房买卖有一购房人在选择了几处住宅后，**终还是确定在一处早已完工的住宅区买二手房。该住宅区的绿化已经完成，小区内各种设施都已齐备，经联系，该小区有一客户欲将其已居住一年有余的住房卖出，原因是要出国定居。经全面考察，买卖双方决定成交。二手房主人告诉购房人，因开发商尚未办下大产权，所以其所拥有的住房的小产权证自然也未办下来。他主动出示了其购房时与开发商签署的买卖契约，于是双方签订了二手房买卖合同。卖方高兴地拿到了房钱，买方如愿以偿地住进了向往已久的现代化新建住宅。但是好景不长，没过几天，开发商派人前来催促，告诉新房主原房主拖欠银行的按揭贷款，开发商作为连带保证人，要负责催促原房主向银行还款，否则，开发商要收回该房产。这时这位二手房购房人才如梦初醒，原来自己买的二手房是有债务的房产，只要原房主没有向银行还清借款，尽管有购房合同，开发商会随时收回房产的。在购买此类的二手房时，购房人应该全面了解该房产的所有情况，包括审查原购房契约，审查房产证和土地证和原开发商的"五证"。如二手房的主人申请了银行按揭，要审查原借款合同。如办理了抵押，还要查验抵押登记手续。根据目前情况看，大多数的新住宅在销售时，都有银行提供按揭贷款，一般贷款的期限都在10年至20年间。在这10年到20年间，又会有大量的原购房人会将自己已进行按揭贷款的住房或是已经办理完抵押贷款的住房再次转手，这就会给二手房买卖市场提出大量的问题，市场应该怎么样面对如此大量的二手房买卖？像这类二手房的买卖程序应该是较为复杂的，但是如果处理得当，仍能顺利完成交易，而不会留有法律隐患。当二手房购买者选定一处此类的二手房时，首先要理清该二手房所涉及的法律关系和当前的法律状态。如果是二手房的主人已经与原开发商办理完产权变更手续，并且已经拿到产权证和土地使用证，那么情况就较为简单，二手房购买者只需与二手房主人就二手房价款问题谈妥，然后办理二手房的具体过户手续即可。如果是二手房主人尚未从开发商处办理该房产的过户手续，而且还欠着银行的贷款，开发商仍为该房产的主人向按揭银行承担着连带还款的责任，这时二手房购房人就要格外谨慎。因为这时该二手房所涉及的法律关系就不仅是二手房主和二手房购买人，而是涉及二手房主与银行的借贷关系和开发商与银行间的担保关系，以及二手房主人与开发商的担保与被担保关系，每一个法律关系的变化都影响着另外一个法律关系。虽然二手房的主人与银行的关系是借贷关系，二手房主人是债务主体，但房产却是抵押担保物。一旦二手房的主人不能按期如数向银行还款，银行作为债权人一方面可以径行向债务人二手房主人直接追讨，另一方面也可以向债务人的连带保证人开发商直接追讨债务人的欠款。如果开发商作为保证人履行了保证人的责任，代债务人--二手房主人向银行还清了债款，回过头来，开发商就有权利直接向债务人--二手房主人要求履行法律责任，直至收回住房。所以对于二手房主人来讲，开发商就是或然的债权人。在此类二手房买卖中，如果买卖双方有意向达成交易，买方应与卖方一起先征得银行和开发商的同意。对此类交易有两种处理方法：一是如果买方能一次性向卖方付款，程序也相对简单，由二手房的主人一次性向银行还清按揭贷款，终止原借款合同。如有抵押登记应办理抵押解除手续，再请开发商与银行解除阶段性连带保证担保法律关系，接着解除二手房主人因开发商为其担保而建立的反担保法律关系，**后由二手房主人在房屋土地管理部门向二手房购买人办理产权转让手续。二是如果买方不能一次性向二手房主付款，而是采用银行按揭贷款方式，则二手房主人可以推荐买方向其贷款行申请贷款，即将原借款人换成新的买主。当然这样做首先要经过原按揭银行的同意和认可，并与银行办理新的贷款手续，终止原来的贷款协议。同时还要与开发商取得联系，征得开发商同意，终止开发商为二手房主人的担保协议，而由开发商与银行对新的二手房业主重签担保协议。这样每一个环节都要重新走一遍。原来的法律关系需要重新调整，新的法律关系需要重新建立。二手房购买人也可以选择在另外一家银行进行按揭贷款，但这样做，原二手房的主人与原借款银行的法律关系就需要终止。也就是说，需要二手房购买人向二手房主人一次付清其向银行的借款，否则，无法了结原二手房主人与其贷款银行的法律关系。这样做会使程序较为复杂，因此**好的办法是二手房购买人与二手房主人达成一致意见，请二手房主人的按揭银行仍然做二手房购买人的银行，这样操作，程序就较为简便，法律障碍就少多了。所以购买此类二手房的投资人应首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否已经拿到产权证和土地证。如果是银行按揭的话，要弄清楚贷款期限，尚剩多少期贷款未还。除此之外，还要知道在办理二手房转让时，银行和开发商是否给予配合，如果不配合怎么办？因为此类二手房复杂的法律关系，决定了此类二手房的主人一人是不能完全决定该二手房的处置的，他需要与其他有关人员协商才能确定如何处理该房产，所以在选择与购买此类二手房时应当格外注意。

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二手房在交易过程中涉及到诸多的问题，情况十分复杂，并且潜藏着许多陷阱，所以在进行交易时，购房者一定要小心谨慎，**好多了解二手房交易陷阱的具体类型，以及应对方法之后，再去购买房产。一、二手房交易陷阱有哪些？1、个人现金收房一些不法中介先伪装成个人购房者，与业主谈好房价后，再与业主一同去公证处办理房屋出售全权委托公证。此时不法中介可以将房子转手高价出售，一旦无法快速将压在手里的房子变现，就会采用以业主名义出租或抵押等形式将房屋变成现金流，甚至有黑中介拿业主的房产证恶意行骗，然后卷款潜逃。2、买卖合同猫腻多有时交易双方签订的“房屋买卖合同”只简单说明了约定的房款数额，所交易房屋的地理位址等基本情况，待到过户完成之后，由于合同中既没有付款时间、付款方式的相应条款，也没有入住交验、费用明细的相应条款，于是**终演变成一场持久纠纷。3、代理合同陷阱在《委托销售代理协议》中，一般会对买卖双方的权责义务都会分别做出规定，但是对中介的行为约束甚少。但实际上，正规的中介合同会规定中介公司委托出售房屋的时限，或规定中介公司超时出售的违约责任，同时也会规定委托期内业主的义务，委托期内业主的违约责任等。4、无法办理产权过户许多人认为一手交钱一手交房，拿到钥匙就等于得到房产，实际上，在房屋正式过户之前，产权仍然归属原业主，并且存在可能无法完成交易的可能性。许多不法中介为了促成交易，对可能出现的风险避而不谈，更有甚者，一些不法中介还将可能存在交易困难的房产出售，然后房产就无法过户，购房者的合法权益无法得到保证。二、如何避免二手房交易陷阱？1、购房者在与售房者签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。2、购房者在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，**好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。3、购房者应在签订买卖合同时，一定要让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。4、二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好，以免被不法中介欺骗。5、购房者应在购房前向物业、邻居了解房屋的真实情况，**好到现场看房，并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。

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二手房买卖合同陷阱常见的有：(一)交房时间　　应特别注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。(二)房屋面积　　对于商品房这种特殊的商品,一般是允许合同约定的面积存有误差的，但是误差不应超过合理的范围，这个范围应该在合同中有明确规定

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二手房交易十大注意事项：一、房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。二、土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。三、交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

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