住房反向抵押贷款的可行性及操作方法是什么？

住宅反向典当借款就是指现已具有房子产权的老年人将房子产权典当给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿数、房子的现值、未来的增值、折损状况及借款人逝世时房产的价值进行归纳评价后，按其房子的评价价值减去预期折损和预付利息，并按人的平均寿数计算，将其房子的价值化整为零，分摊到预期寿数年限中去，按月或年支付现金给借款人，一向延续到借款人逝世。它使得投保人毕生能够提早支用该房子的销售款。 房子反向典当借款的效果：首要，能够减轻国家在社会保障方面的压力，缓解养老金严重不足的问题。即老年人不需卖掉房子也能具有一笔固定收入用于保持和改进晚年生活。它促进了社会福利制度的完善和开展，确保了社会弱势群体的生活安定，保护了社会的安稳。第二，能够促进银行、保险公司等金融机构的业务向多元化方向的转变，也使得金融机构，特别是保险公司将社会职责和盈利方针紧密结合在一起。第三，能够弱化存钱养老的观念，转变人们的消费认识。借由反向典当借款，买房不只是一种消费行为，同时也成为了一种出资和积储行为。这样不只影响和发掘了消费，拉动了内需，也促进了国民经济的添加。 **终，促进了房地产商场的健康开展。在当时房子价格飞涨的状况下，“住宅反向典当借款”的推出，能够有效地活泼房地产二级商场，添加二手住宅的上市量，能够有效地缓解当时我国房地产商场供需矛盾，有效地按捺房价上涨，使房地产商场更加健康安稳地开展。

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摇号买房指的选房的顺序号用摇号来选择。多个人同时竞争少部分的房子,那么就会有人摇号决定,其中也分了优先摇号跟普通摇号,优先摇号可以先参加。如果摇走一部分那么接下来的普通摇号就由摇号决定后面的房子。摇号买房要交摇号费,其实就是定金,当你交钱的时候一定要签一个摇号协议或者是认购书,如果你没有选上房子的时候开发商是一定要退的,但是如果你选中了房子,在签约之前放弃的话,可能有的开发商就不退。这个要注意。

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以房养老可行性分析一、以房养老可行关于以房养老，有很多专家的观点一致：以房养老值得期待。理由有二：一是“4+2+1”的家庭模式已经出现于人们眼前，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。二是老年人，整个晚年的花费也在不断增大。而以房养老的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。二、以房养老不可行国外推行以房养老有两大前提国外推行以房养老，有两个基本的前提。首先，相对于收入来说，他们的房价的水平并不高。一般家庭6年以内的全部收入，就可以买得到一套一二百平米装修好的现代住房；二是他们的人均住房水平都比较高，不少发达国家达到了人均六七十平米以上。这些就使得年轻人完全可以通过自己的努力，而不是仰仗父辈所拥有的“祖屋”，就可以买得起、住得好房。父母把其住房“以房养老”后，一般也不会使子女“住无所居”。以房养老与中国国情不符在众多大中城市，一套普通的小康住房，要花去一般居民家庭20多年的全部收入所得。对于普通人家来说，父辈拿房去以房养老，小辈就无能力再去买房。从国家统计局和住建部的数据中可以得知，我国城镇居民的人均住房面积只有20平米左右，全国城镇还有一两亿以“新市民”为主的中低收入者是无房户。如此低的住房水平，也使普通百姓无法对现有住房进行“切割”，进行所谓的一半用来以房养老，一半用于小辈的居住。上亿的无房户，更是无房可抵。以房养老存在产权制约我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。以房养老没有明确的法律制度法律法规没有明确规定，政府层面的“以房养老”就很难推行。“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。

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房屋价值的高低关键看地价。处于市中心，地价就高，地域偏远、市政建设不够完善的地方，地价肯定较低。当您有购房的打算时，可以参与不同地域地价水准，根据自己的资金情况，选择在某一标准地价地购房置业。

　“住房反向抵押贷款”是指：拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，由相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后，将其房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人可以提前支用该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，可进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的**部分。　　反向抵押贷款（Reverse Mortgage , RM）是住房价值转换（Home Equity Conversion ,HEC）产品之一，是一种以住房为抵押的借贷，并以此为核心，拉动养老、保险、房地产等多项活动。其对象为有住房所有权的老年人。老年人在不必搬离住房情况下，通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金，作为房屋的维修、日常生活、长期护理或其他费用等，所有债务（包括本金、利息及费用）将在住房出售、房主永久搬离或借款人死亡时支付，借款人也可以选择在任何时候自愿偿还所有款项。　　反向抵押贷款与传统抵押贷款比较　　在某种意义上反向抵押贷款相当于传统抵押贷款的一种“倒转”，房主每月从贷款人那里得到贷款而不是向银行支付贷款来购买住房。传统抵押贷款是以贷款人的收入和信用为偿还保证的，而作为抵押品的住房只是作为还贷的一种额外的保证，其债务总额一般随着时间递减，同时住房净资产在上升；而反向抵押贷款是以住房自身的价值为保证的，并不需要收入或信用保证（故对收入低、信用差借款者也适用），其债务总额随着时间而递增，同时住房净资产减少，只有在住房被出售、房主不再居住或是其死亡时才被偿还，在这之前，借款者拥有住房所有权。另外反向抵押贷款是一种不具有追索权的贷款，只能以住房资产来偿还，如果住房资产不足以偿付债务时，借款者不需要支付两者间的差额，因此贷款人可能面临债务不能全额偿还的风险。反向抵押贷款与传统抵押贷款的根本区别在于后者必须出示收入证明，住房只是一种技术上的担保，而对前者，并不需要收入证明，而又无追索权，故不需要偿还超过住房资产部分的债务。　　反向抵押贷款不需要收入及信用证明，从理论上看设计这种抵押贷款比较简单，但考虑到在中长期中，未来经济变化引起房地产价格的变化是非常的不稳定，在5年中升降40%也不罕见。另外加上借款人的剩余居住年数等的随机性，反向抵押贷款的设计是相当复杂的。

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