二手安置房注意事项

按法律规定，集体所有的土地上所建农民自建安置房不允许买卖交易。农房的土地所有权为集体所有，农民个人只有使用权，不得违法转让。对于购房者来说，没有房产证的买卖，即使签订了安置房买卖协议，协议也是无效的，这种买卖不受法律保护。 近几年，随着宜春城市进程的不断加快，城市近郊农民自建的安置房越来越多。因农民安置房的价格比商品房更低，结果出现了一定的买方和卖方市场。被拆迁安置后，有些农民拿到了两套以上的安置房，除自住之外或租或卖，形成了较大的卖方市场。由于农民安置房价格通常都比同地段的商品房低很多，而且私下交易规避了正规交易应当缴纳的各种税费，不少人出于侥幸心理选择私下买卖农民安置房，形成了买方市场。时下，价格低、地段好的农民安置房吸引了一些买房人的目光。但同时他们又又担心交了房款后办不到证。尽管卖房人承诺会签订协议。据房管局产权产籍办公室负责人介绍，农民自建安置房，首先要看其土地证上的性质，如果属于国有性质的，就能过户买卖；如果是集体性质的，是不允许进行交易的，就不能过户到城镇居民进行买卖。农民也就不可能通过房产管理部门办理交易手续，只能选择私下交易。

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1、一般安置房产，都是有资质要求的，是当地政府为了拆迁户给与的补偿，有一点福利性质在里面，是不针对外人的，只有户籍在拆迁地才有资格享有。2、拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。满五年后，缴纳土地出让金和契税等相关税费以后，办理下原房主姓名房产证、契税证，以及土地使用证，可以自由转让买卖。3、另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。弄清安置房的性质对于房产证办理是至关重要——房产证是对房屋占有使用处置的唯一合法凭证，取得房产证拥有百分之百全产权的房屋可以过户，如果你要购买拆迁安置房，建议查看房屋房产证情况。尽管没产证的安置房也可能**终拿到产证，但在这之前变数很大，不止不能贷款，你的权益也可能得不到法律保障！所以不要听中介说什么，要自己拿定主意。

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房子情况：首先要了解清楚房子的产权情况，70年，50年还是40年；商品房、经济适用房、商住两用等。如果是商住房，不限购，物业费一般会高一些；如果是经适房，还得缴纳土地转让金。房子是否满五年，如果从房主上一次购买这个房子到他出售时还不满五年的话，购房人还需要承担额外的税费。如果是顶层的房子，要仔细看看房顶墙皮有没有漏水后修补过的痕迹，一般房主和中介都会告诉你“我们这儿从来不漏雨”，不要信，自己看，网上搜情报……和房主及物业了解清楚，是否市政水电，有的小区不用市政水，用的自挖井，水质有可能不过关，这个情况也是我亲自经历过的，直到见了房主要签约了，他们都说是市政水，但是上该小区业主论坛和业主QQ群里问过，大家一致说这个小区不是市政水。房子的质量，这个如果实地看不好看出来的话，要上网查一下这个小区房子的口碑，比如我在之前留意过某小区的房子之后在网上一查，发现业主论坛上有很多人说这里的房子隔音很差，隔壁开个电视机都能听到。周边情况：特别注意一下小区周边环境，楼周围有没有高压电塔、加油站等高辐射和较危险的公共设施；如果楼是临路、临铁道（城铁）的，还要注意噪音问题；另外小区四周都要看一下，是不是有垃圾站、货运站什么的，有可能会夜间卸货扰民。小区是否有富裕的停车位，有不少老小区没有地下车库，且地上停车位也比较少，很可能都没有可供出租的车位，每天停车需要打游击就有点儿闹心了。小区的安保情况，比如大门口是否可以随意进人，单元门有没有门禁等。可以在网上搜一下该小区的安全状况，比如是否发生过重大盗窃、凶杀案件什么的……

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二手房在买卖时首先要了解房屋的具体情况，尤其是房屋的现状以及产权的状况，可以要求卖家提供自身的合法证件，包括房屋所有权证以及个人的身份证件，关键要明确房屋所有权有几人，是否存在有共有产权人的情况。在双方经过协商之后，对于房屋的坐落位置，成交价格以及房屋交付的时间和房款交付的方式达成一致后签订再买卖合同。在签订合同时要注意力度，明确双方的违约责任，特别是针对于房主不迁出房屋或是不办理户口迁出，都要写在具体的合同当中。因为二手房的产权交易时间比较短，尤其是针对于全款买房的情况，可以做到一手交钱一手交房，所以建议买房者将房款放在监管账户当中，等待完成产权变更登记后，领取新的所有产权证后再付清房款。

二手房在购买的时候要注意除了商量房价之外，也要在签署购房协议之前认真审核一下房屋的产权，看产权是否完整，需要由卖方提供房屋所有产权证以及个人的身份证，可以到当地相关的房产管理部门查验相关的产权是否真实，关键是现在有一些二手房，有多个产权人在进行买卖的时候，需要所有共有产权人都同意之后才能够进行交易。在和房东签署购房协议时，要把房屋的售价以及交房的日期都签署在购房合同当中，明确约定好相关的责任和所承担的义务，而且二手房交易时，如果是通过中介购买二手房，也要和中介签署相关的协议，并且多去几次观察房屋的内部结构，可以向周边的邻居问询一下房屋的具体情况是否存在有一些不可告人的事情，都明确好之后再签署购房协议，完成产权的转移。