二手房注意事项

房子情况：首先要了解清楚房子的产权情况，70年，50年还是40年；商品房、经济适用房、商住两用等。如果是商住房，不限购，物业费一般会高一些；如果是经适房，还得缴纳土地转让金。房子是否满五年，如果从房主上一次购买这个房子到他出售时还不满五年的话，购房人还需要承担额外的税费。如果是顶层的房子，要仔细看看房顶墙皮有没有漏水后修补过的痕迹，一般房主和中介都会告诉你“我们这儿从来不漏雨”，不要信，自己看，网上搜情报……和房主及物业了解清楚，是否市政水电，有的小区不用市政水，用的自挖井，水质有可能不过关，这个情况也是我亲自经历过的，直到见了房主要签约了，他们都说是市政水，但是上该小区业主论坛和业主QQ群里问过，大家一致说这个小区不是市政水。房子的质量，这个如果实地看不好看出来的话，要上网查一下这个小区房子的口碑，比如我在之前留意过某小区的房子之后在网上一查，发现业主论坛上有很多人说这里的房子隔音很差，隔壁开个电视机都能听到。周边情况：特别注意一下小区周边环境，楼周围有没有高压电塔、加油站等高辐射和较危险的公共设施；如果楼是临路、临铁道（城铁）的，还要注意噪音问题；另外小区四周都要看一下，是不是有垃圾站、货运站什么的，有可能会夜间卸货扰民。小区是否有富裕的停车位，有不少老小区没有地下车库，且地上停车位也比较少，很可能都没有可供出租的车位，每天停车需要打游击就有点儿闹心了。小区的安保情况，比如大门口是否可以随意进人，单元门有没有门禁等。可以在网上搜一下该小区的安全状况，比如是否发生过重大盗窃、凶杀案件什么的……

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二手房在购买的时候要注意除了商量房价之外，也要在签署购房协议之前认真审核一下房屋的产权，看产权是否完整，需要由卖方提供房屋所有产权证以及个人的身份证，可以到当地相关的房产管理部门查验相关的产权是否真实，关键是现在有一些二手房，有多个产权人在进行买卖的时候，需要所有共有产权人都同意之后才能够进行交易。在和房东签署购房协议时，要把房屋的售价以及交房的日期都签署在购房合同当中，明确约定好相关的责任和所承担的义务，而且二手房交易时，如果是通过中介购买二手房，也要和中介签署相关的协议，并且多去几次观察房屋的内部结构，可以向周边的邻居问询一下房屋的具体情况是否存在有一些不可告人的事情，都明确好之后再签署购房协议，完成产权的转移。

二手房注意事项当中比较重要的部分就是要在购房，特别是签署购房协议之前，明确房屋的产权是否明晰，有一些二手房不是只有一个所有产权人，比如继承人共同所有或者是家庭共有的房产，在进行出售的过程当中，需要所有的共有人和买房人签署房屋买卖合同，才能够办理房屋所有产权的转移，和个别人签署的购房协议，一般是无效的。除此之外有些二手房在转让的过程当中还处于被别人租赁的阶段，如果只是看重于房产证，可以办理过户手续，这样不能够即刻入住，因为我国目前还认可买卖不破租赁的说法，也就是房屋买卖合同不能对抗在之前所成立的租赁合同，所以在交易的过程当中比较容易引起纠纷，还是要和房东在签署协议时约定好交房的时间再签署协议办理手续。

1.确认产权的可靠度。注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。2.考察是否属于允许出售的房屋。确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；一般来说，军产、院(医院)产、校(**)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。3查看是否有私搭私建部分。是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。4确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积；**保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。5观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。

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卖二手房注意事项：①要先核对卖方的身份要看看卖方究竟是不是房屋的真正所有人，不仅要看房屋所有权证，还要看土地证与契证及身份证，这些证件上的人是否是一致的。如果卖方是无民事行为能力人，买方与他签订的购房合同，也是属于无效合同。②要核实房屋权属要看房屋的产权有无争议。防止存在被依法查封或以其他形式被限制房屋所有权属转让的情况，避免付款后房屋无法交付。在必要的亲故抗下，可以去房管局了解信息。③要注意房屋的共有人若该房屋存有共有人，卖房时，也要征得共有人的同意，房屋的共有人必须在买卖合同上签字。注意核对签字人的真实身份，必须是屋共有人本人。比如，若夫妻婚后买的房子，但只写了一方的名字，在卖房时，夫妻双方均在合同上签字才可交易。