借名买房怎么处理

一、借父母名买房归谁1、看房产类型购房者如果购买的是普通商品房，且双方有明确的约定即签订了借名购房协议，则该协议有效，借名人的主张可以支持。但一旦房屋已经被查封、过户给善意第三人或者存在其他不能过户的原因的，借名人要求出名人办理过户的主张不能成立。房产类型的不同，处理结果也会不同，如果购房者购买的是经济适用住房等保障性住房，则双方签订的借名购房协议，因为违反相关政策、法规规定，侵害其他符合购房资格的购房人的利益，一般认定为无效。2、充足证据购房者即使是借用父母的名字买的房子，但是不动产登记之后就发生物权效力，登记产权人就被推定为房产的所属人，除非有证据足以推翻产权登记簿上记载的内容。法院通常会综合房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房票据、合同、房屋产权证的持有情况以及对于借名购房的事实有无合理解释等因素综合判断。3、合同约定有的朋友在借名买房的时候会签订责任合同，合同毕竟仅是内部约定，尚须经过变更登记才发生物权效力，不能仅凭约定的债权产生物权变动的效果。借名人向法院起诉应当依据双方签订的借名购房合同提起合同之诉，要求对方依据合同约定办理过户，而并不能直接要求法院确认房屋归其所属。二、借名买房纠纷如何处理购房者可以提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的证据，其主张确认房屋归其所属或要求登记人办理房屋所属权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所属权转移登记的，可予支持。否则出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系，出资人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所属权

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一、什么是借名买房所谓借名买房是指实际购房人出资，由名义购房人与卖房人签订房屋买卖合同，房屋产权登记为名义购房人，实际购房人与名义购房人约定房屋产权归实际购房人所有的买房形式。借名买房出现纠纷的情况比较多见，房地产限购无疑是当事人选择借名买房的主要原因。二、确定借名买房双方之间的协议是否有效借名买房出现纠纷首先需要判断当事人之间是否形成借名的合意，若双方没有书面的借名协议，仅凭口头约定在对方当事人否认的情况下，法院很难认定借名的事实。如果有证据证明双方形成借名的合意，则要就协议是否有效进行判断。一般情况下有两种可能：第一：为了规避房地产限购政策而借名买房，虽然实际购房人不具备购房资格，但房地产限购政策并不属于法律和行政法规的强制性规定，因此借名协议是有效的，实际购房人有权凭借名协议主张自己的权利。第二：为了规避经济适用房限购政策而借名买房，经适房政策保障的是社会低收入群体的住房权利，《合同法》第五十二条第四项规定：“损害社会公共利益的合同无效”，不符合购买经适房的主体通过借名买房协议而购买了经适房显然损害了社会公共利益，因此这种借名协议是无效的。三、如果双方协议无效怎么办?如果借名协议无效，即借名买房程序不能执行，实际购房人只能要求名义购房人返还购房款，无权要求确认房屋的产权归其所有。但如果借名协议有效，则要判断协议是否可以履行。若实际购房人在诉讼时已经取得了购房资格，则有权要求法院确认房屋的产权归自己所有，若实际购房人在诉讼时尚未取得购房资格，法院很难支持将房屋的产权判归实际购房人所有，这种情况下实际购房人可以等到取得购房资格后再向法院提起确权诉讼。【律师总结】律师提醒大家：买房时，**好不要以他人名义买房，因为借名买房风险比较大。如果要以他人名义买房，需要和名义产权人签订一份合同，证明该房产的实际产权人。另外，在合伙买房时，合伙购房人之间也要签署协议，明确各合伙人的出资比例，以及对该产权所占的份额。对于借名买房事务，实际出资人在自己利益受到损害时一定要及时向法律专业人士进行咨询，维护自身合法权益，以免给自己造成不必要的损失。

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买房时，**好不要以他人名义买房，因为借名买房风险比较大。如果要以他人名义买房，需要和名义产权人签订一份合同，证明该房产的实际产权人。另外，在合伙买房时，合伙购房人之间也要签署协议，明确各合伙人的出资比例，以及对该产权所占的份额。对于借名买房事务，实际出资人在自己利益受到损害时一定要及时向法律专业人士进行咨询，维护自身合法权益，以免给自己造成不必要的损失。

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一、什么是借名买房所谓借名买房是指实际购房人出资，由名义购房人与卖房人签订房屋买卖合同，房屋产权登记为名义购房人，实际购房人与名义购房人约定房屋产权归实际购房人所有的买房形式。借名买房出现纠纷的情况比较多见，房地产限购无疑是当事人选择借名买房的主要原因。二、确定借名买房双方之间的协议是否有效借名买房出现纠纷首先需要判断当事人之间是否形成借名的合意，若双方没有书面的借名协议，仅凭口头约定在对方当事人否认的情况下，法院很难认定借名的事实。如果有证据证明双方形成借名的合意，则要就协议是否有效进行判断。一般情况下有两种可能：第一：为了规避房地产限购政策而借名买房，虽然实际购房人不具备购房资格，但房地产限购政策并不属于法律和行政法规的强制性规定，因此借名协议是有效的，实际购房人有权凭借名协议主张自己的权利。第二：为了规避经济适用房限购政策而借名买房，经适房政策保障的是社会低收入群体的住房权利，《合同法》第五十二条第四项规定：“损害社会公共利益的合同无效”，不符合购买经适房的主体通过借名买房协议而购买了经适房显然损害了社会公共利益，因此这种借名协议是无效的。三、如果双方协议无效怎么办?如果借名协议无效，即借名买房程序不能执行，实际购房人只能要求名义购房人返还购房款，无权要求确认房屋的产权归其所有。但如果借名协议有效，则要判断协议是否可以履行。若实际购房人在诉讼时已经取得了购房资格，则有权要求法院确认房屋的产权归自己所有，若实际购房人在诉讼时尚未取得购房资格，法院很难支持将房屋的产权判归实际购房人所有，这种情况下实际购房人可以等到取得购房资格后再向法院提起确权诉讼。

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借名买房是指真正的买房人以他人的名义购买房产。从表面上看是出名人购买了房屋，签订的房屋买卖合同，而实际上是借名人购买该房屋，支付了房款。在借名买房中，购房合同是否有效需要分不同情况而定：1. 如果购买的是商品房，该房屋买卖合同为有效合同。因为商品房为意思自治，买受人可以根据自己的意志进行购买房屋。2. 如果购买的是经济适用房、拆迁房、回迁房、福利房等带有个人身份的房产，这类房屋买卖合同为无效合同。因为这类房产的购买者需具备一定的资格，没有资格的人借用他人名义进行购买的，有违相关政策和法律。借名买房合同，在履行过程中，如果发生纠纷，很有可能被认定为无效。其理由主要应从政府推出安居房和限价房的目的考虑，政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况才推出这项针对特殊人群的优惠政策，在开发安居房和限价房的过程中，政府一般均需用不同方式和渠道给予财政补贴，而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权，如果这类合同有效，就会使原来不符合购房条件的人购买安居房或限价房，而原应享受安居房或限价房的人群的住房条件仍然没有得到改善，这样就违背了政府推出安居房和限价房的初衷，因而违反了社会公共利益。在法律上，借名买房中存在着诸多风险：（1）登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事、不承认借名之事。（2）第三人对登记购房人转移房产给事实购房人的行为提出异议，实践中，借名买房双方进行约定时，事实购房人认为借名与登记购房人的配偶没有关系，真正的房主是自己，但登记购房人的配偶往往以《婚姻法》的规定提出异议，否认借名买房的事实，确认该房产为夫妻共同财产。（3）房产被登记购房人处分（转让或抵押）或被法院执行。综上所述，为了维护自己的财产，建议大家不要借名买房。1、如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，如果借名买房合同是当事人自愿签署，奉行合同自由的原则，借名买房合同应具有法律效力。但该合同**好注明：“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。”而且，需要留存足够的证据，比如出资的原始凭证，如存折、购房发票等等。因为，一旦登记购房人事后反悔，如果有足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权人是事实购房人。事实购房人有可能得到法院支持，房屋登记不实可**终得以纠正。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记购房人的，事实购房人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。2、另外，即便借名买房合同是有效的，但登记购房人违反该约定，将该房转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，事实购房人并不能追回该房产。因为根据《物权法》善意取得的制度，第三人出于善意而信赖不动产登记簿或房屋所有权证书的内容，并且转让时已支付合理的价格，同时，转让后已依法登记，因而取得房屋所有权，应受到法律的保护。事实购房人仅有权向登记购房人要求赔偿。3、至于登记购房人不能清偿到期债务，债权人申请法院强制执行，法院以不动产登记为依据，查封并拍卖该房产，致使事实购房人丧失对房屋的所有权。如果借名买房合同无效，已经付款的事实购房人，只能向登记购房人要求返还购房款，如果借名合同有效，事实购房人在执行过程中可以向法院提出执行异议，对被执行的房产主张权利并要求法院停止执行。根据《民事诉讼法》的规定，执行员对案外人提出的异议，按照法定程序进行审查，理由不成立的，予以驳回；理由成立的，由院长批准中止执行。

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