房地产市场回暖

房地产市场回暖的原因是市场数据的回暖。北上广及长三角区域率先复苏，重点城市二手房成交量和新房成交量都有所上涨。这些数据显示了重点区域、核心城市的楼市回暖，为未来的发展指明了方向。

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起起落落．．．这个受政府的政策影响很大．今年春节后的几个月里，刚性需求太大了，价格没涨，政策支持，成交量上来了．七月份后，成交量的放大，促使房东不理性的涨价，再加上二套房贷政策一出．明显市场渐冷．不过如果这样的态势持续一阵子，国家一样会救市的． 从去年的经验，建议买房者可以先看房，如果碰到适合的房子，趋于市场价的房子，还是一样可以出手的．毕竟想让中国的房价下降到大家觉得能接受的位置，那是不可能的．看看政府的态度，看看中国的经济体系就知道啦！所以，保证中国的房价稳定是政府的一大目标，也是大家必须去接受的现实啦！

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西雅图各区域的房价解读通常情况下，大部分华人喜欢投资置业的区域在西边是西雅图 (Seattle)、安妮女王 (Queen Anne)、海岸线市 (Shoreline)、绿湖 (Green Lake)、肯默 (Kenmore) 和林伍德 (Lynnwood);在东边是贝尔维尔 (Bellevue)、雷德蒙德 (Redmond)、柯克兰 (Kirkland)、默瑟岛 (Mercer Island)、萨马米什 (Sammamish)、博塞尔 (Bothell)、伍丁维尔(Woodinville)、伊萨阔 (Issaquah) 和伦顿 (Renton)。既然聊到西雅图的地产，不得不提及**近两年飞涨的房价，2017年是有史以来金县 (King County) 的房价中位数第一次单年增长了10万美金，是全美**火热的住宅房产市场。根据西北区房地产协会的数据统计，7月份西雅图地区的房产中位价已经达到了658,000美金。而且西雅图市区的 Union Lake 南边也是全美炙手可热的商业地产投资开发区域。为什么房价一直在攀升，当地健康的经济发展是因素之一，创造了购房刚需。这些年由于大公司的入驻或扩大规模，源源不断的新居民搬来西雅图。在2016年，仅亚马逊一家公司就增加了2万个工作机会，2017年它也没有停止招聘的脚步。 同时，低市场库存的现状造成了供不应求的局面。

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  2015年即将结束，2016年房地产将何去何从？以下内容是国内有关房地产研究机构对2016年房地产行业的趋势总结，希望对于有买房打算的购房者有所参考。 一、2016年楼市整体较乐观 大部分业内人士对2016年房地产市场态度相对乐观。2016年楼市可能会比2015年差一点，但不会比2014年差。 首先，需求还在，从人口结构来讲，刚需虽然有所减少，但改善性蓬勃发展，从而弥补了刚需的略微下降； 其次，国家政策支持力度会越来越大； 第三，中国城市群格局会越来越清晰，如果房企布局合理，依旧会取得理想的销售业绩。 二、一二线城市销量将持平 销售均价将上涨 2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量将持平，主要由于： 1）供应有限将推升销售均价，同时导致销量受限； 2）货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响，刺激销售均价和销量； 3）土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。 三、哪些城市有可能表现更好？ 第一， 深圳、苏州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和广州**有可能表现更好。这九个城市的库存去化周期将下降到10个月以下，显示库存水平将处于低位。加上2016年这九个城市的总可售资源大多将会减少（除深圳将增加4%以外），这些城市将供不应求，**可能有突出表现。 第二， 看好的城市中心城市及其卫星城市。中心城市的情况比其他一二线城市要好。从长期来看，由于中心城市的集聚效应推动了经济的升级和人口的流入，为房地产需求和价格提供了持续的支持，中心城市的房地产需求通常比较稳健。我们此处所指的中心城市位于高铁网络的连接点上，并且是大都市区的经济中心，包括北京、天津、石家庄、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、重庆、厦门、郑州、武汉和长沙。 第三，大都市区的三线城市较普遍低迷的三四线市场更看好。2009年至2014年，传统大都市区（环渤海、长三角和珠三角的三线人口流入**为强劲。中心城市的卫星城市人口流入较强。各大都市区人口流入**多的城市均是该地区中心城市的卫星城。在三线城市中，看好作为卫星城市的东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊。 四、不同城市、不同区域之间的分化将加剧 好的资源都会往一线城市及周边城市聚集，城市之间及城市内部分化加剧，一线城市已经郊区化，现在进入郊区城市化的阶段，二线城市正处于郊区化的过程，大量人口正在往郊区迁移。未来也会走一线城市路，从城市郊区化到郊区城市化。所以城市内部找好热点城市的潜力区位也很重要，不要盲目拿地。 五、2016年依然会地王频出 2016年依然会地王频出，市场集中度会进一步提高，2015年开始，房企融资越来越轻松，各大房企都不差钱，2015年的土地市场非常火爆，2016年也会维持这样的格局。 六、改善性住房需求份额持续增加 2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。 首先，现有的住房普遍户型较小，20%左右的住房质量很差。 其次，二孩政策的全面放开。 第三，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求（首次置业需求和投资性需求）正趋于弱势。 从2015年成交结构来看，改善性需求已经在释放，2016、2017年会保持比较好的一个成交规模。从2014年改善型需求成交已经超过刚需，2016年改善性需求成交比例将进一步提高。 七、一线城市房价在短暂回稳后继续上升 如果没有特殊政策出台。2016年年初一线城市房价企稳，深圳等今年上涨过多的城市，可能有1015%的短暂回调，但之后，仍将继续上升。 一线城市的房价，并非单纯由供求关系决定的，其更深层次的原因在于资源的非常聚集。优势资源聚集在一线，造成了人群的聚集。而且，因为其他投资渠道的风险和不畅通，更因为货币持续贬值，而“肉烂了在锅里”，也就是说不管货币贬值**，楼市的总价值不变，大量资金一有机会就涌入楼市。 2015年，深圳等地的房价涨的太凶，这种上涨是不可持续的。但决定房价的购房者心理预期被广泛调高。讨论“30年租金不抵房价”已经没有意义，因为房子这时候已经不是使用品而是投资品，就如同金子不能吃宝石无法治病，但一样价值很高一样。一旦人们觉得房子值这个价格，它就可以卖出相应的价格。 2016年年初，一线城市房价在没有新政策出台的情况下会企稳，部分区域会有10-15%的回调，但随后仍将一路往上，明年年底与今年相比，一线城市房价将上升10%左右。 八、品牌房企扩大在二线城市份额，部分本地房企退出 2016年品牌房企将扩大在二线城市份额，部分本地房企退出。内地一些二线城市、省会城市之所以去化很难很慢，并非是本地没有刚需。 实际情况是： 1.因为许多地方政府执法不严，小产权房遍地开花，“五证”不全就开始出售更是成了普遍现象，于是守规矩的房企反而不好活，许多刚需住进了小产权房； 2.许多落马贪官之前以权谋私，许多本地房企以低价获得土地，与外来房企不公平竞争。以至于很多全国性的房企进入一个地方，往往需要和当地房企合资成立新企业，才能占有一席之地。2014、2015，中央反腐给力，许多贪官落马，官场风气一变： 3.许多本地房企所依仗的“关系优势”不复存在。而他们在过往经营中已经形成路径依赖，不知道在纯市场环境中怎么竞争怎么游泳。 4.许多地方房企老板因为牵涉进腐败窝案而被捕，企业也一蹶不振。剩余的开发商产品设计能力不足、成本控制也不够好，无力和外来房企竞争。 二线城市不是没有需求，而是需求有限，这些有限的需求将去向**好的性价比的产品。因此，2016年，在许多二线城市、省会城市，本地房企将逐步退出，全国性品牌房企在当地市场所占份额将进一步扩大。 九、现有“刚需”房大量“死亡”，新型好产品反热销 2016年三四线城市刚需房大量死掉，新型好产品反而一定不用担心去库存。许多人说起三四线城市，就说“去化难”。实际上一个数字根本不足以说明全部的情况。三四线城市，目前的所谓“存量产品”，量是非常大，但许多质量都不高，设计很差，好多都是几年前就盖起来的。但实际上，三四线城市的消费者并不需要这样的产品，因为： 1.三四线城市许多就是本地人，家里好歹都有套房，并没有到不买就没得住的程度。 2.三四线城市的消费者每天也上网看电视，对房屋产品的欣赏水平是很高的，一些经常外出旅游的要求就更高。 3. 三四线城市房子许多本身就比较大，100平左右的房子很正常，所以买房者要“改善”的时候，许多时候并非是从面积角度出发的，也就是说他们想要的不是更大的房子而是更好的房子。 因此，三四线城市许多所谓“刚需”楼盘去化难一点都不奇怪。因为许多人需要的是更优秀的“改善”产品，而存量房本身就不是这样的产品。因此，2016年，大量“存量”房将继续去化难，而一些用心的好房子，将卖得不错。如果有好的开发商敢于开发“新产品”，必然带来“新需求”，实现畅销。 十、移动化、扁平化、合伙人仍是房企组织变革方向 组织更加扁平、决策更加专业、沟通更加高效及碎片化，仍是房地产组织变革的方向，而更多房企会推出合伙人制度。风险管理将成为房企管理新的风口。2016年，房企将高度重视风险管理，新环境下企业面临的战略风险，资金风险，运营风险等愈加突出，像很多百亿军团都把风控体系建设和风控队伍培养作为企业未来持续健康稳健发展的头等大事，在内部构建以风险梳理风险识别风险预警风险应对，建立以风控指标体系和流程优化为双轮的风险控制体系。

2009年宁波房地产的趋势是继续向下进入“深寒”，还是向上开始“回暖”，笔者认为，取决于以下三大因素： 第一，2009年，美国金融危机将严重冲击外向度高达70%的宁波实体经济，其中，宁波外贸首当其冲。对此，宁波外贸能不能逃过这一劫难？ 当前，国际金融海啸仍在蔓延，已从局部发展到全球，从发达国家传导到新兴市场国家，从金融领域扩散到实体经济领域，形势十分严峻。中国也不例外。之前，中国高层已深知这一次金融危机对中国经济，尤其是以外向型为主的沿海发达地区的严重影响。如果今年上半年以来，中国经济，尤其是中小企业由国家一轮轮从紧货币政策“勒紧”而陷入困境，甚至破产倒闭的话，那么自11月开始影响的外贸企业则直接来自于美国金融海啸。与有关地方政府为了自身的政绩，还唱着今年宁波外贸创历史**好记录的高调截然不同的事实是，明年，宁波外贸将面临着比东南亚金融危机以来**严峻考验。宁波的外贸出口，轻工类与机电产品各占一半，前者市场以欧美为主，而欧美因金融危机，居民消费能力急剧下降，宁波外贸产品，尤其是服装纺织、工艺美术等轻工产品因“终端市场出问题”，将严重受阻，进而影响为外贸出口服务的广大制造企业，导致外贸、制造等企业停工歇业、员工下岗解散。因此，可以这样认为，如果欧美，尤其是美国居民的消费能力没有根本性提高，宁波外贸难以走出困境，宁波的总体经济就难有起色。而左右影响宁波楼市风向标的外贸企业如果继续不景气，势必总体影响宁波楼市的继续低迷不振。 第二，已暴跌至2000点以下的中国股市能否在政策的利好因素驱动下，上行到3800点以上。据此重拾国人的住房消费信心。 当前，楼市萎靡不挺的一个重要原因，是居民，尤其是中产阶层家庭财产的严重缩水，购买力严重下降。今年，中国股市从6100点一路下跌到4000点，从4000点狂泄至1600点，导致屡屡“抄底”的宁波股民“深套”其中，家庭资产大大缩水。尽管政府出台了一系列利好的政策，但有些股民因口袋已没有余钱，无力再“抄底”。同时，好多居民因对未来的经济趋势不看好，“紧捂”手中的钱袋子不敢轻易出手，以度今后的时艰。就目前中国股市来说，尽管本质上还是政策市，尽管政策的利好消息频传，但受到上述诸多因素的影响，股市能否升到3800点以上，取决于中国总体经济景气与否，及政府调控股市能力是否提升？ 第三，对于第二套以上的改善型住宅或投资性住宅的房贷是否进一步“松绑”，5%营业税征收政策是否放宽？ 自2008年9月份以来，国家与地方政策相继出台了一系列“救市”政策，除了内陆省份有所缓解外，大多地区城市楼市还是老样子。如杭州市出台了“救市”四十八条政策后，市场反应仍然平平。避开大经济环境不说，就房产调控政策而言，**为关键的政策有二条，一条是能不能对第二套以上的改善型住宅或投资性住宅的房贷进一步“松绑”？第二条，5%营业税征收政策是否放宽？因为，本人认为，仅靠刚性需求，是难以拉动整体楼市，只有改善性与投资性的需求上升了，整个楼市才有盘活“回暖”的可能。 陷于凛冽严冬的人们，憧憬和煦的春天。如今，宁波楼市已步入严冬，回暖的春天将归何时？综合各类影响楼市走向的因素，笔者认为，2009年，宁波楼市将呈现如下特征：● 2009年，如果经济与政策的基本面没有根本性改观，宁波楼市总体上，无论是一手市场，还是二手市场，要比2008年更萧条，价格继续探底。● 楼市销售格局从二头大的“哑铃型” 转为中间大、两头小的“纺缍型”。单身公寓、90平方米严重积压过剩，联排别墅等中高档房子销售迟缓，中间类型的房子却走俏市场。● 楼市销售因城市柜架的拉开与供应相对“充足”，区域性特征更为明显。● 规划超前的创新型楼盘会赢得市场空间，成为寒冬中的一道暖春风景。●如果整体经济环境继续恶化，极有可能引发宁波楼市“价格搏杀”，引爆楼盘的竞价热销。

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