深化限购是不是真的有效吗？

• 143****6127 限购限价只能适得其反对于住房限购令，有几个问题要弄清楚。一是假定各地方政府能够不折不扣地执行中央的住房限购令，那么政府就得了解清楚各地方异地购买住房的比例有多少。
  当然，对于上海、北京这样的特级大城市异地购买住房比重可能会高一些，而对于二三线城市来说，这种异地购买住房比重则很小。
  异地购买住房比重小，限购令遏制异地购买住房的作用也就十分小。同时，限制异地购房，不是不可异地购房，如果有在当地相关工作居住证明，同样不在限购之列。这些证明与文件都可人为的开出的，2010年北京市住房限购令出台，缴交社保的账户就增加了三分之一。无论是地方政府还是居民，对于住房异地限购是能够通过不同的方式来化解。二是对于当地居民的住房限购，即本地居民购买第二套以上的住房受到限制或当地居民不能够购买第三套以上的住房。
  我曾经计算过，按照当前的城市人口及未来城市化进程中农村进入城市的人口，按照2010年中国住房生产的套数，要满足每个家庭（3口之家）持有二套住房的要求，中国住房市场还得努力生产30年。
  对于这样一个无限大的住房市场，住房的限购令的购买限制“有”等于“无”。另外，如果购买住房是有利可图的，那么三口之家的家庭还可能为了购买住房而出现更多的组合或更多的家庭，对住房的需求更是会膨胀。
  在这个需求无限大的住房市场，供求关系短期内是无法得到满足的。城市居民谁先进入第二套住房市场，谁就有占有住房市场及财富增长的先机。在这种情况下，住房价格上涨也是必然了。今年新国八条出台之后，一线城市的住房销售量开始下降，房价上涨幅度开始放缓。这些情况的出现，其实并非是住房限购限价政策的结果，而国内住房按揭信贷政策发生了根本性的变化。今年以来，各商业银行信贷全面收紧，可贷资金减少，进入住房按揭贷款市场的钱越来越少。购买住房者要获得银行信贷减少甚至无法通过银行按揭贷款进入住房市场。随着房价飚升及房地产泡沫吹大，住房市场的风险也越来越大，为了降低住房贷款市场的风险，银行纷纷提高按揭贷款首付比例，住房贷款去杠杆化十分明显。
  这必然会弱化购买者进入住房市场的购买能力。随着利率的不断上调，贷款成本全面上升。与一年前7折优惠下的住房按揭贷款利率相比，现在购买第二套住房的按揭贷款利率上涨了近一倍。这不仅快速增加了住房投资成本，也将改变住房投资者的预期。这些政策所影响的仅是新进入者，如果对存量房的住房投机炒作也采取相应政策，那么住房市场将会发生较大变化。
  如果加上更有效的住房税收政策，那么国内房地产市场发生变化会更大。总之，当前住房限购限价政策对住房市场调控所起到作用是十分有限的，甚至对遏制住房不合理的需求起到反向的作用。
  这些政策仅是少数政府职能部门一己之私的结果。半年来的事实已经证明，政府想通过住房限购限价政策来调控房地产市场只能是适得其反。 2022-06-21 10:21:31