房产交易税费：什么是契税？

房产交易税费包含：①契税，根据国家有关条例的规定，房屋交易要交纳契税，征收的基准是按房屋成交价的3%至5%收取，买方负责缴纳。②印花税，买卖双方要缴纳印花税，这个税种要贴在买卖契约正本上，按照房屋成交价的0.3‰收取。③增值税，购买不超过2年的房屋，税率为5%，全额缴纳，超过2年的非普通住房，要按照交易价格的差额收取，如果购买的是超过2年的普通住房，则增值税减免。④城市维护建设税，以纳税人缴纳的增值税，营业税额为依据，这这两个税种同时缴纳。纳税人所在地是市区的，为营业税税额的7%，所在地在县城镇的，为5%，所在地不在上述地点的，为1%。⑤教育费附加税，这是国家征收的附加费，按照营业税为依据，税率为3%。⑥土地增值税，应纳税额 = （转让收入-扣除项目金额 ）×适用税率，转让收入包括货币或实物收入等等。⑦房产税，计税依据分为住房余值与租金。

 重磅！重磅！楼市又有新利好！2月19日下午，财政部发文下调房产交易契税和营业税。我们来看看这轮楼市调控都有哪些特点。 财政部宣布房地产交易契税营业税下调 2月19日下午，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》。 根据通知，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 个人购买2年以内（含2年）的住房对外销售的，征收5.6%的营业税；个人购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。 不知道有多少优惠？拿原政策比较一下就知道了。 按照目前的契税政策，个人购买住房实行差别化税率。 根据规定，个人购买家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的，契税按照1%执行；面积在90平方米到140平方米的，契税按照1.5%执行；所购住宅户型面积在140平方米以上(含144平方米)的，契税税率按照3%征收。 购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等)，均按照3%的税率征税。 个人购买2年以内（含2年）的住房对外销售的，面积在144平米（含144平米）以下的，征收5.6%的营业税；个人购买2年以上的住房对外销售，面积在144平方米以上的，按照差额的5.6%收取营业税。 备注：因为不同城市在普通住宅和非普通住宅的界定上不太一致，在税率的具体比例上有所区别。 分析： 简单的说，对于刚性需求的购房者，90平米以下的首套房，契税并未发生什么变化。但是对于改善性需求的购房者，契税可以少了不少呢？ 比如小刘想买一套150平方米的房子，总价是300万，那么过去契税得交9万，现在只有4.5万，省了4.5万了。再比如张太太给家里换个学区房，新房虽然只有80平米，却需要近300万，过去契税得交9万，但现在新政后只需要3万，省了6万元。 有人戏称新政策是鼓励大家买大房，房子买得越大，省得钱越多，虽然这样说有些言过其实，但也可以帮助理解。 但是，财政部的通知也明确指出，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。 也就是说，北、上、广、深四大城市，只有首套房超过90平米的朋友，可以享受契税减少的优惠，其他都与他们无关。 这一轮楼市调控全面深入 有的放矢 2月2日，央行、银监会发布公告：不限购的城市首套房**款可低至20%，二套房****低降至30%，此举意味着购房者的购房门槛降低；2月17日，央行、住建部、财政部发布公告宣布职工公积金账户利率上调至按年计，调动公众参与公积金的积极性；2月19日，财政部、税务总局、住建部再发公告，宣布房地产交易环节契税、营业税全面下调。 回顾一下2016年来国家出台的各项调控政策不难发现，相较于以往，此波调控刺激政策有两个非常明显的特征： 特征一，调整幅度小，力度小，但全面而深入 过去国务院出台房地产政策大都是高举高打，对行业带来暴风骤雨般的影响，但是当前这波房地产政策调整基本都是频繁的微调整，比如契税和公积金新政对于行业的直接影响都比较小，甚至掀不起大波澜。 然而，所有微小的政策汇总起来，可以看出中央借助房地产的增长拉动中国经济回暖的期望，所以至此，房地产企业或许可以松一空，2016年还将是一个不错的丰收年。 特征二，分类调控思维，一线城市排除在外 去年年底召开的中央经济工作会议，提出今年的房地产政策主基调就是去房地产库存，重点解决三四线城市高库存的问题，为此在会议公告中提出了五点化解房地产库存的纲要性内容。 如今看来，所有这些政策都是按照去年年底的会议精神在落实，而北京、上海等一线城市均被排除在外。但对于购房者来讲，或许可以更加坚定投资一线城市房地产的信心，而不是跑到三四线城市去帮中央解决房地产库存问题。

首先确定您的房产是普通住宅还是高档住宅，三个指标，1、价格（当地不同区域的市场定价)2、面积(140平以上是高档以下是普通）3、容积率（1.0以下是高档以上是普通） 并确定一下您是否有房屋交接书，因为要以此或产权证二者孰先原则来确定您买的房屋是否已满五年，而您的产证据您所述是04年才出的，所以就现在就只能看房屋交接书了。五年内和五年以上收费标准不同 高档住宅未满五年收费标准： 卖方:合同价5.55%的营业税及附加；合同价0.05%的印花税；合同价减去原购价、契税、营业税、装修成本（有发票）等后的净收入乘以20%，或合同价乘以2%的个人所得税看两种情况下哪种较少来交付，前者需审核约10个工作日后者可直接交付；交易手续费每平方2.5元；通过中介另付中介费 买方：合同价3%契税；合同价0.05%的印花税；交易手续费每平方2.5元；通过中介另付中介费 普通住宅未满五年收费标准： 卖方：合同价5.55%的营业税及附加；合同价0.05%的印花税；合同价减去原购价、契税、营业税、装修成本（有发票）等后的净收入乘以20%，或合同价乘以1%的个人所得税看两种情况下哪种较少来交付，前者需审核约10个工作日后者可直接交付；交易手续费每平方2.5元；通过中介另付中介费 买方：合同价1.5%契税；合同价0.05%的印花税；交易手续费每平方2.5元；通过中介另付中介费 已经满五年的高档住宅 卖方：合同价减原购价乘5.55%的营业税及附加；合同价0.05%的印花税；合同价减去原购价、契税、营业税、装修成本（有发票）等后的净收入乘以20%，或合同价乘以2%的个人所得税看两种情况下哪种较少来交付，前者需审核约10个工作日后者可直接交付；交易手续费每平方2.5元；通过中介另付中介费 买方：合同价3%契税；合同价0.05%的印花税；交易手续费每平方2.5元；通过中介另付中介费 已经满五年的普通住宅 卖方：无需交纳营业税，合同价0.05%的印花税；如果是个人唯一住宅的可免交个人所得税，相反则按合同价减去原购价、契税、装修成本（有发票）等后的净收入乘以20%，或合同价乘以1%的个人所得税看两种情况下哪种较少来交付，前者需审核约10个工作日后者可直接交付；交易手续费每平方2.5元；通过中介另付中介费 买方：合同价1.5%契税；合同价0.05%的印花税；交易手续费每平方2.5元；通过中介另付中介费 看您所述情况，二手房应该在您买的时候是没有正式的房屋交接书的，也就是您的房屋属于未满五年的普通住宅 所承担税费为 卖方： 合同价5.55%的营业税及附加； 合同价0.05%的印花税； 合同价减去原购价、契税、营业税、装修成本（有发票）等后的净收入乘以20%，或合同价乘以1%的个人所得税看两种情况下哪种较少来交付，前者需审核约10个工作日后者可直接交付； 交易手续费每平方2.5元； 通过中介另付中介费 买方： 合同价1.5%契税； 合同价0.05%的印花税； 交易手续费每平方2.5元； 通过中介另付中介费卖方缴纳房价5.5%的营业税和0.05%的印花税，交纳20%的个人所得税（差价的20%或房价的1%）。

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如果出售受赠房屋属于家庭自住五年以上唯一住房，则可以免征出售方的个人所得税。

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→ 营业税 营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。 → 房产税 房产税是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。 → 营业税附加 营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。 → 印花税 印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。 → 个人所得税 个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。 → 纳税保证金 纳税保证金指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。 → 房地产交易手续费 房地产交易手续费是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。 → 房屋权属登记费 即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。其它相关税费 → 土地收益金(土地增值费) 土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。

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